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1、. .华丰金典房地产项目投资策划书 参考资料目 录第1章 项目概述21.1项目名称以及开发建设单位21.2项目提出背景21.3项目所具备的基本条件21.3.1地理位置21.3.2工业发展21.3.3城市配套发展21.3.4招商引资31.4项目的性质及主要特点3第2章项目用地周边环境分析42.1 项目土地性质调查42.1.1地理位置42.1.2土地面积42.1.3地质地貌状况42.1.4总体布局42.1.5七通一平现状42.2 项目用地周边环境调查42.2.1地块周边的建筑物42.2.2绿化景观42.2.3自然景观42.2.4历史人文景观42.2.5环境污染状况52.3地块交通条件调查52.3.
2、1地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划52.3.2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状52.4周边市政配套设施调查5第3章 区域市场现状及其趋势判断73.1宏观经济运作状况73.1.1国内生产总值73.1.2中国房地产开发业景气指数73.1.3国家宏观金融政策83.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规83.2.1 项目所在地的居民住宅形态及比重83.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规83.2.3叶县政府关于金融投资等方面的规划政策法规103.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划133.3项目所在地房地产市场总体供求现状153.4项目所在地商
3、品住宅市场板块的划分及其差异153.4.1板块划分153.4.2板块差异163.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现163.6商品住宅客户构成分析163.6.1各种档次商品住宅客户分析163.6.2华丰金典项目目标客户群特征173.6.3华丰金典项目目标客户群分类17第4章 土地分析184.1项目地块的优势184.1.1区位优势184.1.2交通优势184.1.3建筑风格独特184.1.4户型优势184.1.5项目自身优势184.2项目地块的劣势184.2.1市场容量小184.2.2项目绿化率184.2.3项目容积率194.2.4道路条件194.3项目地块的机会194.3.1交通条件
4、的改善194.3.2配套设施的完善194.4项目地块的威胁194.3.1市场供给量大，竞争日趋激烈194.3.2国家宏观调控影响194.3.3本地居民收入19第5章 项目市场定位205.1类比竞争楼盘调研205.1.1类比竞争楼盘基本资料205.1.2项目户型结构详析215.1.3综合评判225.2项目定位225.2.1市场定位（区域定位、主力客户群定位）225.2.2功能定位225.2.3建筑风格定位235.2.4项目主题定位23第6章价格及价格策略246.1价格厘定标准246.2价格走势策略246.2.1定价依据246.2.2华丰金典项目价格定位246.3价格246.3.1平均价格246.
5、3.2分期价格246.3.3优惠价格256.3.4楼层差价25第7章 销售策略267.1销售时机267.2推盘方式267.3销售方式267.4付款方式267.5优惠政策（价格折让）267.5.1积累客户时期267.5.2开盘当天或开盘活动期内277.6销售计划277.7销售策略277.7.1方向：品牌与项目并重277.7.2内容：深入挖掘项目独特卖点，建立项目独特市场定位277.7.3方式：悬念式广告炒作方式入市，形成市场热点，提升项目度27第8章 广告及推广298.1本案广告宣传推广整体思路2982项目阶段性营销推广策略298.2.1预热期298.2.2蓄客期298.2.3强销期308.2.
6、4持续期30第9章 楼盘包装及项目价值提升建议319.2楼盘包装319.2.1楼盘主体包装319.2.2项目园林绿化包装319.2.3销售中心包装319.2项目价值提升建议32第10章 各阶段工作计划表3310.1项目开发的基本指标3310.2开发周期预测3310.3项目施工季度预测3310.4项目销售进度预测34第11章 项目经济分析3511.1费用划分3511.1.1土地成本3511.1.2前期工程费3511.1.3建筑安装工程费3511.1.4不可预见费3511.2资金筹措方式3711.3项目经济效益分析3811.4主要分析评价指标3811.4.1盈利能力分析3811.4.2偿债能力分析
7、3911.5项目的租售收入、利润分析3911.6项目不确定分析4211.6.1项目盈亏平衡分析4211.6.2敏感性分析43第12章 项目社会和环境评价4412.1项目社会效益评价4412.1.1项目对社会发展的适应性4412.1.2项目对人与社会的影响4412.2项目环境效益评价45第13章 结论及建议46致谢48参考文献47. . .第1章 项目概述1.1 项目名称以及开发建设单位项目名称：华丰金典工程项目项目建设单位：平顶山市华丰园房地产开发有限公司1.2 项目提出背景项目所处地段环境适宜、交通便利、阳光充足，是理想的居住环境。小区配套建设有绿地、商场、物业中心、卫生站等，拥有完善的生活
8、配套设施和居民休息憩息的绿地，可以为住户塑造一个完整的生活空间。该工程项目的建设既响应政府“统一部署，加快推进旧城改造”的号召，传达和执行了政府关于旧城改造的精神，又有效解决该项目所在地的脏乱差问题，使昆阳镇北关居民的生活环境和群众生活质量有大的提高，建设势在必行。1.3 项目所具备的基本条件1.3.1 地理位置地理位置优越，地处叶县两大交通干道昆阳大道与叶鲁路交汇处。1.3.2 工业发展改革开放以来，特别是近几年，叶县始终坚持以经济建设为中心，咬定发展不放松，紧紧围绕增加经济总量、增加财政收入、增加干部职工和农民收入的目标，全力以赴抓落实，全县经济和社会事业都取得了长足发展。1.3.3 城市
9、配套发展近年来，叶县根据河南省省委省政府和平顶山市市委市政府的指导思想，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、昆阳大道、新文化路等城市交通干道，全面加强了昆阳镇、城关镇的基础设施建设，比如大型的生活广场和居民的生活超市。县区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站等已完成向东的迁移，县区的发展空间明显打开。1.3.4 招商引资为进一步扩大对外开放，大力实施开放带动战略，加大资源开发力度，促进经济快速发展，根据国家和省、市有关政策， 叶县政府制定了一系列优惠政策吸引投资。1.4 项目的性质及主要特点本项目为住宅项目，全部都是28层高层建筑，其中A#楼1-4层为商铺，B#、C#、D#为28
10、层宅楼项目主要特点为：建筑风格为典型的地中海风格，坡屋顶，大拱门；小区绿化为点、线、面的形式；物业管理采用全智能化管理，拥有红外监视系统、可视对讲系统、地下停车的一车一挡系统。. .参考资料. .第2章 项目用地周边环境分析2.1 项目土地性质调查2.1.1 地理位置本项目位于叶县北水闸以东，昆阳大道与叶鲁路交汇处路南，西临土地局，与叶县交通局相对，原九龙停车场的地块。2.1.2 土地面积总用地约8864.79平方米(其中九龙建筑公司6826.89平方米，新征约2037.90平方米)，共约13.30亩。地下室建筑面积6341.08平方米，地上建筑面积 50832.08平方米，临街1-4层为42
11、73.64平方米。2.1.3 地质地貌状况叶县山区面积约300平方千米，约占总面积的21%；丘陵面积约为260平方千米，约占总面积的19%；平原及洼地830平方千米，占总面积的60%。全县土地总面积208万亩，县内土壤主要有三个土类，其中黄棕壤土类169.5，占总面积的81%；砂姜黑土类14.2万亩，占总面积的6.9%；潮土类21.75万亩，占10.6%，其中浅层地下水1.99亿立方米，地表自产径流量3.51亿立方米。 本项目位于叶县县区，属平原洼地地带，土壤类型为黄棕壤土类。根据场地附近建设工程岩土工程勘察技术报告显示，该区域场地地形平坦，并未发现不良地质现象。场地地下水稳定，对混凝土结构和
12、钢筋不具腐蚀性。2.1.4 总体布局根据该土地的实际情况，在该地块最北边部分建设一栋底商住宅楼（A#楼），A#楼为28层底商住宅楼，其中底部四层为商业，以上24层为住宅，在A#往南依次建设三栋住宅楼，B#、C#、D#为28层宅楼。2.1.5 七通一平现状现正处于预备拆迁阶段，但还未拉起防护网，所以仍能通水通电，属于家庭. .用水用电。供水由叶县东升自来水公司供水，项目区内建有供水系统，可满足本项目正常建设，生活等用水需要。项目附近有变电所供电，电力供应充足，供电保证率较高，完全能够满足项目实施用电要求。项目位于叶县叶鲁路和昆阳大道贯通区域，建设期及运行期的交通运输十分便利，可以满足需要，适于项
13、目建设。有线通讯网络和移动通讯网络完全覆盖了该区域，保证了信息畅通。2.2 项目用地周边环境调查2.2.1 地块周边的建筑物地块周围多为低层或多层建筑，基本都是90年代的建筑物，除在建的九龙华府外，无高层建筑物。2.2.2 绿化景观暂无大型绿化景观，由于地处环城区，原市政道路绿化比较完善，道路绿化带较完整，具有美化改善周边环境的用途。2.2.3 自然景观叶县境内既有伏牛山水，又有桐柏山水，风景旖旎，魅力独特。燕山水库、石门水库、望夫石山等自然景观令人神往。古人曾用“青山不墨千秋画，澧水无弦万古琴”来盛赞叶县的秀美山水。境内有汝河、沙河、灰河、湛河、澧河、甘江河六大河流，有燕山水库、孤石滩水库两
14、座大型水库和29座小型水库，其中燕山水库，是国家重点治淮工程。2.2.4 历史人文景观叶县境内现存有仰韶文化遗址、西周文王（姬昌）化行南国遗迹和霸王城（项羽筑）、箫王城（光武帝筑）等秦汉历史遗迹；西汉末年著名的以少胜多战役昆阳之战就发生于此；叶县县署是国内仅存的一座明代县衙，她和叶邑古城被列为国家级重点文物保护单位；叶县县署和叶公陵园还双双入选平顶山市“鹰城外八景”。许多历史名人履及于此，李白、苏洵、苏轼、苏辙、欧阳修、范仲淹、于谦等名人都留下了许多珍贵的诗文和遗迹。叶县县衙博物馆珍藏的宋代书法四大家之一黄庭坚的行书幽兰赋十二通碑刻，腾跃跌宕，气势雄伟，意趣横生，给人无穷的艺术享受。2.2.5 环境污染状况环境条件较差，叶鲁路是叶县连接外界的交通要道，通常都是长途车以及载重大型货车经过，噪音及灰尘污染相当严重，对项目而言是一个严重的缺陷。项目施工期产生的废水、废气、固废、噪声污染，采用评价要求的污染防治措施后，可减轻施工期对环境的影响。项目营运期采用废水、废气、固废、噪声污染防治措施技术可靠，经济可行，经采取评价要求的污染防治措施后，各污染物均可达标排放。2.3
