《宝山区凇南镇商业地块项目可行性实施报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宝山区凇南镇商业地块项目可行性实施报告（61页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、. .宝山区凇南镇商业地块项目一、项目基本情况介绍1、项目位置本案地理位置位于上海宝山区，基地位置为于宝山区凇南镇板块：东靠逸仙路，南靠长逸路，西临凇南路，北对建配龙。地理位置宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处东北濒长江。遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长5615公里，南北宽 2308 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26），面积415平方公里，常住人口约122.8万。淞南镇则位于区境南部。东沿黄浦江岸至闸北电厂，与杨
2、浦区接界；西至西泗塘河，与泗塘新 村街道相邻；南接江湾机场，与高境镇毗邻；北有蕴藻浜，与杨行镇、吴淞街道相望。镇域面积 全镇总面积13.65平方公里，其中市属企业约占总面积的70%，本镇可规划面积4.25平方公里。 社会人口 淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有16个居委会和2个筹备居委会，至2002年底，共有居民26329户，常驻人口约80000人。 截止至2006年，常驻人口约150000人。经济发展 2002年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进一步增强。 完成增加值7.63亿元，同比增49.96% ；工业销售产值11.44亿元，同比增22.49%；社会消费品零售额2.01
3、亿元，同比增55.18%；外贸出口拔交额1113万美元，同比增38.90%；实现财政收入9178万元（含区级），同比增56%。2、交通条件逸仙路上交通：轻轨3号线、51、51X、101、751、713凇南镇内交通：810、713、751、52、53、95交通运营表如下：51路宝昌路-同心路-大连西路-上农新村-新华一村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高境庙-马桥-何家湾路-严家宅-张行-张华浜-北张华浜-淞兴路-同泰路-吴凇码头-水产路-双城路-宝杨路-凇宝路-宝杨码头6:00-20:0052路花园路-大连西路-上农新村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高镜庙-马桥-何家湾路
4、-西塘桥-同南路-长江南路-吴凇煤气厂4:30-23:3053路宝山镇-宝山医院-牡丹江路-友谊路-宝杨路-七号门-水产路-海滨新村-泰和路-北张华滨-张华滨-华浜新村-吴凇煤气厂-长江南路-三转炉-江杨南路-泗塘新村-爱晖路-呼玛路-通河路-共和新路4:30-23:3095路上海火车站-中兴路-中山北路-闸北公园-广中路-彭江路-五汽冠忠-走马塘-彭浦新村-遵义医院-纪江路-共江花苑-纪蕴路-通河新村-泗塘新村-江杨南路-三转炉-上钢一厂4:00-23:55101路鸿兴路-同心路-大连西路-上农新村-新华一村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高境庙-马桥-何家湾路-严家宅-张行-张华
5、浜-北张华浜-泰和路-水产路4:00-24:00713路黄兴路-国顺路-国定路-五角场-政民路-邯郸路-结核医院-武川路-纪念路-江湾镇-三门路-高镜庙-马桥-何家湾-西塘桥-淞肇路-长逸路-淞南新村6:00-23:00751路虹镇老街-张家巷-临平北路-四达路-大连西路-曲阳新村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高镜庙-马桥-何家湾-长逸路-凇南五村-凇南医院-凇南镇6:00-20:30810路呼玛新村-爱晖路-泗塘新村-江杨南路-三转炉-西塘桥-何家湾-高境庙-三门路-江湾镇-大柏树-玉田支路6:00-18:303、周边环境附近商业设施：虽然依托淞南中心但是如果要买大件或是一次性采
6、购还是要乘车前往江湾镇的华联吉买盛。距离本案2公里以上。KFC联华超市爱辉购物中心教育：淞南小学长江二中宝钢工业技校宝山职校医院： 凇南地段医院离本案距离:700米/步行时间:8分钟上钢一厂职工医院/出租车起步费11 元生活配套：农村商业银行建设银行工商银行上海银行凇南邮局泗溏农贸市场凇南公园离楼盘距离:600米/步行时间:10分钟免费公园宝江宾馆凇南大酒店4、经济指标用地性质：商办容积率：1.7产权：50年绿化率：30%车位配比：0.3/100平米车位地上：10%车位地下：90%建筑密度：50%第二部分：项目发展背景1、宏观市场分析上海宏观经济背景根据统计资料，随着世界经济的复苏，大部分国家
7、与地区的资产价格都大幅上涨。2006年上半年，英国的房价比其2000年年末上涨幅度超过100%；同期，美国的房价涨幅也超过60%；其他国家和地区的房价都有不同程度的上涨。跟随着英国、美国等国家房价上涨的步伐，我国房价也于1999年末、2000年初开始上涨，在2004年涨幅达到高峰，最近涨幅有所缓和，这主要与宏观调控有关。2006年5月17日以来，国务院关于房地产宏观调控文件及相关配套政策出台后，房屋销售价格指数由今年峰值5月份的105.8逐步下降至9月的最低值105.3，10月份略有上升，为105.4。总体来看，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是形势依然不容乐观，刚性需求坚挺
8、、土地成本上升，导致了少数城市房价涨幅仍然较高。在宏观经济调控的政策下，2006年上海的楼市几经大起大落，尤其是公寓房，受宏观调控的影响最大，供、销、价格各条曲线异常敏感，起伏不定。年终回顾时，我们发现，其实2006的上海楼市不断地有一股股的暗流在催动着公寓住宅的价格曲线上扬。住宅市场分析：1.1 2007出现根本性转变 2006年上半年“国六条”之后国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，针对住房供应结构不合理、炒房风气浓厚等问题制定了相关的政策。显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。假设现有政策措施被严格执行的话，20
9、07年的房地产市场将出现一些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续、稳定、健康的发展；毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出一个房地产市场良好发展的局面。“90/70”是现期调控政策中最惹眼的一条，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，导致中低档住房供给彻底敲实；“去年下半年以后，因为原本设计的住房结构不符合70%以上建小户型的要求，很多项目一直陷入审批的停滞阶段。”一位上海房地产界人士如是说。而1月9日建设部的“征求意见稿”出生24小时不到便夭折，充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题，房价的不断高涨和之前的调控
10、政策在某种程度上的失灵，关于90/70的住房结构调整已经被提升到一个社会问题的高度；也表明了政府调整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注、与住房结构相关的政策内容另有一条即关于加快城镇廉租房制度的建设、规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺、价格上扬；“一套房子在造就一个百万富翁的同时也毁灭了一个百万富翁”，受结婚、拆迁等刚性需求的影响，一部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间；这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向一个前所未有的亟待
11、解决的社会问题的高度。 1.2倡导“梯级住房消费”“2007年是个政策落实年。”发展中、小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另一个问题房地产金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型、中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例；同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款；积极支持居民购买中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型、高价位商品住房的贷款。相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参
12、加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的“梯级住房消费”模式；而在我国，20-29岁年轻住房私有化的比率为78%，年轻人刚毕业，拿什么来买房？自然是家庭的积蓄。因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在“国六条”中，“合理引导住房消费需求和消费模式”，已经开始成为国家政策调控的手段之一；“国六条”甚至提出，要“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导“梯级住房消费”概念。商业市场分析：2006年上海商业市场，无论是一手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。但是也不能忽
13、视目前上海商业市场中突显的一些问题，譬如供应结构、成交结构的不平衡等。1. 一手商业市场1.1 2006年新增出售大型商业项目2006年新增供应面积在3万平方米以上的大型商业项目主要有6个，主要集中在4、7、12四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为208,650平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。2006年新增出售大型商业项目列表月份项目名称地址供应量（平方米）1月东晶国际商业街浦东大道900-988号80,0004月新干线松江泗砖路1弄55,894兴力达国际广场真光路1326号159,9805月七浦联富商业广场河南北路99号47,57
14、76月上海曹安国际商城曹安路1833号49,0417月万达商业广场邯郸路万达展示中心208,65012月中邦金座康沈路686号康桥文化中心一楼50,0001.2 新增物业供不应求，物业售价上涨 2006年商业物业全年新增供应面积约为91.96万平方米，截止到年底全市可售商业面积为243.74万平方米，全年去化面积为183.62万平方米，呈现供不应求的局面。除7月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。其中，4月份上市的普陀区综合商办物业兴力达国际广场，其商业面积为159,980平方米；7月份上市的五角场万达商业广场商业面积为208,650平方米。这两艘商业航母拉高了4月份和7月份的整体供
15、应量。同样在4月份，由于所推出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的高峰，共实现销售31万平方米左右。图1：2006年商业物业供求情况表1.3 商业物业价格全年走势上扬 2006年1月份上海商业物业销售均价为8,720元/平方米，到了12月份销售均价达到11,022元/平方米，上涨了将近26.4%左右，归根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。4月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。2006年上海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势
