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1、 . . 住宅小区第一章 总 论1.1项目名称*1.2承办单位概况单位名称：*单位住所：*业务范围：*1.3可研报告编制依据1、 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、城市房地产开发经营管理条理；3、房地产项目经济评价方法。1.4编制原则1、科学发展观的原则：*米兰花园项目的建设要坚持落实科学发展观、坚持可持续发展、构建社会主义和谐社会的原则。要将开发的社会效益与经济效益有机统一，创造舒适、和谐、人文的生态居住环境。2、以人为本的原则：坚持以人为本的发展核心，坚持人性化设计的理念和无障碍设计的要求，从环境组成、景观元素、整体布局等角度出发，采用多种手段应
2、营造归属感强、标识性好的区域空间环境，达到具有居住优美、人文关怀、陶冶情操的高层次要求。3、整体性原则：坚持对用地整体开发的原则，做到“先规划后建设、先配套后开发”，将居住生活、景观绿化、市政建设、公共配套、环境保护、消防防灾统一规划，最大限度的实现*米兰花园项目的整体效益。4、弹性原则：*米兰花园项目的建设是一个长期、分阶段的过程，从规划内容、建设时序等都要具有一定的弹性，满足城市新区开发建设的阶段性要求、市场变化的调整和与城市整体建设的关系。1.5编制内容依据国家有关政策、法律、法规、规范，对*米兰花园项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、投资估算
3、、财务分析等方面进行全面精心论证和研究。第二章 项目背景2.1项目背景*是中国钼业之都、中国无公害蔬菜基地、中国少华山所在地、中国皮影之乡；*是一座自然条件优越、生态环境优美、具有丰厚历史文化底蕴和红色革命精神内涵的城市；*是一座城市化发展建设、社会和谐、适宜居住的城市。2.1.1城市综合环境与自然资源*位于秦岭中部、渭河南岸，是国务院印发的西部大开发“十一五”规划中提出的三个重点经济区之一“关中-天水经济区”的重要组成部分。距世界四大文明古都之一的西安85公里，距国家级风景区华山30公里，距世界八大奇迹之一秦始皇陵及兵马俑博物馆40多公里。东接华阴市，西临渭南市政府驻地临渭区25公里，南依秦
4、岭与洛南县、蓝田县交界，北临渭河与大荔县相望。*县城范围内，自然特征地势南高北低，土地构成上是一个“六山一水三分地”的半山区县。属暖温带半湿润气候区，年平均气温13.3，降水量583.4毫米，无霜期283天。陇海铁路、西潼高速公路、310国道横贯东西，西南铁路、华金和华洛公路沟通南北，郑西高速客运铁路专线建成通车。有地方公路131条，通达里程1000多公里。年末固定电话用户达4.7万户，移动电话用户11万余户，互联网用户达7000多户。有线电视覆盖率达到90%以上。公元前806年西周宣王之庶弟郑桓公受封于此，建立郑国。春秋时，秦国设置郑县，南北朝西魏设置华州，中华民国三年设*。1928年爆发震
5、惊全国的渭华革命起义。1949年5月23日中共和平解放*。 现辖10镇，242个行政村，17个居委会。政区人口面积到2010年底，全县总人口为366703人（其中公安户籍人口为357993人）。国土面积1139.5平方公里。耕地面积41.2万亩。*钼储量居世界第三、亚洲第一，钼资源矿石量达14亿吨，钼金属128万吨，是世界六大钼矿床之一。 *的钼产品85%以上出口，年可出口创汇8.5亿美元，出口创汇占到陕西的1/5，占世界钼冶金炉料市场的8%10%，产品遍布欧洲、美国、日本、韩国、南非、澳大利亚、印度等世界各地。*享有“中国钼业之都、中国无公害蔬菜基地、中国少华山、中国皮影之乡”四张名片美誉。
6、2.1.2城市经济发展概况在产业发展方面，形成金堆钼采矿区、莲花寺钼炉料加工区、陕化精细化工产业区、少华山旅游产业区四大项目板块格局，钼、精细化工、石板材、菜畜果、生态旅游、现代服务业“六大产业”。 *为“国家级无公害蔬菜基地县”，马铃薯、山药、大葱、番茄通过农业部 农产品质量安全中心无公害农产品认证，16种蔬菜通过西安市场检测认证。2010年全县生产总值完成51.104亿元，较上年增长15.3%。其中第一产业增加值4.291亿元，增长8.2%；第二产业增加值39.076亿元，增长16.4%；第三产业增加值7.737亿元，增长12.3%。第一产业增加值占生产总值的比重为8.4%，较上年提升1.
7、1个百分点；第二产业增加值占的比重为76.5 %，下降0.6个百分点；第三产业增加值占的比重为15.1%，下降0.5个百分点，三次产业的比例为8.4：76.5：15.1。2.1.3城乡建设与文化教育在“东接、西靠、南开发、北提升、中城建”和“城市中心南移”发展战略指引下，全县基础设施建设和城乡建设取得显著成效和发展，开通了站南路，完成了东环路、子仪大街、杏林南路、吴溪路、少华北路的改造工程，建成了东西排污渠，完成南山大道管网铺设和路基平整工程。落实创卫工作责任制，完成了吴溪路、咸林路等城区主干路人行道硬化，更新改造了华州路、咸林路、少华路路灯，实现了主干道全天保洁、主要街道人行道硬化和所有街道
8、的亮化。杏林农贸市场建成使用，吴家农贸市场开工建设，县城中心农贸市场完成征地工作。城区乱停乱放、乱倒垃圾、占道经营等行为得到整治，县城硬件设施和环境面貌明显改善。 农村道路建设取得重大进展，全年完成投资1.6亿余元，其中县财政投资3000余万元，共新建通村公路312公里，硬化巷道路216公里，在全省率先基本实现了“乡乡、村村、巷巷”通水泥路目标。水利电力全县有12座水库，6条南山支流，水资源总量为3.3亿立方米。“华州秧歌、华州背花鼓、东峪孝歌、*皮影制作工艺”列入省级文化遗产保护名录之中，被确定为全国100个“文化信息资源共享工程试点县”之一。“*皮影”列入国家首批非物质文化遗产名录。现有各
9、类学校284所，在校学生49990人。其中：小学在校学生21088人。2.2项目的提出2.2.1项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊快速发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适性方向转变，截止2010年底，我国城镇居民人均建筑面积将达到28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提到人均建筑面积35平方
10、米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.2.2项目对城市建设将起到促进作用本项目将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅，进一部提高客户的人居水准。本项目引进先进住宅开发理念，推动*房地产业的发展。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升*整个老城区楼盘的建设品味，总体改善*城区的面貌，为*房地产的产品类别提供新的定义。项目建成后将彻底改变*老城区面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人城市生
11、态文化”主题，有效的提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升*城市建设档次与水平，改善区域环境，提升*地区的城市理念，具有十分重要的意义。2.2.3解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投
12、资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业就会有着不可忽视的作用，而本项目在*的开工建设，必将为增加*当地社会就业岗位作出一定的贡献。第三章 项目投资环境3.1国家政治经济形势及有关政策2010年是实施“十一五”规划的最后一年，我们需要为“十二五”规划启动实施创造良好条件。除了保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策外，我们还需要根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。更加具体地来说，我们的政策更加注意以下五个方面：1）提高经济增长的质量和效益；2）推动经济发展方式转变和经
13、济结构调整；3）推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力；4）改善民生、保持社会和谐稳定；5）统筹国内国际两个大局，从而确保经济稳定、快速发展。3.2项目开发地区的经济社会情况据统计，截止2010年10月底，*规模以上工业企业产值再度攀升，首次突破百亿元，实现产值104.2亿元，同比增长51.3，实现销售产值98.08亿元，同比增长46.4，企业产销衔接正常，产销率93.4，其中：县属企业产销率91.5，全县工业实现主营业务收入100.3亿元，增长53.73：实现现利税总额4.9亿元，增长29.41，实现税金2.4亿万元，下降6.77。3.3区域房地产市场*地产市场区域分布及特点：（1）
14、主区域板块主城区为*老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，但主要是以自建民房居多（村庄）,有少量的多层住宅开发项目，住宅均价目前在1800元/平方米左右。老城区比较有代表性的有盛世水安，四季花城等。主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积有限，没有绿化空间、居住环境一般，面积以中、大户型为主，均价多为1800元/平方米左右。（2）子仪路新行政区板块子仪路新行政区板块是*规划新行政中心，县委、县政府等行政事业性单位大部分已在建设中，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作将使得区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。片区规划较好，路网建设已完成，生活配套设施正逐步完善，生活便利程度有待进一步的提高，由于片区拥有良好的区域优势和优美的片区环境，现已成为*居民购房置业的又一区域。主要特征：普遍的楼盘规模大，档次相对老城区域要高，户型面积上相对而言设计比较合理，以三房为主力，120130平方米的三房旺销，四方面积一般在145160平方米。均价约2200元/平方米左右，销售情况良好。3.4*房地产市场特征分析
