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1、. . .重庆光彩世纪购物中心推广策划方案第一部分项目总体策划方案第一部分项目总体策划方案一、 项目SWOT分析1、优势、机会点（1）地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景。（2） 一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资。（3）合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。（4）十年租约降低风险，并有稳定的回报。（5）产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。（6）重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。（7）发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验2、劣势、威胁点（1）多年空置对买家信心有不利的影响（2）买家可能对
2、商场整体经营管理的信心不足（3）买家对这种投资方式不够了解，从认知到接受有必然过程。（4）重庆整体积压商铺已经达到160万M2，市场气氛低迷。二、 项目定位1、案名建议：光彩商城购物中心（Brilliance mall）2、市场定位（1） 商业业态市场定位：根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻，建议本商业定位为：集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心（shopping mall）注解：shopping mall-起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、服务的项目全而著称。2000年中国首家shopping mall铜锣湾广场在深圳面市，2年
3、来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念，shopping mall的普及是必然趋势。（2）、光彩大厦产权式投资方案定位光彩世纪购物中心采用将商场面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。将所有13400平方米划分成1500个具独立房产证的产权单位出售。各个产权单位产品构成方案如下：A、各产权单位面积在520平方米之间。有柜台、半开放式铺位，独立铺等多种形式。（虚拟铺位）B、各产权单位均带10年租约，年租金回报率固定6.8%。C、每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。D、购买时，一次性返回5年租金回报。3、目标投资客户群定位（
4、1） 主力客户群：重庆市中等与中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客户：重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。4、价格定位 物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在未对市场进行全面调研之前，制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。 现只针对商铺的销售价格进行初步定位：整个商城均价计划10000元。*均价一万元各层均价水平层数面积（平方米）均价（元）总价（万元）-12300135003105首层200013500270023200100
5、00384033200800025604320060001920合计13900101941417098%销售折扣9990.1213866.6各产权单位面积在520平方米左右，总价在525万元之间。*各面积的产权单位数量及所占的比例面积数量占百分比5平方米左右45030%10平方米左右55036.67%15平方米左右30020%20平方米左右20013.33%合计150100%5、商场主题经营定位：（1） 商场主题定位：一层主题：光彩世纪精品名店：A、 对象：满足白领、金领消费族群对品质生活的要求，同时也提供家庭主妇在日常家居消费之外的较高物质需求。B、 产品：主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档
6、化装品。同时设置coffee shop，快餐厅与高档酒楼。C、 理由：避免与大百货业态相冲突，同时对消费者来讲也是一种有益的互补；真正体现了购物中心的功能。可采取与商家提点分成的方式经营，获取更大的收益。二、三、四层（已定）：深圳好又多商场；五层主题：儿童世界；（和“好又多”同一模式整体出租经营。）A、 对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。B、 产品：按产品类型分区设置，如：按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。D、 理由：l 家长对独生子女的宠爱，消费较高；l 大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；l 儿童消费容易聚集人气；l 为周边
7、社区提供了良好的配套服务。 （2）定位总结：A、 由于有投资回报的限定（6.8%的投资回报相当于57元/平方米的租金水平）为了避免投资者以租金做比较，一楼和五楼不宜采取分割出租的经营方式。应采用提点和整体出租为宜。B、 将商场总体包装，再配合“好又多”的入驻成为一个在重庆首家产权式主题商场；为日后长期的经营管理打好基础。三、产权式投资方式1、光彩世纪购物中心产权式投资模式具有以下主要特点：（1） 实行所有权与经营权分离，将铺位分割成小面积的单位出售。（2） 业主和投资者可以根据自身的实力投入资金，获得相应的产权与收益权，（3） 业主所购买的商铺，经营则委托经营公司统一经营，经营公司与好又多等品
8、牌商家合作，利用其先进管理保证投资者获得稳定的高额回报。2、产权式投资方式核心优点：（1） 投资有保障，因为有品牌商家和实力开发商的存在使得中小投资者的投资风险大幅度降低。（2） 最大程度降低置业门槛，能使投资者能够以最轻松的方式投资商铺，从而最大程度的扩大了顾客层面。（3） 高回报率，产权式商铺投资在大大规避了投资风险的同时，依然具有了商铺投资的传统优点-高投资回报率。3、操作关键：（4） 如何在最短时间内让重庆消费者接受产权式商铺投资这一全新投资概念。（5） 如何在保证开发商利益的前提下降低置业门槛，使新模式得到普及。同时又给投资者以信心，相信能获得稳定的回报。 四、投资回报分析1、对投资
9、者的不同回报利率对发展商的影响假设一个A单位铺位，面积10平方米，总价10万元，实际租金水平是30元/平方米。成交条件：5成十年按揭。我们分别来比较投资回报率在6.5%，6.6%，6.8%，8%不同水平下发展商与投资者在前十年内的收益发展商收益（未考虑打折销售，利息，管理费等情况）回报率总价（万）十年收益（万）十年付出（万）实际收入（万）相当于售价（元/平方米）实际总收入（万）6.5%103.66.57.1710095146.6%.103.66.67700093806.8%103.66.8.6.8680091128%103.685.6560075042、投资者收益分析（1） 不同回报比率对投资
10、者的影响根据上面分析，建议采用6.8%的方案，既保证了发展商的合理的收益，又保证了投资者在十年的供楼期内，回报率正好可以抵供楼款。而多出来的17元可以考虑税的问题。回报率总价首期5成5年一次性回报实付首期5成10年月供月回报回报与月供差额6.5%1053.251.75549542-76.6%1053.31.7549550+16.8%1053.41.6549566+178%10541549667+117（2）6、8%的年回报率下，投资者投资分析仍假设三楼A铺位，面积10平方米，总价10万元，选择5成十年的供楼方式。以下分析投资者的收益。投资者的回报分为2个阶段，前十年的供楼阶段和十年后收取租金阶
11、段。A、按揭方式投资分析l 供楼阶段回报率总价首期5成5年一次性回报实付首期5成10年月供月回报5年总月供投资者实付回报与月供差额6.8%1053.41.65495663294048940+17在这一阶段，投资者的利益体现在两个方面：一次性回报5年，使投资者只要付出少量的资金就可以参与投资。再付5年月供，5年后回报抵供楼款。投资者实际付出不到总价的5成（48940）就可以完全拥有产权。l 10年到70年内的回报预计十年后租金水平每月租金收入60年租金收入商铺增值收益总回报150元/平方米1500元约140万30万170万B、一次性付款方式投资分析：回报率总价折扣一次性付款5年一次性回报实付51
12、0年月回报510年总回报10年内月总付楼款1070年总收益商铺升值6.8%10万9、8折9、8万31850元66150元530.8元31850元34300元140万30万如果投资者选择一次性投资的方式，在前十年内他只要付出相当1/3的楼款（34300）即可获得一个总价10万元的商铺。总结：在产权式投资的模式下，投资者前期付出35万的投资，可获得超过170万元的投资回报。C、永不付月供方式投资分析：回报率总价首期10年回报5成10年月供每月回报每月毛利10年毛利6.8%10万5万6、8万549元566元17元2040元此种方式的特点是购铺不直接返还租金，租金每月由发展商代交投资者按揭款，投资者只
13、需投资首期，10年不用交一分钱，10年后得到一个完整的具有60年产权的黄金商铺。3、投资者税率及按揭费用（1） 业主出租商铺所交税费明细表税种税率税金（按照月计算，基数为房总价公共部分营业税租金*3% 8/12*3% 即0.0002城建税营业税*1% 8/12*3%*%1 即0.000002教育附加营业税*3% 8/12*3%*3% 即0.000006房产税租金*4% /年 8/12*4% 即0.0002667租赁税（管理费）租金*2% /季度 8/12*2% 即0.0001333合计：0.000608 即每月投资者交税费为：总房价 * 0.000608个人所得税4000元以下（月租金-800元-营业税-城建税-教育附加费-房产税）* 10%即：总房价*0.0006192-80元4000元以上（月租金-营业税-城建税-教育附加费-房产税）* （1-20%）*10%即：总房价*0.00049536（2）办理银行按揭借款人须提交的资料（重庆情况当略有不同）A、身份证原件（用A4纸复印5份）B、收入证明原件（所在单位开具的盖有公司公章的证明或税单复印件，收入金额需大
