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1、. .X市X养老院建设项目可行性报告承办单位 ：X置业有限公司目录第一章 总论11.1项目名称及承办单位11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位11.1.3 项目拟建地点11.1.4 可行性研究编制单位11.2 研究工作的依据和范围11.2.1 研究工作的依据11.2.2 研究工作范围21.3 项目建设的必要性31.4 建设规模51.5 建设内容61.6 项目定员及施工进度101.7 估算与融资方案111.8 结论111.9 主要技术经济指标表11第二章 项目建设背景及必要性132.1 项目提出的背景132.2 项目建设的必要性182.2.1 X市老年机构存在的问题182.2.2 项目
2、建设的建议192.3 承办单位概况23第三章 市场分析与建设规模243.1 市场现状243.2 市场预测273.3 目标定位303.4 建设规模34第四章 场址概括和建设条件354.1 建设场址354.1.1 选址要求354.1.2 项目选址354.2 交通条件364.3 建设条件374.3.1 自然条件374.3.2 城镇规划及社会条件384.3.3 基础设施条件384.3.4 施工条件39第五章 工程技术方案395.1 项目组成395.2 建设原则和指导思想455.2.1 建设原则455.2.2 建设指导思想455.3 总平面布置465.3.1 总平面规划原则465.3.2 总平面布局47
3、5.3.3 总平面经济技术指标495.4 建筑设计方案505.4.1 设计依据505.4.2 设计原则505.4.3 建筑设计515.4.4 建筑风格605.4.5 建筑剖面及交通组织605.4.6 建筑内部装修615.4.7 无障碍设计625.5 土建工程655.5.1 设计依据655.5.2 抗震设计及荷载取值665.5.3 结构安全665.5.4 建筑结构方案675.5.5 建筑特色685.5.6 主体建设内容一览表68第六章 公用辅助工程706.1 给排水706.1.1 给水706.2 电器系统746.3 弱电786.4 采暖与空调816.5 通讯83第七章 环境保护、消防及安全837
4、.1 环境保护837.1.1 建设地点环境现状837.1.2 主要污染物和污染源837.1.3 治理方案847.1.4 绿化857.1.5 环境监测867.1.6 环境影响评价867.2 消防867.2.1 建筑防火867.2.2 消防措施877.3 安全887.3.1 标准887.3.2 自然条件安全887.3.3 总图布置安全887.3.4 电气安全897.3.5 其他安全措施89第八章 节约能源898.1 设计依据898.2 节能原则908.3 能源消耗的种类和数量分析908.4 项目所在地能源供应状况分析908.5 节能措施918.6 能耗指标和节能效果分析93第九章 组织管理体系93
5、9.1 管理机构939.2 工作制度949.3 项目定员949.4 人员培训949.5 项目组织构图95第十章 项目管理与建设进度9510.1 项目管理9510.2 项目实施阶段和建设周期9610.3 建设周期9710.4 各阶段进度实施安排97第十一章 招投标方案9711.1 招标原则9711.2 项目招标范围和招标组织形式9711.2.1 招标范围和招标组织形式9711.2.2 招标组织形式9811.2.3 招标范围及组织形式见表。9811.3 招投标程序9911.3.1 招标9911.3.2 投标10011.3.3 开标、评标和中标101第十二章 投资估算与资金筹措10112.1 投资估
6、算10112.1.1 估算说明10112.1.2 投资估算依据10212.1.3 编制方法和待算指标10212.1.4 总投资估算10312.1.5 流动资金估算10412.1.6 项目总投资与规模总投资10412.1.7 投资估算分析10412.2 总投资与融资方案10512.3 资金运筹计划105第十三章 财务评价10513.1 评价的依据10513.2 成本估算依据10513.3 营业收入及税收10613.4 利润总额及分配10713.5 贷款偿还能力10713.6 财务分析10713.7 财务生存能力分析10913.8 不确定性分析10913.8.1 盈亏平衡分析10913.8.2 敏
7、感性分析11013.9 综上所述110第十四章 社会效益分析与结论11014.1 社会效益分析11014.2 本项目是公益性项目111附表：1、总投资估算表2、主要经济技术指标表附件：1、法人营业执照2、城乡小康发展X中心文件 豫中心【2011】5号3、自由资金证明4、战略合作参考资料第一章 总论1.1项目名称及承办单位1.1.1 项目名称 项目名称：X市X区X养老院1.1.2 项目承办单位 项目承办单位：X置业有限公司 项目法人代表：1.1.3 项目拟建地点 项目拟建地点：X市X区常庄里西河村1.1.4 可行性研究编制单位 编制单位：X省工程咨询公司 证书号：1.2 研究工作的依据和范围1.
8、2.1 研究工作的依据 1国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知； 2民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见； 3中共中央国务院关于加强老龄工作的决定； 4老年人社会福利机构基本规范民发(2001) 24号； 5老年人建筑设计规范 (JGJ.122-99); 6老年人居住建筑设计标准 （GB/T50340-2003）； 7社区老年人日间照料中心建设标准；8中华人民共和国老年人权益保障法；9.社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）；10X省社会福利机构管理规定；11X市城市总体规划 (2008-2020)；12X市土地利用规划 (200
9、6-2020)；13X市民政局、统计局提供的有关资料；14. 项目承办单位提供的有关数据及资料。1.2.2 研究工作范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目的建设条件进行了实地勘察，对项目背景及建设的必要性，项目选址的建设条件，建设规模与方案，环境保护，消防安全与节能，抗震，项目管理与实施，组织机构和定员，招投标方案，投资估算与资金筹措，财务分析等方面进行了综合研究和分析；重点研究和论述了项目建设的必要性和工程方案的可行性，提出建设的内容、方案、投资、资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。1.3 项目建设的必要性 人口老龄化是当今世界面临的一个突出的社会问题
10、。我国第五次人口普查结果显示：依照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家行列。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.69亿，占总人口的13.6%；80岁及以上高龄老人1899万，占老年人口的11.4%。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。 X省是全国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，全省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1988年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，X
11、省60岁以上的老年人口已占到全省常住人口的13.6%，2020年将达1089万，占全省总人口的16.45%，以后还将继续向老龄化方向发展。人口老龄化直接关系到社会的可持续发展，给社会养老工作提出了一系列挑战。 X市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是X省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人。据X市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.9%，并且以每年3.3%的速度递增，人口老龄化形势日益严峻。近年来，X市从构建和谐社会的高度，关心重视老龄事业；按照“党政主导，社会参与、全民关怀”
12、的老龄工作方针，认真落实老年人优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事；全面完成X市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。目前，X市养老业多元化投入格局逐渐形成，服务能力持续加强；惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上一个新台阶。 X置业有限公司顺应时代潮流，具有强烈的社会责任感。公司以感恩社会，回报社会为己任，审时度势，把握市场脉搏，投资老龄事业，奉献老年朋友。拟建设一所大规模、多功能、高水准的老年公寓，为老年朋友缔造出一个温馨的家园。项目建设对进一步提高老年人社会保障水平，促进社会和谐发展具有重大意义，其具体表现在： 1项目建设
13、是应对人口老龄化快速增长，改善民生的必然要求； 2项目建设是关注老年人弱势群体，构建和谐社会的现实需要； 3项目建设是转变传统观念，满足人民群众养老事业的社会需求； 4项目建设是解决失能、半失能老年群体养老问题，是保障老年群体生活权益的需要； 5项目建设是大力推进社会化养老进程，探索新的养老模式的需要； 6项目建设可以提供更多的就业机会，有利于社会安定团结和两个文明建设的发展。 本项目建设不仅能较好的满足广大老年人日益增长的多种养老服务需求，而且可以增加社会就业岗位，缓解就业压力，形成新的经济增长点，获得良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设十分必要。1.4 建设规模 根据老年居住建筑设计
14、标准、老年建筑设计规范、老年人社会福利机构基本规范、X市城市总体规划及项目单位对市场的调研与实际情况分析，设定标准如下： X市X区X养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积805000；设定总床位规模20000张，其中：高档床位4000张，中档床位10000张，普通床位6000张。建成之后将成为中原地区规模最大、设施一流，集养老、度假、文化、娱乐、医疗、康疗保健及商业服务等多种功能于一身的大型养老院。1.5 建设内容 X市X区X养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积8050000。主要包括老年公寓、配套服务建筑、公用辅助工程、总图工程等。1老年公寓老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型；总设计床位20000张，主要包括X园、天寿园、天富园、碧波园、延年园及永春园六个组团，总建筑面积654600。其中：高档老年公寓主要包
