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1、. .目 录1总论11.1项目背景11.2研究内容31.3主要研究结论42项目背景与建设必要性82.1岳阳县经济社会现状82.2岳阳县“十一五”、中长期及远期经济社会发展规划的目标错误!未定义书签。2.3岳阳县新区发展规划错误!未定义书签。2.4项目建设必要性93市场分析123.1岳阳市商品房价格现状和走势123.2岳阳市商品房销售现状和走势164建设规模与方案设计194.1建设规模194.2方案设计194.3建筑设计理念204.4结构设计214.5主要材料234.6给排水工程234.7电气工程254.8建筑物接地与防雷254.9弱电工程265项目选址与建设条件285.1场址现状错误!未定义书
2、签。5.2场址建设条件286环境保护336.1环境质量标准336.2环境现状336.3项目建设期与运营期对环境的影响336.4环境保护措施356.5环境影响评价结论357劳动安全卫生与消防367.1安全367.2消防398节能节水措施408.1节能措施408.2节水措施429组织机构与项目管理449.1组织机构449.2项目管理4410项目实施进度及招投标4710.1项目实施进度4710.2工程招投标4711投资估算与资金筹措4911.1投资估算4911.2资金筹措5212财务分析5312.1编制依据5312.2基础数据5312.3财务收入及税金估算5312.4总成本费用5412.5利润551
3、2.6财务盈利能力分析5512.7清偿能力分析5512.8盈亏平衡分析5612.9财务评价结论5713综合评价5813.1项目风险评价5813.2项目经济效益评价5913.3降低风险的主要措施5914问题与建议6014.1关于资金筹措与使用6014.2关于环境保护6014.3关于项目实施措施6014.4关于防洪错误!未定义书签。参考资料参考资料1总论1.1项目背景1.1.1项目基本情况 项目名称浔阳花苑建设项目 建设地点岳阳县长风路与贺坪路交叉口东南 建设工期共计18个月，即2010年6月2010年12月1.1.2项目建设单位简况本项目建设单位是岳阳县天祥房地产开发有限公司。公司成立于2008
4、年4月，核定经营范围为凭资质证书从事房地产开发、销售；物业管理、建筑材料销售。2008年4月批准从事房地产开发销售业务，核定资质等级为肆级。注册资本：人民币400万元营业执照注册号：430621000002392公司地址：岳阳县城关镇卫农村159号法定代表人：黄训洪岳阳县天祥房地产开发有限公司的经营宗旨是：为客户创造生活提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效丰富多彩；为社会创造价值服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现天祥房地产开发有限公司的社会价值；为员工创造机会创造发展空间，提升员工素质，提高天祥房地产开发有限公司的工作生活质量。1.1.3项目简介房地产经济是国民经济的
5、重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在的房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。本项目为岳阳县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设工程，地处岳阳县长风路与贺坪路交叉口东南。1.1.4项目编制依据中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法实施条例；中华人民共和国房地产管理法；城市房屋拆迁管理条例；国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；岳阳县国民经济和社会发展“
6、十一五”计划和远景目标纲要；房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； 岳阳县县区基准标价；岳阳县城市总体规划（20082030）；投资项目方签订的协议书或意向书；国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；其他有关专业设计规范；建设单位提供的其他各项基础资料。1.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性，同时，结合工程方案、建设规模、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成浔阳花苑建设工程可行性研究报告。本报告主要研究内容有：(1)项目建设的必要性；(2
7、)市场分析；(3)建设规模与方案设计；(4)建设条件；(5)投资估算及资金筹措；(6)经济评价；(7)工程环境影响分析；(8)问题与建议。1.3主要研究结论1.3.1建设内容与建设规模岳阳县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设工程主要包括住宅房建设、给排水、绿化、电力、电讯等配套设施建设，项目用地面积12580.09平方米，总建筑面积48256.12平方米，其中住宅建筑面积41760.59平方米，商业铺面建筑面积4937.68平方米，架空车库建筑面积1557.85平方米。项目主体建筑3栋，单体建筑均为18F+1。1.3.2投资估算及资金筹措投资估算本工程总投资估算5000万元，其中工程费用425
8、0万元，工程建设其他费550万元，基本预备费200万元。资金筹措及安排本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下：申请银行贷款1000万元。自筹资金4000万元。1.3.3投资计划方案投资计划安排见表1-1。表1-1 推荐方案投资计划与资金筹措表 单位：万元序号 年份项目合计建设期第一年第二年1总投资5000280022001.1自有资金4000250015001.2银行贷款10003007001.3.4工期安排建设工期安排本项目建设进度，计划用2年(2010.62011.12)完成。实施计划拟建项目工程进度安排见表1-2。表1-2 拟建项目工程进度安排表年份2010年2011
9、年季度二三四一二三四一前期工作征地拆迁三通一平材料及现场准备土建工程辅助工程竣工验收1.3.5经济评价该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的社会效益，因此项目是可行的。1.3.6综合评价本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，因此，本项目推荐实施。主要技术经济指标见表1-3。表1-3 主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1项目总用地面积m212850.09 小区总用地面积19.2751亩2净用地面积m23总建筑面积m248256.123.1住宅建筑面积m241760.593.2商业小铺面m24937.683.3架空车库面积m21557.
10、854建筑基底面积m23900.625总户数户2965.1125-135 m2户765.2115-125 m2户465.3135-140 m2户1545.4105-115m2户25.5其它复式户186地上停车位个966建筑密度%30.35整个小区7容积率3.76整个小区8绿地率%33.6整个小区9总投资估算万元500010项目建设期月182项目背景与建设必要性2.1项目区概况岳阳县位于湖南省东北部，东接湖北省通城县，东南连平江县，南抵汩罗市，西南以湖洲与沅江市、南县交界，西与华容县、君山区毗邻，北与临湘市、云溪区、岳阳楼区、君山区接壤。县界极端位置，东至月田镇钟山村钟家山南麓，南至长湖乡民主村
11、王家寮分水岭，最西、最北均以东洞庭湖湖洲与君山区相接。全县土地总面积2930.95平方公里，占全市土地面积的19.51%。县境地貌自东北幕阜山余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。全县水域面积1190平方公里，占全县总面积的40.60%，主要为县辖东洞庭湖水面。主要河流有直泄东洞庭湖的新墙河、费家河、坪桥河、直入南洞庭湖的罗水河。全县干支河流63条，其中入东洞庭湖的59条、入南洞庭湖的4条。2009年，岳阳县人民在县委、县政府的正确领导下，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，推进和谐社会建设，努力克服原材料、能源价格持续上涨
12、等制约经济发展的因素，实现了“十一五”的良好开局。人民生活水平继续提高，经济结构进一步优化，各项社会事业加快发展。初步核算，2009年地区生产总值77.90亿元，增长16.3 %，增幅比上年提高1.8个百分点。其中：第一产业增加值 26.65亿元，增长5.5%；第二产业增加值26.98亿元，增长27%；第三产业增加值24.28亿元，增长16.5 %。按常住人口计算，人均生产总值12816元，增长27.9 %。三次产业结构由2006年的33.1：33.3：33.6 调整为33.1：33.3：33.3。年末全县从业人员21516人。年末城镇登记失业率控制在4%之内。2009年岳阳县全社会固定资产投
13、资完成额41.34亿元，增长75%。城镇以上固定资产投资完成27.96亿元，增长80.5%，其中：基本建设完成投资5.98亿元,更新改造完成投资21.36亿元，房地产投资4000万元。商品房销售额4000万元，销售面积7000万平方米。据公安部门统计，2009年岳阳县户籍人口689952人，增加 3166人。其中：非农业人口114204人；农业人口575748人。全县城镇在岗职工平均工资15893 元，比上年增长17.9%，农村居民人均纯收入 5104元，比上年增长17.7 %；城镇居民可支配收入10009元，比上年增长26.8%。2.2项目建设必要性2.2.1是改善居民居住环境的需要扩大城市容量，提高城镇综合承载能力，加快城市化进程，改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力，是岳阳县的重要发展目标之一。同时岳阳市城市住房建设规划（2006-2010年）明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。建设地地处东西向过境岳阳县中心城区地段，项目建设符合岳阳县经济和社会发展“十一
