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1、. .可行性研究报告书参考资料摘要“高新玫瑰家园”项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。同时针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。虽然构想极佳，但通过科学计算分析，本项目虽然财务净现值大于零，而且内部收益率也高于0，但其低于行业基本收益率，在财务上是不可行的。关键字：不可行 混合型房地产 财务评价 目录一、项目概况1二、市场分析41.市场概况72.投资环境分析43.项目优劣分析分析（SWOT）144.产品定位分析145.价格定位分析16三、项目总体设计16一、项目整体规划设计18二、项目整体规划181、项目分两期实施
2、182、建筑基本规划203、户型设计204、停车位设计205、绿地，道路设计216、消防安全设计217、市政基础设施设计219、基础设施设计2210、销售计划22四、 项目财务及评价23一、投资231.土地价格233.基础设施建设费234.建安工程费246.开发期间费257.其他费用258.管理费用269.不可预见费2610.财务费用2611.销售费用26二、筹资27三、财务评价271.盈利能力分析272.经济效益评价283.偿债能力分析284.生存能力分析28五、不确定性分析301. 敏感性分析302.项目风险分析303.项目施工进度计划分析31六、结论与建议321.研究结论322.意见与建
3、议32附表133附表233附表333附表433附表533附表633附表733附表833附表933附表1033附表1133一、项目概况1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以昌东高新版块片区控制规划要求，南昌中电投高新置业有限公司已通过拍卖取得该地块（DAFJ2014003），共132.7380亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况（1）项目名称：高新玫瑰家园（2）建筑规模：5-11F，5-13F，3-17F，2-15F；共14栋小高层（3）建设地点
4、：高新区灰场路以西，溪湖家园项目以北。（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：*建筑地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级 （9）企业概况：*地产有限公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况：项目主要设计指标见表1、表2表1：项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标
5、1总占地面积平方米884922总建筑面积平方米1769843容积率2.04绿化率%255建筑密度%326高层户型平方米/户897商铺面积平方米17698.48总户数户13949车位数 个1115表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）1197902商业用地（R02）105899.63公建用地（R03）3012629.844道路用地（R04）1038051.565公共绿地（R05）25221236居住区用地（R）10088492 （11）交通： 离市中心八一广场近，小区附近有6路、802路、243路、803路、811路公交经过；并经由地铁三
6、号线经过（高新北站）。 （12）资金来源：本项目建设资金由*建筑地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。项目周边楼盘分布：3、可行性研究报告编制依据（1）省计委计投201332号文关于“高新玫瑰家园”项目建议书的批复；（2）*地产房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同；（3）南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划；（4）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书；（5）省审计事务所验资证明；（6）中国建设银行江西分行资金证明；（7）建设部房地产开发项目经济评价方法；（8）国家计委建设项目经济评价方法与参数；（9）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）4、可行性研究报告
7、研究范围根据“橙色时光”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析
8、，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。二、市场分析 1、房地产市场一级市场：2013年，南昌土地市场全年共成交土地184宗，成交面积达1138.75万平米，成交率达92.3%。流拍地块17宗，流拍面积94.65万平米。 二级市场：2013年，南昌市商品房新增批售总套数62165套，批售面积699.35万平米；商品房住宅新增批售总套数为46662套，批售面积508.
9、49万平米；商品房住宅成交37950套，同比下降2%，成交面积400.58万平方米，同比下降4%。成交均价为8218元/平米，同比上涨15.8%。 总的来讲：2013年南昌市市区商品房土地出让、规划建设、新批上市、库存可售等方面均有较大增长，对缓解市场供需矛盾，控制房价上涨有着积极作用；2013年南昌市商品房销量稳定，为完成全年新建商品住房价格控制目标任务，四季度在市区范围对高价及涨幅较大的楼盘采取了“限批”、“限售”措施，受此影响市区商品房销量略有下降；成交价格方面，2013年全市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降。2宏观经济概况 2013年1-11月份，全国固
10、定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.47%。248381亿元，同比名义增长23.2%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。民间固定资产投资占固定资产投资的比重为63.5%。2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。 2013年11月，与上月相比，70个大中城市中，70个大中城市中，价格下降的城市有1个
11、，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。3表现为 3.1新增批售面积 2013年，南昌全市商品房新增批售总套数62165套，同比上升20%，批售面积699.35万平米，同比上升28%，其中住宅新增批售总套数为46662套，同比上升24%，批售面积508.49万平米，同比上升24%。 从区域来看，2013年南昌商品住宅新增批售面积主要集中在红谷滩新区、高新区、西湖区，合计新增批售面积为340.63万
12、平米，在全市占比达67%。其中，红谷滩新区以181.95万平米的批售面积成为全市第一，占全年新增批售面积的36%；其次是高新区，全区新增批售面积96.60万平米，占全市批售面积的19%。3.2成交量 2013 年，南昌一手房总成交面积为527.36 万平米，同比下降3%，其中住宅成交37950 套，同比下降2%，成交面积400.58 万平方米，同比下降4%。 从2013 年各区域一手住房的成交状况来看，红谷滩区、高新、西湖成交占优，三区成交238.46 万平米，占南昌总成交量的60%；其中以红谷滩区成交量居首位，共成交95.49 万平米，占全市总量的24%。3.3成交均价 2013年，南昌全市
13、商品住房成交总金额为330.19亿元，成交均价为8218元/平米，同比上涨15.8%。从南昌市住宅成交均价走势来看， 2013年南昌市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降；从季度网签数据来看，南昌市商品房住宅销售均价从三季度开始环比有所回落，一季度为8282元/平米，环比上涨5%；二季度为8915元/平米，环比上涨8%；三季度为8176元/平米，环比下降8%；四季度为7586元/平米，环比下降7%。3.4各区域成交状况 3.4.1高新区 2013年高新区一手住宅新增批售8972套，批售面积96.60万平米，从新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在11月；成交方面20
14、13年高新区一手住宅共成交7595套，成交面积79.75万平米，全区新增批售面积与成交面积之比为1.21：1。截止2013年12月底，高新区库存套数1930套，存量面积26.17万平米，按2012年6.65万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.9个月。高新区是2013年南昌房地产市场的又一热门区域，从全年成交走势来看，成交最高峰是在12月，年度住宅成交均价为7281元/平米，该区域成交套数达1000套以上的有保利香槟国际花园，年成交1507套，成交面积15.91万平米，成交均价8205元/平米；方大上上城年成交1145套，成交面积11.21万平米，成交均价5369元/平米；绿都温莎城堡年成交1030套，成交面积9.52万平米，成交均价7274元/平米。在价格方面，成交均价过万的项目有凯美怡和花园、保利东湾国际花园、五湖国际广场。3.4.2经济开发区 2013年经开区一手住宅新增批售4658套，批售面积43.95万平米，从新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在8月；成交方面2013年经开一手住宅共成交4430套，成交面积41.94万平米，全区新增批售面积与成交面积之比为1.05：1。截止2013年12月底，经开区库存套数977套，存量面积10.88万平米，按2013年3.49
