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1、. .1 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称福泰园3号地住宅楼项目。该项目之所以取名福泰，是寓意着好运，幸福安泰。给人之中祥和安定的氛围。1.1.2 承办单位概况青岛银盛泰有限公司承办。青岛银盛泰集团有限公司成立于2004年2月，注册资金1亿元。集团是一家以房地产开发为主，涉及投资典当、文化产业、物业管理的现代化综合型企业集团，开发产品涉及住宅、旅游地产、商业地产等多元化领域。经过十多年的积累发展，集团累计开发量达100万平方米，销售收入近50亿元，税收达5亿余元，资产过18亿，已竣工项目8个，在建项目4个，与万科合作的项目3个，新项目储备6个。银盛泰集团现已连续6年名列青岛地产十强，青
2、岛房地产行业中唯一一家全国守合同重信用企业、青岛市唯一一家获国家康居示范工程企业、山东省著名商标、山东最佳企业公民、山东省消费者满意单位、A级纳税先进单位等殊荣不胜枚举。1.1.3 项目提出的理由1项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套
3、功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2项目对城市建设将起到促进作用青岛作为一个发展迅速的城市，城阳区的发展更是迅速，随着城市的发展住宅的建设已成为一种发展趋势。在城市群发展建设的环境下，青岛市委政府提出要突出青岛城市形象建筑，提高青岛城市品位，加强城市辐射功能及目标。目前，青岛市的
4、人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与发达地区住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善青岛市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着青岛经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使青岛城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。福泰园住宅建筑符合青岛城阳建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。3解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事
5、。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为青岛城阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加青岛城阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点及概况本项目位于城阳区主干道长城路以东，兴阳路以南，与青岛著名的植物生态景观园城阳世纪公园相隔咫尺，
6、地理位置十分优越。交通方面，青新高速公路穿过地块的东侧，向南可直达辽阳东路，前往市区高效便捷。西侧有城阳区主干道长城路，距离城阳区政府仅有10分钟车程。配套方面，周边城阳宝龙城市广场、城阳利群、城阳家佳源等城市综合体和大型商场超市，购物便捷。周边茵悦小城、巴黎壹号、IMEGA时代中心、弘通和田城、贵爵公寓、水榭花都等小区众多，城阳五中、城阳第二实验中学、青岛农业大学也相距不远，人文生活氛围浓厚。1.2.2 项目融资方式开发商自有资金为项目总投资的35%,其余资金通过银行贷款和项目预售收入两种途径筹集。1.2.3 项目规划指标根据项目土地规划要求，对该地块的规划指标进行确定，项目规划指标如表1.
7、1。表1.1 项目规划指标规划指标土地面积（平方米）51339.67（123562）土地用途城镇住宅容积率1.62规划建筑面积（平方米）83170.27建筑密度25%绿地率35%出让年限住宅70年2 可行性研究的相关性和必要性2.1 可行性研究的的相关性青岛市十二五规划纲要中指出，推进保障性住房建设。福泰园三号地主要用途是对住宅的建设，对项目进行可行性研究能够保证项目建设的质量和项目的顺利进行，能够推进住房的建设。进行项目的可行性研究与青岛市的规划纲要相符。2.2 可行性研究的必要性对项目进行可行性研究了解项目建设的意义，通过项目可行性研究对项目进行规划设计，研究项目的收支费用盈利能力和偿债能
8、力以及投资回收期。项目可行性研究是建设项目进行申请贷款的依据，对项目筹集建设资建设资金预备条件。根据项目的可行性研究对项目的方案构想设计理念作出初步的计划，为以后的进行做好铺垫。2.3 编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。2.4 可行性研究报告编制依据1、批准的项目建议书和委托单位的要求。2、国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。3、对于大中型骨干建设项目，必须
9、具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、工业基地规划。交通运输项目，要有关的江河流域规划与路网规划。4、有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。5、有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。6、国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数等。2.5 现开发存在的问题项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。申办程序比较复杂，需要一段时间才可申办完成。根据现阶段的房地产情况，房地产的供不应求，地权的取得难度增加而住宅需求的不断增加，销售价格随之增加。3
10、 项目投资环境与市场分析3.1 投资环境分析3.1.1 宏观环境分析1.经济因素（1）国民经济发展水平中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。2012年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分
11、产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。2012年全年房地产开发投资25,280亿元
12、，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。（2）全国城镇居民收入增长据65000户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2012年全国城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%；扣除价格因素，实际增长8.0%。其中，人均可支配收入19109元，比上年增长11.3%；扣除价格因素，实际增长7.8%。2012年全国城镇居民家庭人均消费性支出13471元，比上年增长9.8%，增速高于上年0.7个百分点；扣除价格因
13、素，实际增长6.4%。全国城镇居民收支水平不断增加（如表3.1）城镇居民收入继续增长，中低收入群体收入增速较快。人均工资性收入13708元，增长10.7%，对总收入增长速度贡献7个百分点。工资性收入仍然是城镇居民收入的主要来源，但工资性收入占总收入比重逐年下降，2006年至2012年分别是68.9%、68.7%、66.2%、65.7%、65.2%。人均经营净收入1714元，增长12.1%，增速高于上年6.9个百分点，占总收入比重为8.1%。人均财产性收入520元，增长20.5%，占总收入比重为2.5%。人均转移性收入5092元，增长12.8%，占总收入比重为24.2%，对总收入增长速度贡献3个
14、百分点。从五等份收入组收入增长情况看：2012年低收入组居民可支配收入增长最快，人均可支配收入为7605元，比上年增长13.1%；中低收入组人均可支配收入为12702元，增长13.0%；中等收入组人均可支配收入为17224元，增长11.8%；中高收入组人均可支配收入为23189元，增长10.3%；高收入组人均可支配收入为41158元，增长9.9%。中低收入组收入增长速度明显快于全国平均水平。不同收入组居民之间收入差距缩小。2012年城镇居民八大类消费支出全面增加。交通和通信支出增长突出，家庭设备用品及服务、衣着、教育文化娱乐服务支出增长较快，食品、居住、其他商品和服务、医疗保健支出继续增长。其
15、中人均居住支出1332元，增长8.4%。表3.1 2012年全国城镇居民主要收支数据变化情况项目绝对数（元）名义增长速度（%）一、人均总收入2103311.5其中：可支配收入1910911.3（一）工资性收入1370810.7（二）经营净收入171412.1（三）财产性收入52020.5（四）转移性收入509212.8二、人均消费性支出134719.8其中：服务性消费支出349910.41、食品48057.32、衣着144412.53、居住13328.44、家庭设备用品及服务90815.45、医疗保健8721.86、交通和通信198417.97、教育文化娱乐服务162810.58、其他商品及服务4995.3通过以上数据显示，消费者的收支水平在不断增加，同时也促进了房地产市场的开发。2.政治政策因素政治因素是拟投资地区的政治制度、政局稳定性、社会安定性、信誉度、政策连续性以及是否存在战争风险等方面的基本条件。 众所周知，房地产开发需要涉及的环
