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1、. .濮阳安成置业有限公司海晟名居项目第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称：海晟名居1.1.2建设性质：新建1.1.3项目建设单位：濮阳安成置业有限公司1.1.4建设地点：东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社，总占地面积11003.296平方米，折合土地16.505亩；净占地面积8265.917平方米，折合土地12.399亩。1.1.5项目建设内容：项目总建筑面积36930m2。其中：住宅建筑面积23130m2；公共配套设施建筑面积5800m2 (其中：物业及社区服务用房500m2)另建设地下建筑面积8000m2（其中：人防地下室面积1800m2，储藏室面积1200m
2、2，地下车库面积5000m2）。项目总投资18281.52万元（其中地下部分投资总额为1144万元）。1.2项目建设单位简介濮阳市安成置业有限公司是2013年5月18日注册成立的一家集房地产开发与物业、管理营销、策划销售的有限责任公司，现有房地产开发二级资质，公司注册资金2800万元。经营范围为房地产开发及销售。现有员工25人，其中专业技术人员19人（高级职称2人，中级职称7人，初级职称10人），公司按照现代专业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、营销部、工程部、财务部、材料部，公司全体人员通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队，公司始终坚持以市场为
3、向导，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，公司结合市场情况积极探索房地产发展的新思路，以提供优质住房为己任，由公司开发的海晟名居、安成大厦正在建设之中。安成置业公司将本着“创造精品、奉献社会”的企业精神，遵循“追求卓越、筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献，公司竭诚希望与社会各界携手并进，共同发展，同创美好未来。1.3项目建设的理由与过程1、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必须要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约
4、1.52个百分点。濮阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民、经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2、产品需求向精细化发展的需要2013年社会各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的刚性住房需求未减，一是濮阳经济增长带动居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。随着收入的曾加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城市化进程的推进，郊县居民和中原油田前线职工向城区搬迁仍是最近几年的发展趋势，因
5、此而带来的居住需求大幅上升。三是投资和投机性购房需求。四是每年的高校毕业生就业后带来的居住需求。也将是住房需求的另一大方面。因此，可以预测，随着濮阳经济的快速发展、居民人均可支配性收入的增加以及濮阳城市化进程的加速，2013年房地产市场的需求将会在2012年的需求量的基础上平稳增长。在国家调控新政下，产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，产品供应方面，100平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化发
6、展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大，消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。人们对居住坏境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使濮阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。3、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%
7、，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为濮阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加濮阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。1.4项目建设规模1、项目建设内容：该项目总建设用地面积11003.296m2，总建筑面积36930m2。其中：住宅建筑面积23130m2；公共配套设施建筑面积5800m2（其中：物业及社区服务用房500m2）；另建设地下建筑面积8000m2（其中：人防地下室面积1800m2，储藏室面积1200m2，地下车库面积5000m2）。其它公共配套设施主要包括配套相应设备、上、下
8、水管路、供暖管路、供电线路以及项目区内的绿化、道路等。2、项目建设地点：本项目位于濮阳市华龙区，东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社。3、项目总投资项目总投资18281.52万元（其中地下部分投资总额为1144万元）4、建设条件供电：本项目濮阳市用电供电电源引自中原路电力干线。供水：给水水源为市政管网。供暖：项目采暖为市政集中供热。1.5土地利用本项目建设为商业建设项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本市总体规划范围内，属商业居住混合用地。第二章 发展规划、产业政策和行业淮入分析2.1发展规划分析1、符合国家发展规划根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中
9、指出：规划期内“城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”：“发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场文化程度”。2、符合濮阳市发展规划濮阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要确定了未来五年的发展目标，其中在关于加快城镇化进程中指出，发挥中心城市核心带动、县城骨干支撑、小城镇支点吸纳的作用，加快城镇化进程，把城镇化
10、和新农村建设有机结合，努力消除城乡二元结构，以城镇化带动“三化”协调发展。利用濮阳特殊的区位优势，将其打造成为河南省对外开放承接产业转移的桥头堡、中原经济区连接山东沿海和环渤海经济圈两大经济区的纽带、中原经济区省际交流与合作的平台。构建现代城镇体系。按照“向心布局、组团发展、两规衔接、四个层次”的指导思想，构建四级城镇体系。形成“中心带动、轴线拓展、城乡联动、区域协调”的“一核两轴”空间格局。坚持“产城融合，产城一体”，以产业集聚区发展为重要载体，实现经济增长和人口集中，为城镇化提供基础支持。着力打造区域性中心城市。以实施中心城市综合提升工程为切入点，合理确定功能分区；高标准规划建设新区，拉大
11、城市框架，实现“三区一中心”战略构想；加强城市基础设施建设，完善城市服务功能，丰富城市文化内涵，全面提升中心城市的承载力和辐射带动力。提质扩容发展县城。通过推进产业集聚区建设和完善城市功能。提高县城综合承载力。到2015年，清丰县城、濮阳县城发展成为副中心城区，南乐、范县、台前县城与周边城镇组团发展。发展壮大小城镇。发挥小城镇连接城乡的关键节点作用，合理布局，适度发展。各乡镇要结合自身优势，实现特色发展，吸引农村人口就近转移，加快壮大现有中心镇，积极推进撤乡建镇。到2015年，全市小城镇要达到50个。积极稳妥发展新型农村社区。按照“规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿”的原则，以村镇规划为先
12、导，新农村建设与县域经济发展、城镇建设相结合，稳步推动新型农村社区建设。稳步发展房地产业。规范有序地发展房地产业，着力加大经济适用房和廉租房等保障性住房供给力度。积极培育发展二手房市场和住房租赁市场，构建多层次住房供应体系。2.2产业政策分析住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。一是因为建筑业是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。二是住宅作为生活必须品，没有任何家庭可以离开它。三是一国经济增长有许多拉动因素，住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是在“基本小康”的发展阶段相
13、适应的低水平的发展。今后几十年，随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，人口的持续增长将不断创造新的住房需求。住宅建设质量、需求的不断提高，也将日益成为推动总需求增长的重要因素，继续发挥对国民经济的推动作用。2.3行业淮入分析按照濮阳市城市建设的要求，该项目的建设符合国家相关产业政策和濮阳市城市总体规划，符合现代建设的要求，将使濮阳市统一规划，合理改造开发，彻底改变住宅环境，生活环境等状况，有利于改善居民的生活环境、居住条件，解决当地经济发展中的建设用地困难，同时，对于改善濮阳市投资环境，美化市容市貌，促进城市化进程等都具有积极的意义。因此，该项目的建设无论从建设单位的资质还是项目内容等各项指
14、标都符合国家关于住宅产业的淮入标准。2.4我国房地产市场现状2.4.1我国房地产市场概况房地产业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入一个大发展、大提高的时期。经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入2009年中国的房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等部分
15、房价回落，一部分热线开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。2.4.2我国房地产业在开发过程中的问题1）开发商良莠不齐，自有资金严重不足目前全国地产开发企业大大小小超过3万家，但有资质、实力强的企业并不多，在3万家开发企业中，只有50多家上市，即使是上市房地产公
16、司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。2）盲目开发建设，房产供需不衔接一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时间内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。3）假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭
