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1、. . 唐山长春房地产开发有限公司玉田县凤凰盛世住宅小区新建工程项目第一章 总 论 1.1项目名称 1.项目名称 玉田县“凤凰盛世”住宅小区新建工程 2.项目承办单位：3.项目单位的基本情况 公司地址：玉田县无终大街 1.2项目申报单位基本情况唐山长春房地产开发有限公司是中华人民共和国住房和城乡建设部评定具有一级资质的房地产开发企业，注册资金23980万元。下设四部一室，分别是开发部、销售部、财务部、工程部和办公室。现有人员67人，其中具有职称的经济技术管理人员42人（高级职称5人，中级25人，初级12人），技术力量雄厚。该公司有健全的组织管理机构和各项规章制度，有完善的质量保证体系，并通过了
2、ISO9000国际质量管理体制认证。该公司自成立以来，先后在玉田县和唐山市其他县区开发了多个规模较大的住宅项目，如兴春家园、钰鼎春园、凤凰春城等住宅小区，开发面积达300余万平方米，他们本着对人民、对事业的高度负责的精神，视质量为生命线，在所开发的各住宅小区中，合格率达到100%，并以质量优良、服务周到、居住舒适、生活方便而深受广大群众的信赖和好评。公司多次被省、市、县领导机关及主管单位评为先进单位。唐山长春房地产开发有限公司法定代表人李长春先生是玉田县有名的民营企业家，多年来从事建筑工程及房地产开发，有着精湛的生产技术和丰富的管理经验。改革开放以来，在党的政策指引下，他思想解放、开拓进取，在
3、生产经营中取得了显著的成绩。为顺应玉田县经济发展的需要，搞好玉田县的城镇规划，认真执行唐山市委、市政府“推进城市建设、打造宜居靓城”的号召，满足广大人民群众对于住房的需求，他在玉田县委、玉田县人民政府和有关部门的大力支持下，进行玉田县“凤凰盛世”住宅小区工程建设，必定受到广大人民群众的热烈欢迎。 1.3报告的编制单位编制单位名称：唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司资质等级：乙级编号：发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.4编制的依据1.4.1中华人民共和国建筑法；1.4.2中华人民共和国招标投标法；1.4.3中华人民共和国城市房地产管理法；1.4.4中华人民共和国土地管理法；1.4.
4、5中华人民共和国城乡规划法；1.4.6国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；1.4.7中共河北省委关于推进农村小康社会建设若干重要问题的意见；1.4.8河北省实施中华人民共和国招标投标法办法等有关法律法规；1.4.9河北省人民政府印发关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见(冀政201466号)1.4.10国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；1.4.11中共唐山市委、唐山市市人民政府关于“推进城市建设、打造宜居靓城”的决定；1.4.12城市绿化条例（国务院1992100号令）；1.4.13 城市
5、用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90；1.4.14 唐山市地震局提供的有关材料；1.4.15 唐山长春房地产开发有限公司提供的基础材料。1.5项目简介编制的工作概况唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司接受唐山长春房地产开发有限公司的委托，对项目的基本情况进行了调查研究，对相关情况进行了分析，在此基础上，对该项目的必要性、可行性、建设规模、建设内容、建设条件、技术方案、投资环境等进行了研究，并对其投资估算、资金筹措等进行分析，编制了该项目简介。1.6项目概况1.6.1建设地点该项目位于玉田县玉田镇的中北部，属于玉田县的黄金地带，是玉田镇城一村、城三村、马庄子村三个自然村部分民宅以及玉田师范
6、、人行部分家属房，其具体方位是：东至玉田镇燕山北路，西隔民宅至繁荣北路，南至文明东街，北临民宅，在向北不远即是伯雍大街。该区域东侧紧邻燕山北路、西侧临繁荣公路，玉田县2路、3路、6路公交车通过项目区，项目区域向西南方不足2000米即是玉田火车站，不足1000米即是玉田县长途汽车站。交通便利、生活方便，周围水、电、暖、气、讯等设施齐全， 地理位置十分优越，是人民群众居住、生活的良好区域。1.6.2建设内容和规模该项目规划总用地面积8.2536公顷（123.804亩、82536m2）。其中住宅用地面积67536m2、商业用地面积15000m2；整个项目区域内，容积率为1.8338，建筑密度12.4
7、1%，楼间距1.36，绿化率35%。 项目总建筑面积229121.99m2， 其中地上建筑面积151354m2，地下建筑面积77767.99m2；地上建设住宅楼12栋（其中10栋为地上17层建筑、2栋为地上14层建筑）；沿街商业建筑12栋、集中商业建筑1栋，以及入口大堂（内含物业等公用设施）；在地上建筑面积151354m2中，住宅建筑面积116700.64m2，商业建筑面积33049.67m2（其中商业建筑面积5433.75m2；区凤凰新天地建筑面积27615.92m2）；区凤凰新天地车库建筑面积1436.57m2，入口大堂建筑面积167.12m2（内含警卫室、社区卫生服务站、公用卫生间等），
8、项目地下建筑面积77767.99m2中，一区地下停车场建筑面积28709.68m2，一区住宅地下室建筑面积7825.58m2，一区商业地下室面积2476.25m2，二区凤凰新天地建筑面积19579.27m2，二区凤凰新天地车库建筑面积19177.21m2，在完成项目地上、地下建筑的同时，完成小区内道路、地面硬化和绿化工程。1.6.3 建设周期该项目建设期为24个月，按2年计算。 2015年6月开始前期准备工作，2015年9月开始施工建设，预计2017年5月工程竣工。2016年3月开始销售，采用边建设、边销售的方法，项目销售期2年，第一年销售总建筑面积的60%，第二年销售总建筑面积的40%。 1
9、.6.4 项目投资及资金筹措项目总投资51000万元人民币，其中建设投资50800万元；在建设投资中，建筑安装工程费用23854.08万元、设备购置费用1602.55万元、设备安装费用80.13万元、土地使用费17000万元、工程建设其他费用2406.99万元、基本预备费2500万元、涨价预备费1200万元、建设期利息2156.25万元；此外，销售费用200万元。项目资金来源，项目总投资的51000万元，由项目开发单位自筹资金解决21000万元，为全部投资的41.18%，申请银行贷款30000万元，为全部投资的58.82%。1.7初步结论该项目建设符合中共唐山市委、唐山市人民政府和中共玉田县委
10、、玉田县人民政府“推进城市建设、打造宜居城市”、“把玉田县城建设成为花园式城市”的号召，符合广大人民群众的意愿和要求。该项目的建设，将有力地促进玉田县城市建设的发展，使玉田县市容市貌更加靓丽和整洁，进一步提高玉田县的城市形象和知名度，同时也有力地促进玉田县经济的发展，增加玉田县的财政收入；项目完工后，使各地入住居民的居住、卫生和社会安全环境得到明显的改善，同时又向社会提供一定数量的住宅和商铺，满足人民群众住房需求，解决部分工商业者缺乏经营场所的问题。该项目的建设，对于发展玉田县的经济，促进玉田县城市容市貌的发展变化，满足广大人民群众日益增长的物质、文化生活的需求，进一步维护安定祥和的社会局面，
11、具有重要的意义。项目有关指标一览表序号项 目单位数量备注1用地面积 1#地m282536 1.1 住宅用地面积m2675361.2 商业用地面积m2 150002总建筑面积m2229121.992.1 地上建筑面积 m2 151354其中：住宅建筑面积 m2 116700.64 地上商业建筑面积 m2 34486.24 包括区凤凰新天地、车库公用建筑面积 m2 167.12 入口大堂，包括警卫室、卫生所、公厕等 2.2地下建筑面积m2 77767.99高度超过2.2m，全部计入总建筑面积其中：地下商业建筑面积m2 19579.27区凤凰新天地商业地下室m2 2476.25住宅地下室m2 782
12、5.58 凤凰新天地车库m2 19177.21 1区地下车库m2 28709.683销售面积住宅建筑m2 65101.25 住宅回迁面积51599.39m2商业建筑（含地下）m2 44092.72 地上商业建筑回迁面积8535.31m2 地下建筑 m2 39010.96 包括地下储藏室、地下停车场等 地上车库 m2 1436.574建设期限 个月 24 2015.62017.5 5销售总收入万元 69452.316总投资万元 51000 建设投资50800万元、销售费用200万元6.1自有资金万元 21000 为全部投资的41.18%6.2 银行贷款万元 30000 为全部投资的58.82%7
13、缴纳税金及附加万元 3889.338总成本费用万元 51431.259利润总额万元 14131.73 10缴纳所得税万元 3532.9311税后利润万元 10598.812总投资收益率% 27.7113投资净利率% 20.7814总成本费用利润率%27.4815财务投资内部收益率%20.86税后、国家标准12%16财务投资内部收益率%26.79税前17财务投资净现值万元 3449.21税后、i=12%18财务投资净现值万元 5963.88税前、i=12%19投资回收期年 2.52税后、含2年建设期20投资回收期年 2.45税前、含2年建设期 21盈亏平衡点% 73.44销售收入、销售数量、销售
14、价格22 容积率 1.8338 23建筑密度 % 12.41 24绿地率%3525居民户数户 1114不含商户360户26居住人数人 3120每户按2.8人计算，不含商户人数 27 商户户数 户 360 按每个商户经营面积200 m2计算 28项目总能耗 tce3866.6 单位建筑面积年能耗16.89kgce第二章 项目背景、必要性及发展概况2.1项目提出的背景改革开放以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有很强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是进入新世纪以来，玉田县领导班子坚持科学发展观，思想解放，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到了飞速的发展，从2000年以来，国民生产总值每年以1
