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1、ize=3蔡某诉A公司、B公司建筑施工合同纠纷案房屋联建是指一方提供土地使用权，另一方提供建设资金，联合进行房屋建设，这种建房模式在我国房地产实务中普遍存在。但由于合作方式的不同，管理模式的不同，联建活动参与者之间的法律关系存在重大差别，控制风险的手段及方法也应有所不同。本文结合汇韬律师代理的具体案例，根据合同相对性原则和联营行为法律要义，就房屋联建法律关系与风险控制进行分析和阐释。 【案情简介】原告：蔡某被告一： A公司被告二: B公司1995年7月25日，A公司与B公司签订了一份房地产联合开发协议。协议约定：B公司用土地出资，A公司以承担本项目建设资金及费税作为投资，
2、双方联合进行房地产开发；双方按实际建成面积对半分成。1997年1月23日，A公司为甲方，C公司为乙方，双方签订了关于修建某商住楼的建筑施工合同。双方将该合同称为“包干合同”，该包干合同约定：工程建筑面积约为8880平方米，单价510元每平方米，全部工程款为452.88万元，扣除合同签订前已完成部分的工程款146.18万元，剩余306.7万元，双方商定乙方完成全部剩余工作后甲方另外增加工程款15万元，总计工程款为321.7万元；若过期未付工程结算款，按银行最高贷款利息支付乙方；施工期限为1997年2月15日至1997年7月15日。合同签订后，在未办理开工许可证的情况下，C公司即入场施工。1997
3、年4月2日，A公司和B公司为甲方，C公司为乙方，又签订了建设工程施工合同，双方将该合同称“鉴证合同”。该鉴证合同的标的仍旧是某商住楼的建设，但事实上该合同签订之时，合同约定的主体工程已基本完成，双方签订该鉴证合同的目的是为了办理开工许可证。该鉴证合同约定：工程价款为388.5万元（原预算总价532.5万元，现为所余工程预算价），以市招标办和甲乙双方审定的施工图预算造价为合同价款、调整的基础，并执行95定额及相关的定额文件；甲方不按时付款，按合同条件第20条执行并按建行同期固定资产贷款利息支付给乙方；双方发生争议协商不成时，请仲裁机关仲裁；该合同约定的施工期限为1997年4月10日至1997年1
4、1月10日。尽管该合同有B公司的盖章，但B公司未参加该合同签订谈判过程。此后，A公司以第二份合同为依据办理了该工程的开工许可证。1997年10月28日工程竣工，同月30日，成都市建设工程质量监督站对该工程进行了验收。1997年12月17日，C公司向A公司递交了工程造价决算书，工程的商住楼、商场造价共5，791，248.48元，A公司于同月22日签章认可。1999年1月11日，C公司向A公司递交了附属工程决算表，附属工程造价为637，290元，A公司盖章确认。其后，C公司与A公司就给付工程款发生纠纷。1999年4月27日，C公司与A公司就工程款结算纠纷达成共识，形成会议纪要，其主要内容是：A公司
5、仍欠C公司工程款30万元，另外A公司一次性补贴30万元给C公司三分公司，以上两项合计A公司欠C公司60万元；会议纪要签章后，A公司立即给C公司三分公司10万元，在双方工程决算和财务结算办理完10日内，A公司给付C公司三分公司20万元，剩余30万元A公司在6月30日前给付C公司；如A公司未能履行付款义务，C公司的第三分公司四项目部经理蔡某有权将该工程纠纷提交成都市仲裁委仲裁。会议纪要签订后，A公司已付款10万元，1999年7月13日，蔡某与C公司签订债权转让协议，约定C公司将关于某商住楼建设工程施工合同中所享有的债权转由蔡某享有。1999年9月1日，蔡某以A公司、B公司未支付拖欠工程款、违约金和
6、提前竣工奖金为由，向成都市仲裁委提出仲裁申请。仲裁过程中，B公司未派员参加。成都市仲裁委经审理认为：A公司与C公司签订了两个合同，又办理了两个决算造价，两个造价相差百万，导致实际给付工程款时，双方各执一词，酿成纠纷，双方都有责任；会议纪要是双方对工程造价的最后确认；但由于会议纪要表述不够严谨清楚，因此A公司未准时付清工程款，责任也不完全在A公司，从公平原则出发，A公司主要应承担逾期付款的责任，给付违约金为宜；B公司尽管在鉴证合同上盖有章，但其不是会议纪要的当事人，故B公司不应承担责任。据此，成都市仲裁委裁决A公司支付尚欠的工程款45万元，驳回了蔡某的其他仲裁请求。该案经过仲裁后，蔡某以仲裁程序
7、不合法为由，向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院经审理认为：A公司与B公司联合进行房地产开发属合伙型联营法律关系，B公司将建房行为授予A公司合法有效，B公司在1997年4月2日的施工合同盖有印章，因此A公司因建房产生的法律后果，应由A公司、B公司连带承担。A公司与C公司关于合同纠纷形成的会议纪要是双方就争议问题达成的共识，是当事人双方真实意思的表示，亦是合法有效的。因此，A公司未能按照会议纪要履行义务，已构成违约。蔡某关于工程款、提前竣工奖和支付违约金的主张是合法有效的，法院据此判决支持了原告的诉讼请求。成都市中级人民法院一审判决后，B公司对判决结果不服，委托汇韬律师作为其代理人，
8、代理本案的二审诉讼活动。【争议焦点】1、鉴证合同是否是包干合同的变更和补充，能否作为工程决算的依据，能否作为判断工程是否按时完工的依据；2、B公司与A公司联合进行房地产开发的合法性与法律定性，B公司是否应与A公司承担连带责任；3、会议纪要所约定的付款条件与时间存在争议，在双方未就结算条件达成一致的情况下，A公司是否还应当按照会议纪要约定的时间支付相应款项。【汇韬律师观点】B公司不服成都市中级人民法院一审判决，向四川省高级人民法院提起上诉。B公司的上诉理由为：一审判决认定A公司拖欠工程款的数据，缺乏事实依据；一审法院对联建法律关系、建设施工合同及会议纪要的法律关系认定是错误的；一审法院认定上诉人
9、承担连带责任没有事实和法律依据。汇韬律师二审代理中提出的主要观点：1、B公司不是两份建筑工程施工合同中的一方当事人，根据合同相对性原则，B公司不应对两份建筑工程施工合同的履行承担任何后果，一审法院判决B公司承担连带责任没有事实依据。B公司未在第一份建筑工程合同上签字，虽然B公司在第二份建设工程施工合同上签字，但B公司未参加该合同的协商谈判，且无任何实际履行合同的行为，该合同的所有权利义务都指向A公司与C公司，故该合同只对A公司与C公司具有约束力。2、A公司与B公司在某商住楼的房地产联合开发行为不是所谓的“合伙型联营关系”，一审法院以此为依据判决B公司承担责任没有法律依据。按照我国法律规定，构成
10、联营法律关系的必备要件为：共同出资、共同经营管理、共负盈亏。在本案中，A公司与B公司之间不完全满足上述条件，即A公司与B公司只存在着共同投资关系，不存在共同管理、共负盈亏关系。此外，依照我国法律规定，联营的形式分为法人型联营、合伙型联营以及协作型联营，而本案中，B公司与A公司的联建行为不属于上述任何一种形式。因此，一审法院认定B公司与A公司属于所谓合伙型联营是没有法律依据的。3、一审法院认为B公司将某商住楼的建房行为“授予”A公司没有事实依据。“授予”与“委托”是一相互对应的概念，也就是说，如果一审法院认定的所谓“授予”关系成立，那么，受托人A公司就应当以委托人B公司的名义进行民事活动，但本案
11、事实表明所有的法律关系都是A公司以自己的名义与C公司进行的。4、C公司与A公司达成的会议纪要是对双方工程款的支付和权利义务的承担者进行补充和变更，B公司不是会议纪要的当事人，在本案中不承担任何责任。5、按照会议纪要，A公司应在A公司与C公司双方办理工程和财务决算后，再继续履行会议纪要所确认的支付60万元工程款的约定义务，在双方未办理工程结算的情况下，A公司有权不支付相应款项。【二审裁判要旨】四川省高级人民法院经审理认为：A公司与C公司签订的建筑工程施工合同、建设工程施工合同以及会议纪要皆合法有效；双方应按会议纪要约定享有权利、履行义务；A公司按照会议纪要按时支付了第一期款10万元；因双方未能按
12、照约定进行工程结算，导致第二期款项支付条件一直未能成就，在此情况下A公司可不支付第二期款项的上诉理由成立；因第三期付款应在第二期支付过后再行支付，故在第二期支付条件未能成就的条件下，A公司也不应支付第三期款项；B公司虽然与A公司签订有房地产联合开发协议，也在建设工程施工合同盖有该公司印章，但B公司未参与建设工程施工合同的协商过程，也未在会议纪要上签字，根据合同相对性原则，B公司不应是会议纪要的相对方，会议纪要对B公司不具有约束力。据此，法院判决撤销成都市中级人民法院对此案的判决，驳回了蔡某的诉讼请求。【汇韬评析】汇韬律师从合同相对性、民事代理与授权、民事联营等多方面阐释了B公司与A公司不是联营
13、关系，B公司也不是两份合同的相对方，更不是会议纪要的当事人，不应与A公司承担工程款支付的连带责任。（一）合同的相对性合同的相对性是汇韬律师成功代理本案的切入点之一。合同发生在特定两个或两个以上的主体之间，合同关系一般只能在特定的当事人之间发生效力，这一特点在学理上称为合同的相对性。所谓合同关系的相对性，在大陆法中通常被称为债的相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有一方合同当事人能够基于合同向另一方当事人提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务履行和违约责任；非依法律或合同规定，第三人不能主张合同上的权利。合同作为一种民事法律关系，其不同于其他民事法律关系（如物权法律关系）的重要特点，也正在于合同关系的相对性。在本案中，B公司未参与A公司与C公司的关于某商住楼项目的协商谈判过程，也未在第一份关于某商住楼的建筑工程施工合同签字，更未在会议纪要上签字。在此种情况下，建筑工程施工合同、建设工程施工合同以及会议纪要
