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1、. . .陶瓷建材城项目总论一、项目背景1、项目名称东北陶瓷城改扩建2、承办单位概况东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施于1996年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场之一。地址在沈阳市大东区东望街18号，占地面积4.27万平方米，东临东北大马路，北邻陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深500米，具有潜在的市场业态与物流发展基础。8年的发展历程，奠定了东北陶瓷城的专业市场地位，成为以沈阳为中心辐射东北区域的著名陶瓷产品集散地。2003年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制的民营企业，由辽宁巨能
2、牧业有限责任公司股东徐小洋、福建三元企业有限公司股东吴瑞章、上海金帝有限公司股东蒋金枝与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股，成立东北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理结构，开始在原有基础上对经营管理、发展规划着手全面改革，本着经营市场、诚信为本的全新理念，展开对陶瓷城改扩建转型的战略构想。东北陶瓷有限公司总资产6000万元，其中地上固定资产为3800万元，土地为2200万元，企业资产负债率为零。地上建筑为3.6万平方米。公司实行董事会领导下的执行董事负责制。法定代表人徐小洋。设置机构有：总经理办公室、市场开发管理部、工程管理部、财务部、信息中心。3、可行性研究报告编制依据本可行性研究报告主要依据
3、：（1）沈阳市未来十年城市发展规划和大东区城市发展规划；（2）中共中央关于振兴东北等老工业基地的决定；（3）中共沈阳市委书记张行湘同志在“振兴东北沈阳先行”动员誓师大会上的讲话；（4）沈阳市物流产业发展规划；（5）沈阳市批发市场发展规划；（6）沈阳市大东区第三产业发展规划；（7）中华人民共和国环境保护法、公司法等法律法规；（8）陶瓷产业调查；（9）相关市场运行情况调查。4、项目提出的理由和过程东北陶瓷城所在地原为沈阳陶瓷厂厂区，所在地为沈阳市的主要工业区之一。随着经济体制改革和产业结构的调整，沈阳陶瓷厂原有生产经营格局被打破，通过与外来资本合作，重新组建了陶瓷生产线，专门生产瓷砖产品。1996
4、年开始利用厂区剩余空地和闲置建筑物转向陶瓷批发市场的开发经营。经过八年培育，目前已发展成为包括建筑陶瓷、卫浴洁具、五金、石材加工等业务，专业化程度较高，批发兼零售的市场。市场成长的同时，带动了周边地区仓储、物流配送、餐饮等服务产业的发展，实现直接就业逾万人，交易额从1996年的6千万元增长到2003年的10亿元，每年为地区创税千万元。东北陶瓷城作为大型专业市场，其营业收入随着消费市场的不断成熟节节攀升，市场的入住业户已经达到百分之百，已登记的准经营业户以及潜在的建材行业生产商、经营商资源十分丰富。 A、东北陶瓷城因起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路的严重制约，相对于市场
5、发展趋势，空间利用已经极不合理，急需重新进行整体规划。（1）目前经营面积仅为1.5万平方米，进驻经营商普遍感到经营面积不足，制约规模化发展； （2）与国内同类市场相比，商品品种、档次、经营水平已经落后，辐射能力逐渐下降；（3）市场基础设施严重欠缺，无公共排水设施，无供暖、无排污设施，消防设施严重老化，形同虚设，隐患较大，停车场布局不合理；（4）服务功能滞后，周边的物流配送、仓储、餐饮等配套服务设施是自发形成的，经营粗放。自发产生的导购人员尾随顾客、欺骗经营商的现象时有发生，经营秩序急需藉改造机会整顿；（5）市场的设施陈旧，视觉形象落伍，需要通过改造导入CIS，以继续保持东北陶瓷城名牌专业市场地
6、位。上述这些问题是目前陶瓷城发展的主要制约因素，不可能通过局部的、修复式的改进彻底解决，而必须从根本上进行整合、规范、提升，并调整区内建材行业市场布局，集中产业资源，形成规模优势，在较高的产业平台上发挥本市场的产业牵动作用，进一步促进区域内第三产业升级发展，服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此，应当在现有的东北陶瓷城基础上进行整体规划，通过分期改建扩建，改善设施环境，引进新的经营品类，调整经营业态、优化经营结构、提升品牌效应，以期确立其东北综合实力最强的以陶瓷产品为主导的建材专业性市场地位。 B、东北陶瓷城面临着非改不可的国际国内大环境：（1）中国加入 wto后的五年过渡期已过半，市场开
7、放程度越来越高，国内外商家云集沈阳，同台竞技；（2）商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快，传统概念下的批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切；（3）国家振兴东北老工业基地的战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北的大环境下实施构建沈阳经济区战略，即充分发挥四大优势，按照市场经济规律的内在要求，通过实施区域经济一体化战略，把沈阳经济区建成为两大基地、两大示范区和一个中心，即建成我国的装备制造基地和重要原料工业基地；建成辽宁乃至整个东北的高新技术产业和农产品加工示范区；建成辐射和服务于整个东北地区的现代商贸物流中心
8、，进而在全省完成老工业基地振兴的历史任务，实现工业化；率先建成经济发达、社会富足、环境优美、生活安康的先导地区，实现现代化。（4）随着东北振兴和建设小康社会的进程加快，以沈阳为中心的辽宁中部城市群和泛东北地区的建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品的需求也迅速增长，仅以沈阳为例， 2003年的房屋销预售面积为518.2万平方米，合同金额为164.99亿元，同比分别增长33%和34%；其中住宅销预售面积433.67万平方米，销售额129.83亿元，同比分别增长23.4%和24.5%。全市存量房产转售面积为553.3万平方米，成交额为90.4亿元，同比分别增长39%和55%；其
9、中住宅成交面积434.6万平方米,成交额70.83亿元,同比分别增长31.9%和66.3%。房地产开发投资额与房地产销售额合计达432亿元以上。专家预测，2004年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区的城市化进程加快，房地产需求的增长也会加快。按房地产投资带动相关行业1:1.9、销售带动相关行业1:1.3或1.4的通常系数计算,房地产业对沈阳市建材、装修、家具、家电等诸多行业产生拉动效应约为610亿元。这样的大环境，为东北陶瓷城的改造提升创造了机遇，也提出了更高的标准。 本项目的立项前期，已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制定本项目规划的基本框架，本次可行性研究基
10、于框架并做了适当拓宽。二、项目概况本项目是在原陶瓷城位置上改建、扩建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可视为新建项目。1、拟建地点沈阳市大东区东望街18号南至大二环、北至陶瓷厂厂区、东至东北大马路、西至联合路的地块。2、建设规模与目标（1）项目目标： 调整布局，规范行业市场，形成规模优势，突破传统市场模式与行业市场、区域经济发展之间不相适应的瓶径，通过项目建设、产业资源整合和经营管理改革，形成集展示、仓储、配送、批发、零售、工程服务功能于一身，金融、商住、办公、餐饮、娱乐配套完善，以精品陶瓷为主导、包容现代建筑装饰材料的集群式专业市场。 （2）建设目标： 在项目拟建
11、地范围内，东北陶瓷城已经实现购置土地4.27万平方米，但按集群式专业市场规划仍需增地16.21万平方米。项目建成后总占地面积将达20.48万平方米，建筑面积达到18万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场、油漆涂料市场、地板城、家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦、综合商务服务区、博览中心、旗舰店广场和物流园。（3）技术装备水平与商品质量等级：基础设施：通过区域整体规划，使场区内的道路、停车场、绿化、给排水、供暖、供电、卫生、消防、安全与城区公共网络衔接、协调，达到大区域商品物流中心要求标准。经营设施：按目前物流主体化市场的国际水平配置，实现展示、交易、结算、仓储、配送、管理
12、信息化，人性化。服务设施：按照方便、安全、快捷、环保、人性的原则建设，实现经营理念与硬件设施有机结合。商品质量等级：陶瓷产品包括建筑陶瓷、观赏陶瓷、装饰陶瓷、日用陶瓷、电器陶瓷、日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。地板城以中高档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。油漆涂料市场旨在均衡沈阳城区市场分布，提高油漆产品经营的安全性和服务质量，因此，产品质量按国际标准和国家标准两个等级控制，将一切不达标的产品拒之门外。消防器材是一新兴经营领域，公共消防和民用消防的专业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化、人性化标准，按艺术化生活原则控制高端市场产品，引导消费
13、者的消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立，以最新业态展示著名品牌商品，采用最先进的信息技术解决展示、交易、结算业务。（4）东北陶瓷城改扩建项目完成后，将大大提高市场的核心竞争力，经营规模稳步扩大，五年后达到100亿元，为区内增加综合税收超过2亿元。3、主要建设条件东北陶瓷城的改扩建工程，目前具备以下条件：（1）经营资源： A、国内生产陶瓷产品的制造商共有4504家，其中：建筑陶瓷1025家，观赏陶瓷185家，装饰陶瓷181家，日用陶瓷789家，电器陶瓷169家，日用洁具180家，陶瓷原料472家，陶瓷机械135家，陶瓷包装15家，综合类1353家，著名品牌生产商有广东的鹰牌、蒙娜丽莎、
14、维也纳、嘉俊、新中源、佛陶集团、IDEAL、金舵、欧神诺、长城、钻石、马可波罗、东鹏，上海的美标、亚细亚、TOTO、CIMIC、冠军、斯米克，山东的华光、Milim、皇冠，江西的景德镇陶瓷，四川的威尼、欧罗兰，福建的东龙、恒达、MNG、华泰、碧岩、集源、BOLIN双菱、HUIYUAN，河北的惠达，其他地区有HCG和成、诺贝尔、罗马、京陶、金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大的扩张愿望。 B、市场内经营陶瓷的既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前的入住率已达到100%，已登记准备进入的商家有50户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商的调查，东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多的经营商涌入沈阳。 C、沈阳
15、的地板产品市场一直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有450家地板企业，每年的产值有50个亿；进入沈阳销售的外地品牌和国外品牌地板有177个，如金刚、圣象等，占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌的销售载体，是辽沈地区的一大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。 D、其他商品资源：市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五金经营商家。（2）土地资源： A、市场现有土地4.27万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为一号地块1.28万平方米，用于改建博览中心；二号地块0.64万平方米，用于改建旗舰店广场。 B、本次规划另外18万平方米土地为：三号地块1.35万平方米，用于建设陶瓷精品市场，现已拆迁腾空；四号地块1.35万平方米，用于建设消防器材油漆涂料市场，现已部分拆迁腾空；五号地块0.28万平方米，用于建设综合商务服务区，现为中海物流沈阳公司租用；六号地块1.35万平方米，用于建设家居装饰材料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁；七号地块1.35万平方米，用于建设地板城，未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重新规划，并精测绘图，东北陶瓷城有限公司统一申请办理征用
