《道路主干道项目可行性实施报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《道路主干道项目可行性实施报告（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、. . .目录一、项目概况 第03页1、地块概况 第03页2、区域环境 第04页3、交通状况 第05页4、基地现状 第06页二、市场环境及项目情况分析 第07页1、酒店式公寓与商业街区的发展状况 第07页2、项目所在区域经济社会环境概况 第09页3、项目周边情况 第10页1）酒店式公寓项目分析 第10页2）商业项目分析 第13页三、项目SWOT分析 第23页1、优势（S） 第23页2、劣势（W） 第24页3、机会（O） 第26页4、风险（T） 第28页四、产品定位 第29页1、整体定位 第29页2、商业步行街定位 第30页3、酒店公寓定位 第38页五、目标客户分析 第39页1、消费客户分析 第
2、39页A现有消费客户分析 第39页B未来消费客户分析（5年规划） 第45页C. 总结 第47页2、投资客户、客户组成 第49页六、项目经营与盈利分析 第53页1、经营模式 第53页2、盈利模式 第57页七、投资估算及资金筹措 第58页1、投资估算 第58页2、资金筹措估算 第58页八、经济效益分析 第59页1、总收入估算 第59页2、总成本估算 第60页3、利润估算 第60页4、风险分析 第61页5、基本结论 第61页附表：一、 项目开发费用明细估算表二、 项目投资分配表三、 损益测算表四、 现金流量表五、 贷款利息测算表一、 项目概况1地块概况本项目位于X区X镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状
3、态。项目的南面为X镇的主干道桃源路，东面为连接青浦区和X区的主干道青松路，北面为三官塘，西面为X塘。本项目的开发建设内容为：一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺所组成。基地总用地面积: 35470 m2建筑总用地面积：15872.13 m2总建筑筑面积：60961.62 m2酒店式公寓建筑面积：13115.93 m2街道及水岸商业建筑面积：39384.07 m2酒店式公寓地下停车库面积：2687.36 m2商业地下停车库面积：5774.26 m2总地上建筑面积：52500 m2总地下建筑面积：8461.62 m2容积率：1.47建筑密度：44.41%酒店式公寓户数：215户总停车数：276 部酒
4、店式公寓区停车数：66部商业区停车数：210部2区域环境 外部环境：X将在2008年初步建成一个同纬度世界上最好的植物园X植物园,市政府每年拨款1个亿作为植物园扩建维护的专项资金。X新城区将建成一个超大型影城东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设一个世界上第二个地下五星级酒店。X月圆园还将建设一个大型艺术品SHOPPING MALL，计划投资30亿元人民币，这也将进一步促使X地区的商业繁荣。X区还将建设一个大型、现代的娱乐场所和一个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。中部环境：X镇区内有两条发展轴线贯穿整个X镇。一条是桃源路，一条是青松路。桃源路发展轴：桃源路是一条横贯X镇的主要干路，是出
5、入X镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团、镇区商业文化中心组团、教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是X镇区的主要生活轴，也是 东向西的商业景观轴。青松路发展轴：以西X风景区为景观轴的开端；沿线布置旅游服务配套组团、镇区商业文化中心、三官塘滨水绿地；以北部公园结束，是一条绿地旅游景观轴。该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。内部环境：本项目作为X镇区内的第一个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡的特色，和X国家旅游风景区相呼应。本项目不仅给旅游者提供了一个旅游休闲的好去处，也给整个X镇区弥补了没有大型商业中心的空白。 3. 交通状况
6、本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心35公里，离虹桥机场18公里。在建中的轻轨9号线一期工程2007年下半年将建成通车，使上海市中心到X镇的距离一下子缩短为20分钟左右，基本建成“二纵三横”高速公路网和“三纵四横”市域干线网。加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个X镇，使来X的旅游者和当地居民出入十分便捷。4. 基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。根据初步的计划，本地块将建设一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺，这将使X镇成为商业新亮点，带动整个X区商业街的改造，进一步提升整个区域的商业氛围。二、 市场环境及项目情况分析1 酒店式公寓与商业街区的发展状况1）酒店式公寓近年上海产权酒
7、店的供销情况 2000年单身公寓现身上海滩，2002年产权酒店领异标新，2003年房地产投资风喧嚣一时，小面积、低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展？soho办公延续了发展了产权酒店，soho成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了04、05年市场供应持续平稳、保证了04年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成soho办公的概念（如绿地的感性达利、悦达国际大厦、国际新时空等）。但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。2）商业街区目前房地产市场投资状况于2004年始
8、，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。这一年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在：（1） 投资客户占购房客户的比例越来越小，由2003年16%-17% 下降到目前的6%。（2） 房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼等经营性产品成为投资重点。（3） 由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹象，加上国际基金（如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产）对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。2 项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额7500万元，比上年增长26.2%。财政收入6315.35万元，比上年增长19.59%；支出7
9、327万元。人均年收入4950元，劳均年收入8600元。年末银行储蓄额5.26亿元，比上年增长21%。房地产以集镇改造、市政动迁和度假区、新城区建设为契机，全年实现增加值1328万元，比上年增长121.7%；利税1075万元，比上年增长91.6%。完成商品房建设投资1.34亿元，比上年增长283.7%；商品房施工面积1.34万平方米，比上年增长192.1%；竣工、销售商品房面积8.5万平方米，比上年增长346.4%。凭借山林自然风光，更兼“X”、“月湖”品牌优势，X以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资X发展房地产的兴趣与日俱增。一批顶级房产“紫园”、“X银湖别墅”等正次第崛起。 3 项目周
10、边情况1）酒店式公寓项目分析（1）目前地区酒店出租状况分析表图表显示：a. 地区总量不大，仅有339套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有200套。b. 设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜一筹（2）目前地区酒店价格分析表图表显示：目前三星级酒店房价(长包价)200元/日-280元/日二星级价格较低,在150元/日-170元/日（3）目前地区酒店宾馆经营分析表 X主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率日均接待人数标间价格（元）森林宾馆76.3%110280兰笋山庄65.0%130200松浦度假村46.3%78170江秋度假村41.3%56150总值62.6%318图表显示：以X年年旅游
11、人次150w人次计，日均 人流量为4100人，旅游人群的消费意向中住 宿消费占9%15%，约400600人，而目前X宾馆的房间总数为330间，入住人总数约为日均318人，日平均出租率62.6%。数据表明：（1）现在X宾馆的出租情况一般。（2）目前X宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。（3）由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。2） 商业项目分析（1）周边目前及未来商业项目分析 桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，2007年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物
12、，但对于X主要的消费人群旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。X商业中心项目价格分析表楼层主力面积m2售价（元/ m2）租金（元/ m2/天）4150048000.63150048000.82145.6650011145.61.5该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。但从它的产品配比、价格分布和现场销售上可看出几个问题 ：a. 楼层越低面积越小租金越高。b. 大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。c. 另整个项目推广手段单一，形象表现不足，客户量不足，会影响到后期的交易量。 X植物园将于2010年建成的上海X植物园位于X区西北部，与东X、西X是“邻居”，从X风景区驱车前往仅10分钟。 其占地202公顷，前期投资达13亿元，景观优美、物种丰富、生态高效、功能多样，将成
