某区廉租房项目可行性实施报告

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1、 参考资料 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 一 概论 1 二 编制依据 2 三 编制内容 2 四 主要技术经济指标 2 第二章第二章 项目提出的背景项目提出的背景 4 4 一 项目建设背景 4 二 项目建设的必要性 5 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 7 7 一 项目选址 7 二 气候条件 7 三 市政设施条件 9 第四章第四章 建设规模与标准建设规模与标准 1010 一 建设规模 10 二 建设标准 10 第五章第五章 工程方案工程方案 1111 一 设计依据 11 二 规划设计原则 11 三 设计指导思想 11 参考资料 四 总图设计 12 五 建筑设计

2、14 六 结构设计 15 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案 1717 一 电气设计 17 二 给水排水 19 三 燃气 21 四 弱电设计 22 第七章第七章 环境保护与绿化环境保护与绿化 2424 一 设计原则 24 二 设计依据 24 三 环境保护 25 四 绿化 25 第八章第八章 节能设计节能设计 2626 一 总图布置 26 二 建筑节能 26 三 给排水节能 27 四 电气节能 28 第九章第九章 建筑消防设计建筑消防设计 2929 一 设计依据 29 二 总图消防 29 参考资料 三 建筑消防 29 四 室外消防给水 29 五 室内消防给水 30 六 化学消防 30 七 消

3、防电气 30 第十章第十章 防灾减灾防灾减灾 3232 一 总图 32 二 建筑 32 三 结构 32 四 抗震防治 32 五 电气安全 32 第十一章第十一章 项目进度计划及招投标项目进度计划及招投标 3333 一 项目进度计划 33 二 项目招投标 33 第十二章第十二章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 3535 一 投资估算范围 35 二 投资估算依据 35 三 前期工程费用 36 四 基础设施建设及配套费 36 五 土地整治及绿化费用 36 六 建筑安装工程费用 37 参考资料 七 金融及管理费用 37 八 基本预备费 37 九 总成本费用汇总 37 十 资金筹措 38 第十三章

4、第十三章 财务评价财务评价 4141 一 财务评价基础数据的测算 41 二 盈利能力分析 42 三 评价结论 43 第十四章第十四章 社会评价社会评价 5050 一 社会影响评价 50 二 互适性分析 50 三 社会风险分析 50 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 5151 一 结论 51 二 建议 51 附表附表 5252 参考资料 第一章第一章 总总 论论 一 一 概论概论 一 项目名称 XXX 二期项目工程 二 项目地址 XXXXXXXXXXXXXXXXXXX 三 项目业主 XXXXXXXXXXXXXXXXX 四 项目性质 新建 五 建设内容及规模 建设内容包括 廉租住房 配套用房

5、 设备用房 室外管网及 绿化等 建设规模 本项目净用地面积 8248 m2 总建筑面积为 35544 73m2 地上建筑面积 32971 06 m2 其中住宅 32419 09m2 商 业 155 57m2 社区活动用房 216 80 m2 物管用房 179 60 m2 地下 建筑面积 2573 67 m2 可提供廉租住房 704 套 六 项目总投资及资金筹措 1 项目总投资 9865 29 万元 2 资金筹措 按照 廉租住房保障办法 该项目建设所需资金主要来自中央 财政补贴和市财政部门补贴 具体补贴办法由中央财政补贴按 300 元 m2补贴 市财政部门补贴按 400 元 m2补贴 其余部分由

6、不低 于土地出让金留区部分净收益 10 的比例提取的资金和地方财政补 贴构成 参考资料 二 编制依据二 编制依据 一 国家发改委 建设部颁发的 建设项目经济评价方法与 参数 第三版 投资项目可行性研究指南 二 国家颁发的有关建筑 电气 消防 给排水等各专业设 计规程 规范和设计标准 三 业主提供的相关基础资料 四 业主对项目建设的主要意见及预期目标 五 国家和重庆市其它相关规定和要求 三 编制内容三 编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性 建设条件 建设方案 环境保护 建设进度及建设投资 可行性研究报告 对项目的可行 性进行综合分析 论证 得出合理 正确的结论 为项目业主及审 批部门提供

7、决策依据 并作为开展下阶段工作的基础 四 主要技术经济指标四 主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 1 1 参考资料 表 1 1 主要技术经济指标表 序号指标名称单 位指 标备 注 1 净用地面积 m28248 其中 建构筑物占地面积 m22113 48 道路及广场 m23000 28 绿化 m23134 24 2 总建筑面积 m235544 73 其中 住宅楼 m232419 09 配套用房 m2551 97 地下建筑面积 m22573 67 3 容积率 4 00 4 建筑密度 15 5 绿化率 35 4 6 项目总投资万元 9865 29 参考资料 第二章第二章 项目提出的背景项目提出的

8、背景 一 项目建设背景一 项目建设背景 一 山水丽群二期工程的建设性质 按照重庆市江北区政府的相关文件 山水丽群二期工程为城市 廉租房 二 重庆市推进廉租住房保障的基本情况 重庆市十分重视廉租住房的建设 2003 年起 重庆市将 双困 家庭 作为廉租住房保障的对象 市委 市政府每年都将廉租住房 保障列入 民心工程 截至 2007 年 5 月底 重庆市廉租房共投入 3 42 亿元 累计保 障 2 71 万户 其中主城就有 2 35 万户困难群众受益 现有人均住 房使用面积 6 平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖 到 2010 年 廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积 10 平方 米

9、以下 远郊区县人均住房使用面积 6 平方米以下的低保家庭 2008 年重庆市政府要求各区县进一步加大廉租住房保障资金投入 从土地出让金净收益或分成收入中核定 5 左右的资金保障城镇廉租 住房建设 资金仍有缺口的 区县财政应从其他预算资金中予以保 证 为了让廉租房住户真正实现安居乐业 重庆市还通过强化后期 物业管理 做好配套服务等措施 破解难题 构建和谐社区 让廉 参考资料 租住房小区形成和睦友好 团结互助的氛围 并积极帮助解决廉租 对象的生活困难 三 重庆市廉租房发展存在的困难和亟待解决的问题 一是廉租住房保障工作发展不平衡 廉租住房资金主要依靠政 府财政投入 由于重庆市区域经济发展的不平衡

10、地区间廉租住房 保障水平差距较大 特别是有的远郊区县 由于自身财力薄弱 土 地出让净收益少 可提供的保障资金更加有限 其廉租住房保障工 作的进度比较缓慢 远远落后于主城区 二是廉租住房房源短缺 实物配租比例不高 受到资金和土地 的限制 政府组织修建的廉租住房供应数量不大 且由于重庆市住 房结构调整还没有完全到位 原有公有住房大部分已房改出售等原 因 市场上可供租赁的小户型住房供应总体短缺 低收入家庭即使 领取租赁补贴 也可能租不到合适的住房或要付出更高的租金 三是缺乏专职管理人员 除北碚 九龙坡 江北等少数区县外 重庆市多数区县基本未设立专门的廉租住房保障管理机构并配备必 要的工作人员和工作经

11、费 绝大多数管理人员往往承担着多项工作 在时间和精力上难以满足廉租住房保障发展形势的要求 二 项目建设的必要性二 项目建设的必要性 一 是解决低收入家庭住房困难的需要 据统计 江北区有不少于 4600 户低收入住房困难家庭需要实施 廉租保障 截止到 2008 年 6 月底 江北区已经采取租金补贴 368 参考资料 户 实物配租 761 户 拆迁 保障 1156 户 等方式累计保障 2185 户 但至少还有 2415 户没有得到保障 该项目的建设可以为该区域提供 704 户廉租住房 虽然不能完 全满足目前江北区的廉租住房的需求 但是 能够在一定程度上缓 解该区域目前廉租住房需求压力 二 是构建和

12、谐社会的需要 从某种意义上讲 住房问题是老百姓最关心的问题 因为它直 接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善 同时住房问题也 是衡量社会经济发展的重要指标 因为它涉及社会安定团结 民心 所向 经济持续发展等一系列社会问题 解决低收入家庭住房困难 进一步做好城市住房工作 是全面 建设小康社会的客观需要 是促进房地产市场健康发展的重要途径 也是深入贯彻落实科学发展观 促进社会和谐的重要内容 参考资料 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一 项目选址一 项目选址 本项目选址于重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社 二 气候条件二 气候条件 一 气候条件 项目区属亚热带湿润气候 具夏多

13、酷署 冬暖春早 温暖湿润 雨量充沛 夜雨多 空气湿度大 云雾多 日照偏少 年平均气温 18 2 极端最高气温 43 0 1951 8 1 最低气温 3 1 1975 2 15 多年平均雾日 67 8 天 最大年雾日达 148 天 年平 均相对湿度 80 绝对湿度 17 5 毫巴 多年平均降雨量 1163 3mm 历史最大年降雨量 1357 7mm 1986 6 3 年最小降雨量 740 1mm 多年平均最大日降雨量 93 9mm 日最大降雨量 178 3mm 1971 6 1 降水多集中在每年的 5 9 月 约占全年降水总量的 70 风向以北 风为主 平均风速 1 1m s 最大风速 28 4

14、m s 二 水文地质条件 嘉陵江在项目所在地西部由北向南流过 据水文站多年统计资 料 嘉陵江在此地段 1 3 月处于枯水平稳时间 从 4 月下旬起出现 小峰并逐渐进入中高水期 7 9 月多为洪水期 11 月以后 呈缓慢 降落状态 年最低水位常出现在 2 月中旬至 3 月下旬 常年水位约 在 172 00m 历年最低枯水位 168 92m 常年洪水位 184 73m 20 年 参考资料 一遇最高洪水位 195 63m 50 年一遇最高洪水位 199 63m 百年一 遇洪水位 201 33m 水深一般 5 20m 江面水宽 60 100m 最小流量 214 104m3 s 最大流量 1060 10

15、4m3 s 最大流速 3 5m s 张家 溪位于项目所在地中部由南向北流过 常年河水流量充沛 据调查 常年河水位在随地形坡度变化 水深一般 1 5m 河面水宽 3 5m 最 小流量 0 3m3 t 三峡水库建成后 回水位为 175 00m 20 年一遇的洪水位为 180 63m 三 工程地质条件 1 地貌 项目所在地属河流堆积河谷地貌 其余地带属构造剥蚀丘陵地 貌 总体上地形地势呈一沟两岭 M 状 高程 170 2 344 0m 高差 173 8m 地形坡角一般 10 35 度 局部达 60 75 度 呈陡崖状 规 划区中丘坡顶部地势较高 项目所在地西侧嘉陵江及丘坡顶部地形 坡度较缓 地形坡角

16、一般 3 9 度 沟河纵坡一般 3 8 局部为 12 20 沟河切割深度一般 10 20m 局部达 30 50m 规划区地形地貌条件中等复杂 2 地质构造及地震 规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼 区内地层呈单斜产 出 倾向 260 275 倾角 22 10 出露地层主要为侏罗系中统沙 溪庙组及第四系残坡积粉质粘土 人工填土 嘉陵江漫滩及新桥河 清溪河分布有河流冲积物砂卵石层 区内未见断裂发育 裂隙 参考资料 较发育 基岩主要发育三组构造裂隙 I 组倾向 45 60 倾角 60 75 间距 0 5 2 5m 裂隙面较平整 闭合状 结合度较 好 延伸数米 II 组倾向 180 190 倾角 65 80 间距 0 5 3 0m 裂隙面较平整 闭合状 结合度较好 延伸数米 III 组裂隙 倾向 90 100 倾角 45 65 间距 0 5 2 0m 裂隙 面较平整 微张 结合度一般 延伸数米至数十米 根据 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 和 建筑抗震 设计规划范 GB50011 2001 附录 A 1 1 的规定 评价区抗震设防 烈度为 6 度 地震动峰值加速度为 0 05