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1、 . . “百合御都”建设项目第1章 总 论1.1. 项目背景1.1.1. 项目名称“百合御都”建设项目1.1.2. 承办单位概况单位名称：湘潭晟嘉达房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：800万人民币实收资本：800万人民币法定代表人：何国文单位住所：湘潭九华经济区响水乡星沙村工商注册号：430300000032510经营范围：房地产开发和经营（凭有效资质证经营）。承办单位简介：公司成立于2009年10月26日，自成立以来，恪守“自信、自立、自强”的经营理念，精心打造晟嘉达品牌，使企业不断发展壮大。公司员工平均年龄在25-35岁之间，文化程度绝大多数在大专以上，拥有一支具有雄厚实
2、力和较强操盘能力的专业团队，建立了较为健全的法人治理结构和经营管理体系，并逐步走向ISO9000质量管理体系，实现了办公自动化、管理规范化、经营市场化。1.1.3. 可行性研究报告编制依据1 与委托方签订的咨询协议；2 国家及地方有关行业规范、规程、标准；3 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；4 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5 建设部2000年9月18日发布的房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；6 湘潭市城市总体发展规划；7 九华工业园总体规划；8 其它相关文件、规范、规程及强制性条文。1.1.4. 编制
3、范围依据国家有关政策、法律、法规，对项目建设的概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行全面论证。1.1.5. 项目发展背景及理由湘潭九华经济区是以汽车及零部件和IT产业为主导的特色产业区，位于长株潭城市群中心腹地，是湘潭市“两型社会”建设的先行区，东临湘江生态经济风光带，西靠湘潭大学，南距湘潭市中心区5公里，北距长沙市中心区27公里，境内上瑞高速公路横贯东西，长潭西线高速公路连接南北，湘江黄金水运通江达海，其得天独厚的区位和交通优势引得湘潭市各大开发商纷纷竞逐这块投资热土。近年来
4、，随着大批项目和企业进驻九华工业园，工业园道路、天然气、自来水、电力、电信等基础设施不断完善，超市、专业市场、医院、学校等各类生活配套和商业配套已初具规模，社区环境不断成熟，人口密度不断增加，也无形中为园区房地产业发展提供了良好的基础，同时地价也在不断攀升。作为湘潭市新崛起的经济园区，九华示范区保持高速增长并领跑湘潭经济，从2003年11月成立以来，九华已迅速成长为湘潭最具活力、最具发展潜力的园区，成为湘潭经济新的增长极。今年1-5月示范区内房地产销售总额达5.98亿元，比去年同期增长70%，收取各项规费307.5万元，同比增长325%，代征房产契税471.1万元，同比增长236%，发放各类房
5、产证1012宗，同比增长84%。九华示范区总体规划范围为响水乡所辖范围，规划区总面积138平方公里，2015年城市人口将达到25万人，远期预计达60万人。随着城市人口增长及高品质居住的需要，区域内房地产市场的刚性需求日益凸显，目前多家房地产开发企业都在九华开发立项，九华正朝着产业新区、滨江新城的目标阔步迈进。在此背景下，位于本地地产开发公司，湘潭晟嘉达房地产开发有限公司抓住机遇，希望为家乡经济建设开发做出一份贡献，特提出建设九华“百合御都”项目。本项目集居住、商务、观光于一体，项目的实施将为推动城市化地建设步伐，促进房地产等配套服务业的快速发展，展示“两型”理念，提升城市形象做出贡献。1.2.
6、 项目概况1.2.1. 拟建地点 项目位于湘潭九华示范区规划中的富洲路以东，奥迪路以北，乐塘路以西的范围内。 1.2.2. 建设规模与目标本项目主要建筑为住宅、商铺和公共服务配套用房，总用地面积103,083.00（154.62亩），总建筑面积390,489.40，其中计算容积率面积308,411.80 ，包括：住宅建筑面积277,751.80，商铺建筑面积27,392.00，会所建筑面积764.00，幼儿园建筑面积2,504.00；不计算容积率地下室面积82,077.60，包括：地下车库建筑面积76,058.00，公共服务配套用房4,390.40，加空花园面积1,629.20。项目建设是为推
7、动九华示范区新型城市化地建设步伐配套开发的，最大程度优化利用景观资源集居住、商务、观光为一体的综合性生态住宅项目。1.2.3. 主要建设条件1 符合城市总体规划本项目符合湘潭市城市建设总体规划和土地利用规划，贯彻了湘潭市“城市中心东移，沿江向北发展”，加快九华示范区发展，促进长株潭“两型社会”建设的城市发展战略。2 消费基础和市场条件成熟评价房地产项目的消费基础和市场条件，主要评价目标消费群的人均可支配收入和人口规模。2010年湘潭市城镇居民人均可支配收入为18059元，2011年上半年，居民收入稳步增长，全市城镇居民人均可支配收入达10338元，农村居民人均现金收入为5572元，分别增长13
8、.7%和22.3%，位居全省第三，预计2011年湘潭城镇居民人均可支配收入将达到2.5万元。随着九华示范区基础设施和生活配套设施的改善，入驻园区的企业和学校不断增加，示范区人口规模不断扩大。另外，随着交通条件的不断改善以及长株潭城市群“两型社会”建设进程的加快，九华与长株潭三个城市的距离将不断缩短，为长株潭城市居民到本项目区购房提供了良好条件。本项目建设所需的市场条件和消费基础已经具备。3 区位和市政条件优越项目位于九华组团南部住宅用地规划区。九华示范区既是湘潭市最重要的工业园区，也是湘潭联系长沙的“桥头堡”。项目场址经富洲路和长潭西线使得九华到长沙近在咫尺，富洲路直接与湘潭市区相连，区位和市
9、政条件优越。4 社会效益显著本项目贯彻了湘潭市政府关于“城市中心东移，沿江向北发展”的城市发展战略，加快了长株潭城市群中心腹地九华地区的建设步伐，提升了示范区的整体配套水平，是打造九华宜居新城，提升九华的城市品位和现代化程度的需要，为市民创造了舒适、环境优美、设施完善的精品绿色居住小区，创造了新的城市景观，大大提高了九华乃至长株潭城市群的居住品质。本项目的实施并能为国家及地方增加税收，带动建材、商业服务、交通运输等相关行业经济的发展，商铺开发可提供新的就业岗位，减轻政府安置城镇待业人员及下岗职工的就业压力。本项目建设对促进城市经济繁荣，维护社会稳定具有积极意义，社会效益显著。1.2.4. 投资
10、估算与资金筹措经估算，该项目总投资为168,506.08万元，其中土地费用23,947.89万元、前期工程费用16,435.59万元、房屋开发费109,618.31万元、不可预见费6,774.82万元、其它费用3,310.09万元、项目开发费用8,419.38万元（销售费用3,066.24、管理费用3,066.24）。本项目建设所需资金168,506.08万元，来源为自筹资金 47,012.73 万元、银行贷款23,000万元、销售回款 98,493.35 万元。1.2.5. 项目开发计划本项目计划分4期开发，每期销售周期3年，交叉进行，从项目前期拿地开始，整个开发周期从2011年8月到201
11、7年10月结束，整个项目开发销售历时5年3个月。具体每期开发计划安排如下：1 一期工程进度计划(2011年8月-2012年10月)总用地面积29,985.00 ，其中：建筑占地面积4,538.10 、绿地占地面积12,264.00 、道路占地面积9,164.00 、其他设施占地面积4,018.90 ；总建筑面积49,664.00 ，其中：住宅23,520.00 、商铺14,988.00 、地下车库建筑面积11,156.00 。2 二期工程进度计划(2012年8月-2013年10月)总用地面积56,713.00，其中：建筑占地面积14,960.00、绿地占地面积23,196.00、道路占地面积6
12、,890.00,其他设施占地面积11,667.00；总建筑面积263,964.00，其中：住宅160,049.00、商铺28,000，地下室建筑面积75,915.00。3 三期工程进度计划(2014年8月-2016年1月)总用地面积86,644.00，其中：建筑占地面积23,080.00、绿地占地面积35,438.00、道路占地面积8,262.00、其他设施占地面积19,684.00；总建筑面积402,423.00，其中：住宅267,508.00、商铺8,030.00、地下室车库建筑面积126,885.00。4 四期工程进度计划(2015年11月-2017年10月)总用地面积92,747.00
13、，其中：建筑占地面积21,060.00、绿地占地面积37,934.00、道路占地面积11,746.00、其他设施占地面积22,007.00；总建筑面积420,165.00，其中：住宅278,206.00、商铺10,000.00、地下室车库面积131,959.00。表1-1 每期开工面积、开工竣工及销售时间计划表项目分期开工面积开工时间竣工时间开盘时间售罄时间一期29,9852011年8月2012年10月2012年2014年二期56,7132012年8月2013年10月2013年2015年三期86,6442014年8月2016年1月2014年2016年四期92,7472015年11月2017年1
14、0月2015年2017年合计266,0891.2.6. 主要技术经济指标表1-2 项目主要技术指标序号项目单位合计1期2期3期4期一主要技术指标1总用地面积266,089.0029,985.0056,713.0086,644.0092,747.001.1建筑物占地面积63,638.104,538.1014,960.0023,080.0021,060.001.2绿地占地面积108,832.0012,264.0023,196.0035,438.0037,934.001.3道路占地面积36,062.009,164.006,890.008,262.0011,746.001.4其他设施占地面积57,55
15、6.904,018.9011,667.0019,864.0022,007.002总建筑面积1,136,216.0049,664.00263,964.00402,423.00420,165.002.1计算容积率建筑面积790,301.0038,508.00188,049.00275,538.00288,206.002.2.1其中：住宅（高层）729,283.0023,520.00160,049.00267,508.00278,206.00商铺（多层）61,018.0014,988.0028,000.008,030.0010,000.002.2.2不计算容积率面积345,915.0011,156.0075,915.00126,885.00
