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1、. .房地产转型改革创新理念实现安居梦的策划方案一、购房补助建立目的：1、对购房资助申请的困难家庭提供无偿公益性资助，帮助他们度过困难时期，帮助他们实现盼望已久的安居梦，实现小康生活目标。2、帮助解决家庭收入与当前住房市场消费不匹配的困难家庭的现实居住问题，通过实行对困难家庭购买商品房总房款30-50的购房资助，资助期限最长不超过30年，帮助困难家庭提升银行按揭支付能力，减轻购房支付负担，并鼓励通过家庭成员劳动就业，实现住有所居，老有所养。3、对买不起商品房的大多数贫苦家庭实行购房资助，主要是针对困难群体进行帮助，渡过困难阶段，尽社会公益之力缩小贫富消费差距，让贫苦家庭提升生活品质。二、参与商
2、品房建设与运营管理：广东明钎投资有限公司如何参与商品房建设与运营管理，首先要搞清楚为什么要参与商品房建设与运营管理，诸多因素分析如下：1、当前我国大多数民众工作收入与住房消费水平不匹配，导致中低收入家庭普遍买不起满足基本需求的住房，收入与住房消费差距平均在50%以上，而符合上述条件的中低收入家庭占全国的比例不少于70%。也就是说全国住房需求量巨大，各地政府能否在实现小康社会之前解决好呢？2、在大多数中低收入家庭买不起住房的同时，全国各地商品房积压滞销严重，对各地财政税收影响很大，土地市场普遍疲软，社会资财浪费严重。问题主要产生于国家对房地产调控政策的影响（限购政策、金融限制政策、土地财政模式的
3、依赖），国家在调控房地产业的同时，又产生了住房问题的扩大化，国家有关部门没有从根本上制定好解决问题的科学办法，所以说房地产调控政策结果总体上是不成功的。3、十八大三中全会提出要激发社会组织活力，民政部全国工商联（民发20145号）文件提出：保障和改善民生的任务十分繁重，鼓励支持民营企业参与公益慈善事业，是引导民营企业坚定中国特色社会主义的理想信念、积极履行社会责任的有效方式。民政部强调要鼓励支持民营企业在政府引导下，积极向需求突出的社会领域进行捐赠。我国商品房的建设与运营已经成为需求突出的社会领域，并且关系到社会和谐稳定问题。4、李克强总理指出，改革就是要打破原有已经形成创新阻力的利益格局，建
4、立起具有生命力的新的发展体制和机制。但大多数体系的改革是需要付出巨大成本的，这让许多改革推进者无处下手。当前各地政府土地财政模式的转变需要一个过程，税收体制的改革也需要时间，国家房地产调控到底走向何方还没有明确。提高人民收入水平，提高人民消费能力，促进内需市场发展，是当前深入改革的核心。能不能创新一个有效机制，在暂时不打破现有利益格局的条件下，解决好商品房的建设与供给问题。建立购房资助公益机制，利用商品房市场化建设手段，发动社会积极力量共同参与，实现全体人民住有所居目标不是梦想。5、如何组织资金来解决我国繁重的住房问题呢？参与建设与运营商品房的目标是要解决中低收入家庭能够通过自己的工作收入买得
5、起满足基本需求的住房。社会捐赠的力度再大，额度也必然有限，超过企业的利润发展水平开展捐赠是违背公益事业发展规律的，也是不可行的。因而靠直接收取捐赠来资助中低收入家庭的家庭收入与住房消费30%以上的差距是不可能做到的，直接资助也不能从跟本上解决问题。6、目前我国中低收入家庭购房主要借助银行按揭完成，银行按揭年限一般在10到30年，大部分群众买房主要控制在20年按揭期。目前国家统一规定的金融政策是购买首套住房首付30%，按揭70%。大多数中低收入家庭或困难群体首付30%有困难，按揭70%的月供还款有困难。如果上述困难群体都由各地政府帮助解决，政府更困难。如果希望银行降低首付和按揭门槛，银行又面临金
6、融经营风险。7、广东明钎投资有限公司把收取到的有限资金，通过信托金融经营创新不断的增值放大，增值比例超过对困难群众购房还款资助的比例，帮助解决困难家庭因工作收入达不到住房消费水平产生的差距，从而实现提升困难群体的购买能力，用有限的力量实现扶助中低收入家庭住有所居，从而解决好建设与运营商品房这一需求突出的社会领域矛盾。8、在上述诸多因素分析的基础上，通过金融创新经营实现增值放大，通过对中低收入家庭提供适度购房资助，帮助其提升购买能力，实现住有所居。各地政府可以从直接组织建设与运营保障性住房的繁重任务中解脱出来，专心研究利用商品房的市场化建设方案，通过购房资助公益机制来完成商业住房和保障性住房供应
7、体系建设的政策制定和服务管理。9、广东明钎投资有限公司创新的购房资助公益机制将是提高人民生活水平的突破性方案，全国人民目前最大的集中消费是什么？是住房消费，对占全国70%的中低收入家庭其家庭收入的大部分用于购房，如果勉强实现了住有所居，家庭的生活质量将大大下降。如果广东明钎投资有限公司提供了30-50%的购房资助，中低收入家庭的购房支出减少了，相当于购房的压力减少了，家庭财富增加了，购房支付能力提高了，人民的生活品质提高了，人民的消费能力也可以扩展，内需市场也能够良性发展。三、购房资助公益机制方案购房资助方案根据调查，全国中低收入家庭在当地购买商品房，其平均家庭收入能力达不到购买商品房的消费能
8、力，大多数其平均差距在50%以上（有些地区在70%以上）。如果我们能够提供商品房总房款平均30-50%的购房资助，大多数中低收入家庭就可以买得起商品房，中低收入家庭住房保障问题可以获得大部分解决。同时保障性住房建设与供给矛盾将大大缓解，实现全国人民住有所居将不再是期盼目标。广东明钎投资有限公司模式实际上是住房公积金制度的市场化发展和完善，其作用和影响将推进社会福利社会化发展，并开创社会普惠福利和普惠公益事业的空前进步。1、提供总房款30%至50%的购房资助。资助方法是根据购房人在购房时办理的银行按揭年限和家庭收入状况来确定资助年限和每年资助金额标准。2、购房资助是以帮助中低收入家庭买得起满足基
9、本生活需求的住房为目标，而中低收入家庭因家庭收入不一样，需要资助的标准也不一样。必须设定分类标准，以扶助不同困难程度的家庭类型。提供总房款30%至50%的购房资助。3、对个别困难家庭，因工作职业、社会保障和存在风险生存环境等原因，有可能在获得购房资助的过程中，会发生丧失劳动能力的情况，届时将严重影响家庭继续偿还银行按揭贷款。广东明钎投资有限公司可以根据购房人提出的申请为其资助办理购房人购房保障保险，一旦购房人家庭出现重大变故，保险公司可以理赔支付全部银行按揭贷款。4、对个别困难家庭，暂时失去偿还银行按揭贷款能力时可以向广东明钎投资有限公司申请最长不超1年的免息代还按揭贷款。四、商品房建设的各项
10、成本主要有：土地的取得成本、城市综合配套费、项目前期工程费、建筑安装费、小区内部配套工程费、项目间接费用（项目管理费用、项目销售费用、项目财务费用、不可预见费用）、综合税费。上述商品房建设的各个成本阶段涉及到政府、建筑商、各种建材供应商、小区配套供应商、营销商、开发商等。根据国发（2007）24号文件及其他相关中央文件精神，解决中低收入家庭住房困难，加快推进住房保障和供应体系建设，政府有现成的可以履行的优惠政策和执行文件，如：免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金、优惠建设用地供应方式等等有关政策。社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相
11、关的政策支持等等。广东明钎投资有限公司推出的购房资助公益机制对应政策，以求实现住房保障与供应体系建设的多元化，实现全国人民住有所居目标。1、广东明钎投资有限公司金融创新经营方案30-50%购房资助，每年资助总房款的1.6-2%，资助资金保管在银行不进行金融经营，每年给困难群体进行资助，可以连续资助10-12年，考虑在银行存款的利息及理财收入，可以资助12-14年。如果委托国家的信托公司进行资产增值，一般情况下，可以连续资助20-30年（实现购房资助30%至50%）。如果我们委托或建立资产管理公司或股权投资基金管理公司，专门开展创新的房地产营运模式投资业务，连续资助20到30年轻松实现购房资助5
12、0%以上。如果能够建立配套的银行和信托，或者建立能够配套服务的银行和信托战略合作伙伴，实现金融创新经营是完全可行的。2、安全运营保障方案在购房资助公益机制下必须在正规的金融机构监管下，开展金融创新经营发展，才能保证资助资金安全和可持续发展。因此，购房资助资金的安全运营是关键，只要是经营就会有风险，不能因为有风险就不作为。银行、保险、信托在给委托人签订投资协议时，也会有风险提示。这一切都说明存在风险是正常的，控制风险才是经营的关键。广东明钎投资有限公司购房资助资金安全运营保障模式方案如下：（1）、传统金融投资模式： 加2%管理费购房资助资金预期增值10%金融机构（信托公司）资金财务成本为12%贷
13、款投资项目（金融与房地产）委托保值增值进行项目贷款性投资（2）金融创新安全运营保障模式：加2%管理费购房资助资金预期增值10%金融机构（信托公司）资金财务成本12%股权投资基金管理公司财务成本为12%投资合作项目（金融与房地产）委托保值增值进行项目贷款15%股权投资控股50%10%用于购房资助5%留存备用50%控股收益投资额15%项目完成后资助资金通过金融机构增值10%，通过股权投资基金管理公司的项目投资合作获得了30%收益，总收益实现40%增值。（3）、管理系统方案广东明钎投资有限公司开展的是全国性范围内的公益购房资助活动，资助资金池越大，投资领域越大，管理工作量也就越大。采取什么样的管理模
14、式非常重要，需建立广东明钎投资有限公司购房资助管理系统工程，以科学全自动电子信息化的手段、系统的管理、完善的制度实现安全科学有效的管理与运营。全部系统管理是在与主要金融机构密切合作的条件下，在接受政府有关部门和全社会公开透明及时有效的监督下运行。将公益购房资助管理系统成为完备的管理系统。五、与保障性住房建设的合作方案广东明钎投资有限公司通过购房资助公益机制引导商品房建设实现保障性住房供应目标，参与保障性住房建设与运营管理体制机制的重要转变。与各地政府保障性住房建设与管理机构合作是广东明钎投资有限公司的工作主流。各地区谁转变的快，谁的负担就轻，老百姓就早受益，地方经济就早发展。广东明钎投资有限公
15、司与政府合作完成住房保障与供应体系建设，主要工作如下：1、由政府出面制定保障性住房建设规划与每年供应计划，落实中低收入家庭购房报名和签约预定，形成以销定产建设模式。2、政府应制定参与保障性住房建设与运营管理的相关优惠政策，引导社会公益力量积极参与。3、政府委托开展保障性住房建设的组织管理工作，通过以商品房建设模式配套购房资助公益机制，完成住房保障的供应。4、对参与保障性住房建设的开发商，政府的相关优惠政策应落实到位，鼓励开发商建设保障性住房，让中低收入家庭住有康居。六、和政府制定房地产开发战略的合作方案1、政府部门把将要招拍卖的地块，集中区分区域、性质、功能等，把规划需招拍卖的土地按照规划要点与设计公司合作。2、设计公司把地块的设计要点初步设计出来，根据规划用途和设计要点等设计出几套方案。3、通过广东明钎投资有限公司建立的“房补网”平台实施网上认购。4、开发商通过政府官方网站或“房补网”就可以知道购房者认购信息和所认购的方案。5、开发商可以根据购房者所认购的数量、面积、风格等选择所设计好的方案。进行土地拍卖。6、广东明钎投资有限公司和政府合作建立创新的地产战略方案，既可以解决开发商一部分资金压力问题和减少销售压力问题，同时也减少了空置房滞销的问题。使项目快速销售，同时也增加了投资次数，节省大量的资金，缩短开发周期。
