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1、. . .莒县中小企业创业园项目1.1项目概况项目名称：莒县中小企业创业园项目建设单位：项目建设地点：莒县经济开发区烟台路以北、海通茧丝绸公司以西建设性质：新建项目负责人：建设内容及规模：本项目规划面积137041.83（约205亩，其中预留一期空地50亩），项目占地面积103708.5平方米（约155亩），总建筑面积140183平方米，其中15栋生产车间建筑面积123976平方米，2栋孵化楼建筑面积16147.平方米，门卫建筑面积60平方米。道路硬化面积36847.7平方米，绿化面积10163.4平方米，项目容积率为1.35，建筑密度54.67%，绿化率为9.8%。1）二座主楼7层、裙楼二层
2、的孵化楼，1#孵化楼主要用作办公、会议、接待，电商、孵化、展示、一站式服务大厅、金融机构使用。其中：1、2楼作为电商、一站式服务大厅、展示及金融机构使用，并配套建设一大型会议室（200人）。35楼作为办公、会议、接待使用， 配套两个中（50人）、小（30人）型会议室和两个中（20人）、小（10人）型接待室。6、7楼作为人才创业和科技孵化使用。2#孵化楼12楼作为创业园餐厅和创业园管理公司使用，37层作为创业园休闲娱乐及单身公寓使用。2）建设15栋标准厂房，其中1层厂房2栋，2层厂房6栋，3层厂房3栋，4层厂房4栋。主要用于电子电器、精密机械、模具制造及电子商务、科技人才创业孵化项目。投资估算与
3、资金筹措：项目总投资21000万元，资金来源为企业自筹。项目建设期：建设期12个月，即2015年10月2016年9月。综合效益：项目建成后，年可入驻中小企业及创业孵化项目约80家，入驻企业可实现销售收入40000万元，各种税收约11547.87万元；正常使用年营业收入可达5483.00万元，其中标准化厂房租赁收入为2018.64万元，体现地方税收收入3464.36万元。税后全部投资财务收益率为17.88%，投资财务净现值为1492.88万元，投资回收期为6.3年，可按期收回投资，并可有一定盈余。1.2建设单位简介 莒县经济开发投资发展有限公司隶属于莒县经济开发区管委会。莒县经济开发区位于莒县城
4、区北部，成立于2000年，2006年经山东省人民政府批准设立为省级开发区，规划面积为25平方公里，下辖27个村，2.3万人口。区内现有投产及在建企业135家，其中规模以上工业企业28家、世界500强独资企业1家、高新技术企业5家，拥有省级以上知名品牌18项、市级以上研发中心18家，从业人数3万余人。莒县经济开发区已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系体系认证，是日照市第一家一次性通过三项认证的省级开发区。莒县经济开发区“人文莒州、创业家园”服务品牌荣获“山东省服务名牌”称号。 根据发展规划，莒县经济开发区功能定位以发展第二产业为
5、主，兼有少量居住的经济开发区；以建设生态园区为目标，形成集科、工、贸于一体、综合性、多功能的现代生态园区。现已已初步形成以精细化工、装备制造、食品加工、纺织服装、新能源和新材料等产业为主导的工业体系。今后将在继续招引完善化工建材、纺织服装、食品加工等传统产业链上下游配套关联项目及打造产业集群的基础上，重点突破装备制造、新能源、新材料，电子电器等项目，提高招商质量和成效。1.3 项目可行性研究概况1.3.1可行性研究的目的莒县经济开发投资发展有限公司投资建设的中小企业创业园项目是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；对拟定的建设方案和技术方案进行认
6、真的技术经济分析和论证；对项目建成后的社会经济效益进行科学的预测和评价；在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为投资公司最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。1.3.2可研报告编制依据 （1）国家发改委2013年第21号令产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）； （2）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； （3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）
7、2006年7月3日，国家发改委、建设部发布； （4）中华人民共和国公司法（2005年10月27日修订）及其实施条例； （5）国务院关于投资体制改革的决定2004年7月公布，国务院发文国发200420号； （6）中华人民共和国土地管理法2004 年8月28日公布，中华人民共和国主席令第28号； （7）国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标（试行）通知（国土资发2004232 号）； （8）财政部颁布的企业财务制度（国家财政部（92）财知字574号）、企业会计制度（财会200025号）和近年会计制度改革的有关规定； （9）中华人民共和国节约能源法1997 年11月1日公布，中华人民共和国
8、主席令第90号； （10）中华人民共和国环境保护法1989年12月26日公布，中华人民共和国主席令第22号； （11）国务院发布国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）； （12）山东省实施中华人民共和国城市规划法办法（1991年）； （13）日照市城市总体规划（2006-2020年）； （14）莒县城市总体规划（2011-2030年）； （15）国家及地方有关设计规范、规程等相关文件； （16）莒县经济开发投资发展有限公司提供的有关基础设计资料；（17）委托本单位编制可行性研究报告的咨询合同。1.3.3可行性研究的范围本可行性研究重点对莒县经济开发投资发展有限公司投资建设的中小企
9、业创业园项目的建设背景和必要性、工程条件、工程规模和内容及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、财务评价等进行了分析研究。1.4主要经济技术一览表表1-1 项目主要经济技术指标一览表序号指标单位数量备注一建设指标1占地面积m2103708.5约155亩2总建筑面积m21401832.1生产车间m21239762.2孵化楼m2161472.3门卫m2603建筑占地面积m256697.44绿化面积m210163.45道路硬化面积m236847.76容积率1.357建筑密度%54.678绿化率%9.8二燃料动力指标1水m357830.882电万k
10、wh177.98三投资指标1项目总投资万元210001.1建设投资万元20783.93 1.2流动资金万元216.071.3建设期利息万元0.00 四财务指标1经营收入万元5483.001.1租赁收入万元2018.641.2地方税收收入万元3464.362营业税金及附加万元177.653增值税万元870.684利润总额万元3221.665所得税万元483.256净利润万元2738.417投资回收期年5.9税前年6.3税后8财务内部收益率%16.27税前%13.78 税后9财务净现值万元3673.35 税前万元1492.88 税后10投资利润率%15.3411投资利税率%16.191.5综合评价
11、结论 1）中小企业创业园项目是经济发展的必然结果，根据国家发改委2013年第21号令产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正），本项目属于“鼓励类：三十七、其他服务业，8、开发区、产业集聚区配套公共服务平台建设与服务”，属于鼓励类项目，符合国家相关产业政策。 2）莒县是山东省经济强县，具有中小型企业创业园项目的区域优势。建设中小企业创业园项目，将为推动莒县及周边地区的经济发展起到促进作用。 3）工程建设内容：项目占地面积103708.5平方米，总建筑面积140183平方米，总投资21000万元，其中固定资产投资总额为20783.93万元，流动资金216.07万元。4）项目建成后，年
12、可入驻中小企业及创业孵化项目约80家，入驻企业可实现营业收入40000万元，税收约11547.87万元；项目建成达到正常运营年时，年均收入可达5483.00万元，其中标准化厂房租赁收入为2018.64万元，体现地方税收收入3464.36万元。5）经初步测算，项目税前财务内部收益率为16.27%，财务净现值为3673.35万元，税前投资回收期5.9年（含建设期）；税后财务内部收益率为13.78%，财务净现值为1492.88万元，税后投资回收期6.3年（含建设期）；盈亏平衡分析点为27.34%。本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回
13、投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。第二章 项目背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1日照市发展现状本项目位于日照市莒县经济开发区。日照因日出初光先照而得名，地处我国沿海中部、山东半岛南翼、黄海西岸。北与青岛市接壤，南与连云港市相邻，隔海与韩国、日本相望。1985年3月设立县级日照市，1989年6月升格为地级市，1992年12月设区带县，现辖东港区、莒县、五莲县、岚山办事处、日照开发区和山海天旅游度假区，52个乡镇、街道，2992个行政村（居），总面积5310平方公里，总人口275.33万。日照被称为新亚欧大陆桥东方桥头堡。 2013年日照市实现地区生产总值突破1500亿元
14、，达到1500.16亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。其中，第一产业增加值131.45亿元，增长3.5%；第二产业增加值784.33亿元，增长10.7%；第三产业增加值584.38亿元，增长12.1%。人均生产总值为52778元，比上年增长10%。产业结构继续优化，三次产业比例由上年的8.7:53.5:37.8调整为8.7:52.3:39，服务业、高新技术产业比重分别比上年提升1.2和1.03个百分点。实现农林牧渔业总产值229.16亿元，完成固定资产投资1069.05亿元，增长20.0%。完成固定资产投资1069.05亿元，增长20.0%。20世纪80年代初，中国为了开发中西部地区的煤炭资源，扩大对日本的煤炭贸易，在日照市兴建了现代化深水大港-日照港，修筑了连接中西部地区的铁路-当时称为兖（兖州）石（日照市石臼所镇）铁路。日照港（原称石臼港）经过不断的发展，已成为一个综合性港口，跻身全国十大港口之一。兖石铁路沿黄河北岸西进，与陇海铁路平行，经过河南省新乡市、山西省侯马市，横跨京沪、京九、京广、焦柳四大南北铁路干线，进入陕西省西安市，与陇海-兰新铁路并轨，全长1267公里
