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1、. .某县工业园区安置小区建设项目可行性研究报告目录第一章 总论41.1项目概况41.2 编制依据及研究范围51.3可行性研究报告编制单位61.4主要经济指标61.5研究结论与建议7第二章 项目建设的必要性92.1项目建设的背景92.2项目建设的意义112.3项目建设的市场定位122.4市场需求分析12第三章 项目选址及建设条件143.1项目选址及用地方案143.2项目拟建地址的建设条件143.3项目周边配套设施16第四章 工程建设方案174.1规划原则174.2规划指导思想174.3建筑设计指导思想与原则174.4 总体规划设计方案184.5 建筑工程194.6公用设施24第五章 项目环境影
2、响分析305.1环境保护原则和执行标准305.2环境影响分析305.3环境保护措施345.4环境影响评价40第六章 节约能源416.1项目所在地能源供应情况416.2节能减排的必要性416.3节能减排有关法律、法规、条例、办法以及相关文件426.4项目能耗估算436.5节能措施49第七章 职业安全卫生与消防527.1劳动安全527.2消防54第八章 组织机构与人力资源配置578.1 组织机构578.2劳动定员57第九章 项目管理与实施进度599.1项目实施管理599.2项目招投标599.3项目建设工期与实施进度安排63第十章 投资估算及资金筹措6410.1编制依据6410.2投资估算范围641
3、0.3投资估算6510.4资金筹措68第十一章 财务评价6911.1 编制依据6911.2 基本参数6911.3财务盈利能力分析6911.4结论70第十二章 效益分析7112.1 经济效益分析7112.2社会效益分析7212.3社会适应性分析7212.4社会风险及对策分析74第十三章 社会稳定风险评估7513.1评估依据7513.2.社会稳定风险分析7513.3.风险防范措施7613.4评估结论77第十四章 结论与建议7814.1结论7814.2建议78附表一：售房收入表80附表二：损益表81附表三：现金流量表82参考资料. .第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称某县工业园安置小区1.
4、1.2项目建设单位某县城镇建设投资有限公司1.1.3建设地点 位于某县工业（台资）园区，创业路以东，泰山东路以南，园区三路以北。1.1.4建设内容及规模本项目总净用地面积41.15亩（约27433.33），总建筑面积为42983.3（其中地上建筑面积38757.33，地下建筑面积4225.97）。居住总数252户，停车位70个。1.1.5投资估算该项目总投资预计约为7124.83万元，资金来源为项目建设单位自筹。1.1.6效益分析某县工业园安置小区，是某县城镇建设投资有限公司为加快园区建设步伐，解决广大人民群众安居问题，提升城市品质、改善居民生活环境的重要举措。1.1.7项目实施进度计划根据建
5、设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2016年12月底投入使用。1.2 编制依据及研究范围1.2.1编制依据受某县城镇建设投资有限公司的委托，陕西万科项目管理咨询有限公司承担了某县工业园安置小区项目可行性研究报告的编制工作。编制依据是：（1） 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）；（2） 陕西省城市房屋拆迁管理办法；（3）某县城市总体规划；（4）城市用地分类与规划建设用地标准(3BJl3790)；（5）城市居住区公共服务设施设置规定GB5018093(2002年版)；（6）住宅设计规范GB 500962011；（7）公共建筑节能设计标准GB
6、501892005；（8）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（9）城市道路绿化规划及设计规范CJJ75-97；（10）建筑设计防火规范GB50016-2006；（11）投资项目可行性研究指南（试用版）；（12）国家现行的有关规范和标准；（13）建设单位提供的项目基础资料。1.2.2研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目经济效益评价等。1.3可行性研究报告编制单位编制单位：陕西万科项目管理咨询有限公司1.4主要经济指标根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下
7、表主要技术经济指标一览表项目计量单位数值备注一、主要技术指标规划总用地29432.34规划净用地27433.33总建筑面积42983.3地上建筑面积38757.33其中住宅建筑面积26938.14公共及商业建筑面积2152.52广场建筑面积9666.67地下建筑面积4225.97居住总户（套）数户（套）252居住人数人807户均人口人/户3.2建筑密度29.84容积率1.64绿地率45建设总工期月24总停车位辆70二、主要经济指标项目开发建设总投入万元7124.83利润总额万元287.52税后净利润万元215.64投资利润率%1.431.5研究结论与建议1.5.1结论 本项目的建设有效改善居住
8、条件和环境，并且提升某县的城市形象。该项目势在必行。 本项目建设程序符合国家相关规范，建设项目符合政策及法规规定。 促使地区基础设施建设和城市化进程，提高社会服务质量。 本项目投资风险小、社会效益好、可操作性强。1.5.2建议 按照旧城改造的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 在建设进度、资金调度等诸多方面应于项目的实施前期做进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。 建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。 在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，抓紧项目前期工作，争取早日开工。第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的背景2.1.1建设单位概况城投
9、公司成立于2009年9月，按县编委文件为 正局（科）级事业单位，编制6人，现有6人。 注册资本3亿6千万元，实际账面资产（含贷款和在建项目）达到6个多亿，目前，公司内设办公室、计财科、土地收储科、项目管理科等部门。2.1.2某县概况某地处关中腹地，东距十三朝古都西安50公里，西邻杨凌国家农业高新技术产业示范区，距西北工业重镇宝鸡90公里，南隔渭水与国家中央生态公园秦岭相望，北与法门寺、乾陵等多个国家4A级旅游景点接壤。陇海跌路、西宝高速公路、高铁及西宝中线、北线横穿县境东西，107省道、杨邻二级公路纵贯南北。区位优势突出，地理位置优越，立体交通便捷，基础设施完善，自古为关中中西部交通枢纽和重要
10、的物质集散地。全县398平方公里，人口42万，辖8镇4乡，耕地43万亩。地势平坦、气候温润、土地肥沃、农业资源突出。某历史悠久、文化积淀厚重，有中国农耕文明发祥地、民族忠贞精神苏武故里、礼贤之乡的美誉。近年来，在县委、县政府的正确领导下，某县城市建设工作始终坚持以科学发展观为统领，按照“做美城市、做强城镇、做大集镇、做好社区”的思路和“规划为先，基础突破，完善功能，提升品位”的原则，抢抓机遇，开拓创新，强化规划引领无缝衔接、完善基础设施协同配套、突出园林绿化生态发展、增强民生服务保障能力、提升城市管理优化组合，持续提升城镇辐射带动效能，实现了城市建设持续快速推进。特别是县委十五届四次会议，更是
11、坚持把加快城市建设作为推进县域经济跨越发展的战略重点来抓，主动融入大西安、借势杨凌新发展，确立了构筑大西安卫星新城，统筹城乡一体发展的战略定位，对城市建设提出了新的战略要求和目标任务，全县城市建设迈入提速发展、加速跨越，全面建设“两富两美”新某进程。2.1.3工业园区概况某县台资工业园区是某县委、县政府全面落实咸阳市委、市政府打造全国第三个台资聚集区的战略部署，结合实际，创新规划建设的高标准招商平台，中工工业园区网策划资料，该园区位于县城南大门，陇海铁路沿线、西宝高速公路和107省道相连接的黄金三角地带，规划面积20平方公里。2.1.4项目提出的理由与过程（1）某县工业园安置小区是为加快某县城
12、市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是某县政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。 （2）该项目的建设为加快某县城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。2.2项目建设的意义（1）党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，
13、加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。（2）住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到
14、千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐社会具有重要意义。 2.3项目建设的市场定位安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。2.4市场需求分析根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，某县市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设规模不断增大，这些改造和建设项
