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1、南昌市西湖区抚生路888号6栋6单元602室价值评估报告XXX字【2008】第188号南 昌 市XXX 房 地 产 评 估 公 司报 告 目 录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告(一)委托方(二)估价方(三)估价对象(四)估价目的(五)估价时点(六)价值定义(七)估价依据(八)估价原则(九)估价方法(十)估价结果(十一)估价人员(十二)估价作业日期(十三)估价报告应用的有效期（十四）附 件五、估价技术报告（估价公司存档）致 委 托 方 函南昌市XXX公司：对贵司委托我们评估的南昌市西湖区抚生路888号6栋6单元602室,我司派遣房地产专业估价技术人员，对估价对
2、象进行市场价值评估，以此作为贵司解决民事纠纷的参考依据。经实地查勘，依据委托方、当事人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料和经验。我们根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法；并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在2008年8月8日，满足全部限制条件下的价值进行估算和判定，确定估价对象在估价时点2008年8月8日的公开市场价格：单价为1921.5元/平方米，总价为126704元，人民币大写为壹拾贰万陆仟柒佰零肆圆整。本估价报告应用有效期自完成估价报告之日起，壹年内有效。随此函，附房地产估价报告一份。南昌市XXX房地产评估公司2008年8月8日估 价 师 声
3、 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，所收集资料经当事人现场核实，并经双方一致同意。、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师签名：估价的假设和限制条件（一） 本评估报告中存在几个假设条件1、在评估基准日的房地产市
4、场为公开、平等、自愿的交易市场； 2、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；3、委托方提供的资料属实；4、在此期间物业价值将保持稳定；5、估价对象经政府批准，能上市交易；（二） 本评估报告使用说明 1、未经本中心书面同意，本评估报告书的全部或一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表；2、本评估报告分“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分，“估价结果报告”可提供给委托方使用，“估价技术报告”仅供估价公司存档和作为估价结果提交有关管理部门备案时使用；3、本评估报告有效期自评估报告交付之日起壹年；4、本评估报告仅为委托方解决民事纠纷提供价值参考依
5、据，作其它用途不具法律效力。房地产估价结果报告（一） 委托方：南昌市XXX公司（二） 估价方:公司名称：南昌市XXX房地产评估公司公司地址：南昌市XXX路XXX号（三） 估价对象、地理位置估价对象座落于西湖区抚生路888号6栋6单元602室；其东临抚生中路，南临成片住宅，西临成片住宅，北临洪城路；估价对象所在地周边环境较好，周边生活基础设施较齐全，附近有南昌十二中,南昌高等专科学校等公共建筑物；由于估价对象离南昌大桥较近，该位置交通较为便利，附近有4、8、19、27路等多路公交车辆经过。因此,从本区域总体居住状况来看，该地是一个较适宜人们安家生活的地方。、估价对象权利状况依据委托方提供的房屋产
6、权证确认张三为房屋所有权人，估价对象建于1994年，其产别为私有，属于房改房。至估价基准日无抵押、租赁等他项权利存在。、估价对象现状估价对象建筑物总楼层数为6层,估价对象位于第6层，用途为住宅，建筑面积为65.94平方米，砖混结构，南北朝向，外墙面为清水墙，室内地面为水泥地面，墙面为石灰刷墙，窗户为铝合金窗；从物业总体装修情况来看，应属于简单装修。（四）估价目的为委托方解决民事纠纷提供估价对象市场价值参考依据。（五） 估价时点2008年8月8日（六） 价值定义本次评估的房地产价值以公开市场价值为标准。（七） 估价依据、中华人民共和国土地管理法等国家颁布的有关法律、法规；、建设部颁布的房地产估价
7、规范；、中华人民共和国城市房地产管理法；、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；、南昌市房地产市场租售价格调查及有关信息；、委托方提供的有关资料；、评估人员实地勘察所获资料等。（八） 估价原则房地产估价主要遵循：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。（九） 估价方法由于南昌市二手房交易(买卖)市场发育较完善，成功交易实例较多，不宜采用成本法，同时由于二手房（住宅）租赁市场不规范，收益不定因素较多，难以采用收益法，因此估价人员拟只采用市场比较法进行评估测算。（十） 估价结果估价人员根据评估估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科
8、学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定估价对象在估价时点2008年8月8日的公开市场价格：单价为1921.5元/平方米，总价为126704元，人民币大写为壹拾贰万陆仟柒佰零肆圆整。（十一） 估价人员估价人员 估价师证书编号 签 名（十二） 估价作业日期2008年8月8日至2008年8月8日（十三） 估价报告应用的有效期自评估报告完成之日起壹年（2008年8月8日至2009年8月7日）附 件一、南昌市XXX公司委托评估书二、估价对象现状拍摄相片三、评估公司资质证书五、评估人员资格证书六、房地产评估技术报告房地产估价技术报告（一） 个别因素分析估价对象
9、建筑物总楼层数为6层,估价对象位于第6层，用途为住宅，建筑面积为65.94平方米，砖混结构，南北朝向，外墙面为清水墙，室内地面为水泥地面，墙面为石灰刷墙，窗户为铝合金窗；从物业总体装修情况来看，应属于简单装修。（二） 区域因素分析估价对象座落于西湖区抚生路888号6栋6单元602室；其东临抚生中路，南临成片住宅，西临成片住宅，北临洪城路；估价对象所在地周边环境较好，周边生活基础设施较齐全，附近有南昌十二中,南昌高等专科学校等公共建筑物；由于估价对象离南昌大桥较近，该位置交通较为便利，附近有4、8、19、27路等多路公交车辆经过。因此,从本区域总体居住状况来看，该地是一个较适宜人们安家生活的地方
10、。（三） 市场背景分析2003年，许多外地房地产企业纷纷进驻南昌，中高档楼盘竞争也日益激烈，但是由于南昌2010年城区面积将达到260至300平方公里，城市人口达到260万至300万人以及170万平方米的旧城改造的利好因素影响。随着城市规模扩大、人口规模增长，尤其是高素质人口的积聚，为南昌市房地产市场的发展打下了良好的基础。此外，房地产市场法制体系将进一步健全，市场程序得到进一步规范，市政府对房地产供给实行“土地饥饿供应”，宏观调控市场发展，对房地产开发用地一律实行总量控制，公开招标，同时对年度土地出让指标实行定量控制。另一方面对房地产开发建设实行总量控制等宏观政策也决定了南昌市房地产市场在今
11、后相当长时期内将持续走好。江西未来的发展规划的总目标是成为珠江三角洲经济圈的“后花园”，借江西在中部地区崛起之势，南昌的城市扩张，已经显现出向北、向西的发展趋势，可以预见南昌未来城市经济圈的规划半径为20公里。随着规划中的粤赣高速和赣湘高速的陆续建设，江西的区位优势日益明显，并且南昌市“城市大商场，城郊大市场”总体规划的提出，“城郊概念”已经被市场和消费者认可和接受，特别是在具有投资意识和对住宅环境要求高的消费群体中的认可度更高。因此，估价对象在一定时期内具有一定的保值性。（四） 最高最佳使用分析从估价对象的自身状况和目前市场及估价对象所处的环境，估价物业维持现状为最高最佳使用状态。（五） 估
12、价方法选用由于南昌市二手房交易(买卖)市场发育较完善，成功交易实例较多，不宜采用成本法，同时由于二手房（住宅）租赁市场不规范，收益不定因素较多，难以采用收益法，因此估价人员拟只采用市场比较法进行评估测算。（六） 估价测算过程市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式：委估物业价格=（可比实例交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数）/1、 选取可比实例经筛选，确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例：案例A：住宅，位于朝阳小区，南北朝向、6层/6层、简单装修、1991
13、年商品房、二室一厅、售价1885元/平方米，交易时间2008年8月；案例B：住宅，位于朝阳中路，南北朝向、8层/8层、一般装修、1994年房改房、二室二厅、售价1950元/平方米，交易时间2008年5月；案例C：住宅，位于朝阳小区，南北朝向、1层/6层、一般装修、1993年房改房、二室一厅、售价2100元/平方米，交易时间2008年6月。2、 比较因素修正（1） 交易情况修正：可比实例A、B、C均属公开市场交易，其交易情况均正常，以估价对象交易情况指数为100，则A、B、 C实例均为100。（2） 交易日期修正：实例A、B、C交易日期与估价基准日相差不大，无须修正。以估价对象交易日期指数为10
14、0，实例A、B、C均为100。（3） 房地产状况修正：见下表实例A实例B实例C区域状况修 正交通000市政设施000繁华程度000权 益 状 况1%00实物状况新旧程度3%01%建筑规模02%0建筑结构000户型01%0朝向000装修情况01%1%平面布置000采光条件000楼层0-1%0物业管理000周边环境000综 合 修 正4%3%2%以估价对象房地产状况指数为100，则实例A为104，实例B为103，实例C为102。3、估价对象价格测算根据以上各项修正，可列表计算如下：项目可比实例交易价格(元/平方米)交易情况修正交易日期修正房地产状况修正修正后价格(元/平方米)A1885100/100100/100100/1041812.5B1950100/100100/100100/1031893.2C2100100/100100/100100/1022058.8估价对象的比准价格=（1812.5+1893.2+2058.8）3=1921.5元/估价对象的总价 =1921.565.94 = 126704
