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1、. .商住小区建设项目可行性研究报告第一章 总论一、项目概况项目名称：住小区建设项目建设地址： 建设性质：新建建设单位： 法人代表： 建设规模：项目总用地面积89487平方米，净用地面积66736平方米，建筑总面积130000平方米。建设内容：主要建设内容包括房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为120000平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。投资规模：项目总投资2.5亿元，主要为自筹资金和银行借款。建设时间：20102011年。效益估算：本项目建设期为两年。第二年开始销售，拟通过销售住宅楼、商铺、车库，预计实现全部收入4
2、亿元；利润总额为1.2亿元，年资本利润率为25.87%，全部投资内部收益率真税前49.20%，税后36.90%，净现值为税前1.01亿元，税后0.82亿元，投资回收期为税前4.56年，税后4.67年。项目单位简介:内蒙古XX房地产开发有限责任公司成立于2006年，注册资金200万元人民币。公司现有职工40名，其中大专学历以上38名，下设财务部、综合部、经营部、项目部、工程部5个职能部门，已形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力。内蒙古XX房地产开发有限责任公司于2009年7月，取得了X区X西街南、109国道北、诃额伦路西89487平方米，并按照X区城市整体规划要求，开发建设
3、X商住小区项目。该项目是一处集住宅、商用、办公的大型综合建筑群。项目充分采用新技术、新材料、新工艺、新设备的现代建筑风格。所设计户型从住户、商户角度出发，全力为客户提供舒适、便捷的商住条件，可满足不同层次的消费群体。项目的建设在本地树立了极高的品牌度、美誉度、知名度，它的建成必将成为X城市景观的又一靓点。该公司在激烈的市场竞争中，始终坚持“诚信、务实、创新、高效”的企业精神；以“更好、更快、更高、更强”为企业宗旨；以“超越自我、做到忘我”为企业发展思路；以“严、精、细、实、新、恒”为企业管理理念。目前，公司已形成了以房地产开发经营为龙头，集房地产中介服务、物业管理等为一体的多元化投资经营格局。
4、几年来，内蒙古XX房地产开发有限责任公司在社会各界同仁的关怀和支持下，在董事长陈宏继同志的带领下，坚持以人为本，广纳贤士的用人机制，不断吸纳了一批管理经验丰富，专业水准精炼，实践能力强劲，工作作风过硬的管理精英并成为公司的中坚骨干力量。展望未来，该公司将继续遵循加快科学发展与社会和谐共进的原则，以打造行业独特品牌、树立行业德益风范为己任；以服务社会为前提；以创精品工程为根本，积极抢抓商机并竭诚与社会各界一道为推动地区经济的发展，争做贡献、再立新功。二、项目提出的理由与过程本项目位于X区。X区位于内蒙古自治区西南，地处X高原腹地，揽于九曲黄河“几”字湾怀抱之中，是国家新兴能源重化工基地，X市的政
5、治、经济、科技、文化、交通和信息中心。X区域总面积2530平方公里，人口53万人，辖9个街道办事处、3个镇、2个在建新城区。X地处有中国21世纪能源接续地之称的X盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大，X农畜产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势明显。X交通发达，109、210国道在此交汇，包茂高速公路贯穿市区，包神铁路、包府公路沿市而过，包西、东乌铁路正在兴建，公铁交通干道与全国公铁路网相连通，市区距包头机场96公里，距X机场10分钟车程，距内蒙古自治区首府呼和浩特248公里，距西安、北京
6、800公里，为晋、陕、宁、蒙四地及毗邻地区重要的商品集散地和陆路运输要冲。X信息集中，网通、电信、移动、联通等几大信息网络覆盖全境，以X为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。X以X市建设中国能源重化工基地为契机，利用资源优势和区位优势，充分构筑绒纺、煤炭、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、结构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列，在国家统计局公布的全国县域排名中X区综合排名列第25位。2008年，全区GDP达390亿元；固定资产投资总额达到229亿元；社会消费品
7、零售总额达到132亿元；财政收入达到74.55亿元；城镇居民人均可支配收入达到20851元；农民人均纯收入达到7241元。全年房地产开发投资达到111亿元，商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达到51.15亿元。随着经济的快速发展，X进入了大开发、大建设时期，届时建成区面积不断扩大，人口将显著增加，前来经商办企业的投资者急剧增长。但与之不相适应的是，住房困难问题仍很突出，这与“以人为本、改善人居环境、构建和谐社会”是极不相适应的。在此背景下，项目建设单位经过缜密地市场调查分析，决定在X区开发建设X商住小区项
8、目。三、项目建设的必要性1、X商住小区项目的建设符合X区总体发展规划，与X区城市发展程度相适应，全面推进区域高端商住楼产品的发展，使其成为区域社区的一个新的分水岭，满足X区追求品质生活的高端类客户的置业需求。2、X商住小区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性，还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的生活空间和商务环境，促进城区改造建设。项目将建设为X较大规模、较高档次的集住宅、商务、娱乐停车等多功能为一体的城市中心综合体。3、本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富的市中心综合体。项目将建成X地标性建筑，通过项目开发为X打造一个全新的生活休闲空间
9、，开创X全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市综合体引领X市中心创新物业开发。4、X商住小区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。5、项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点，创造了自然、休闲、高层次的生活休闲环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的商务生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。四、可行性研究报告编制原则与依据（一）编制原则1、符合国家有关法律、法规及规
10、范，贯彻国家有关房地产开发的规定，按城市总体规划进行布局。2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3、建设集住宅商务、生活配套为一体的大型住宅小区，吸收优秀的地方规划特点，创造具有本市特色的满足商务办公需要的环境功能，努力创造一个开放的、与城市生活密不可分的有机综合体。（二）编制依据1、国家发展改革委投资项目可行性研究报告指南（试用版）2、国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。4、X区城市总体规划。5、建设单位提供的其它有关资料及数据。第二章 房地产市场现状与需求分析一、X市房地产市场现
11、状（一）X房地产发展及消费能力分析X地区2006年房价为平均每2500元/平方米左右，2007年高达3500元/平方米，房价持续走高，一路飚升。2008年X市城镇居民年人均可支配收入为1.6万元，按家庭人口3人计算，X年家庭可支配收入近5万余元。这一消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。部分地区人均收入对比图项目呼市包头X北京天津重庆大连人均可支配（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配入（元）36450396543900052959379173073235982商品房销售均价（元/）39443365350011
12、352544326975433商品房单套均价（按120/套计算）4732804038003360001362240653160323640651960房价与年家庭可支配收入比值12.9810.1810.7725.7217.2310.5318.12按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，X的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息：1、X的人均消费能力高于其他一般城市；2、X的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。（二）房地产开发企业不断增长随着X市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业越来越多，截止目前，全市共有房地产开发企业287家，其中一、二级资质
13、23家、三级资质56家、四级资质79家、暂定资质129家。（三）房地产开发投资增长，房屋施工、竣工、销售面积增加2008年，全市房地产开发完成投资达到145.2亿元，比上年增长71%，前三年增长速度分别是170%、137%和109%。2008年仅X商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达到51.15亿元。前三年全市商品房施工面积分别比上年增加152.5万平方米、168.1万平方米和130.6万平方米，商品房销售面积均超过100万平方米。二、X市房地产市场供需预测（一）人口结构分析“十一五”期间，X区人口急剧增
14、加。随着X区人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来X区务工经商人员还将增多，这样企业增加，将产生大量的住宅楼及商务用房需求。X区做为X市的经济政治中心，呈以下特点：1、X区人口增长率快，发展潜力巨大。X区作为X市政治、经济中心，人口增长将逐年递增，每年的经济增长率均超过30%，这种趋势在2020年以前不会出现大的变化。2、人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，X区的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。X区交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引
15、人们前往置业投资。3、人口文化程度调查显示，目前X区人口的文化程度比X市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，X区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，X区各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了X区从业人员的文化教育水平。此外，X区的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。（二）开发结构分析目前的房地产市场发展不均衡，表现在非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，随着X区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。（三）城市化对房地产市场的影响目前，随着X区人口的急剧增加，以及房屋消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。（四）城市化流动人口对房地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来X区经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购置生产、生活用房，为X区房价的持续走高提供了有力的支持。（五）以改善现有生产条件
