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1、 . . 万家商业广场项目天津xx房地产投资有限公司二O一一年五月第一章 总 论1.1项目建设背景 本项目坐落于京津明珠-武清，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心；武清凭借得天独厚的区位优势与完善的交通、整体的市政规划与雄厚的产业支撑以及宜居商业地产的打造，在京津一体化过程中将飞速发展。项目1.5公里半径覆盖运河城、尚清湾、开发区、徐官屯、机场片区、上朱庄等人口密集区域；且为往返大碱厂、曹子里、梅厂、大良、河北屯、下伍旗、上马台、大黄堡、崔黄口等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。本项目规划定位以高档
2、家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷、橱柜厨具、家居家纺、家用电器、实木家具、灯饰五金、软装日用、儿童家居、家居体验馆等。硬件配置方面：公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象；项目主体采用混凝土框架结构，室内高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气；大型高清LED电子显示屏、手扶电梯、垂直货梯、电子导购系统、统一收银系统、智能安防等五星级硬件配置，全面提升物业品质。停车位全部为地面停车位，能达到1200个，足
3、以满足经营商家及消费者的停车需；美食一条街将会荟萃中西餐饮、特色美食、休闲茶饮；雅致洁净的就餐环境、品种繁多的美食，是消费者饕餮圣宴的好去处；酒吧风情街融汇欧亚风情，展现异国文化魅力，是商务会友、娱乐的好去处。1.2项目概况 1.2.1项目名称福盛盈门万家商业广场1.2.2项目建设地址和地理位置 该项目位于武清徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位置附图。1.2.3建设单位概况 天津福盛房地产投资有限公司成立于2010年6月，主营开发房地产项目，房地产开发资质为四级。 注册地址：武清徐官屯街汇源道
4、南侧4号，注册资本30080万元人民币。开发建设及规模：在武清徐官屯街与武宁路交口，规划部门规划红线范围内进行房地产开发和销售。“万家商业广场”拟开发规划占地总用地面积:59179.6平方米，总建筑面积: 76751平方米，地上建筑面积:75007平方米，地下建筑面积: 1744.02平方米。公司不设董事会，只设立一名执行董事，赵茂灼先生为法定代表人。 公司性质为有限责任公司。1.3 可行性研究报告编制依据 1.3.1 天津市城乡规划局地字第250600200900006号建设用地规划许可证 1.3.2 津国用（2010）字第0153号国有土地使用证 1.3.3 天津市城市规划管理技术规定 1
5、.3.4 项目规划方案图 1.3.5 现场勘察和实地调研所得资料 1.3.6 天津市城市总体规划 1.3.7 国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策1.4 可行性研究报告研究的范围 1.4.1 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 1.4.2 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 1.4.3 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 1.4.4 对项目进行投资分析和风险分析。 1.4.5对项目决策及其实施的优化提出建议。1.5 项目研究的结
6、论 该项目的开发是武清区加快城市化建设的重要组成部分。该项目是武清区独一无二的，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式购物消费体验SHOPPING MALL。项目拥有世界500强的大型家装超市、福盛盈门家居广场、欧亚风情酒吧街、娱乐美食街四大主题业态组成；项目引入Shopping Mall商业模式，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供家居卖场、大型超市、餐饮、商务休闲酒吧、金融等各种服务的一站式消费服务。同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。满足了武清区对区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场
7、的需求。此外，福盛盈门开设美食广场、酒吧风情街，也填补了武清行业空白。它将与周围配套设施的建设，共同形成武清新城区的新景观，展现出更加艳丽多姿的城市风貌。同时对推动武清区城市化进程，促进武清区人从根本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济的发展具有十分重要的意义。 该项目的开发，高标准配套完善环卫、供电、给排水、邮电、消防、绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境、建设城市文明具有显著的促进作用。 该项目的建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城市繁荣和经济发展，取得较好的经济效益。 该项目建设的组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。 综上所述，该项目的开发建设符合天津市总体规划，
8、对促进新城区的建设将起到积极的作用，所建项目具有很好的社会效益、环境效益和经济效益。1.6主要经济指标主要经济指标见表11：经济技术指标建设总用地面积：59179.6 m2(89亩)建筑总面积：76751m2 地下建筑面积: 1744.02平方米 容积率：1.3 建筑密度：62 绿化率：15 各类用途建筑面积构成全部商业店面建筑面积：76751m2 第二章 市场分析与营销战略2.1天津商业市场分析 2.1.1市场运行特点项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率9.1% ，福盛地产在项目规划、建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。通常商业物业投
9、资国际惯例为15年收回成本、年租金收益率约6.7%。而福盛盈门采用10年委托经营管理，年平均租金收益率9.1%，远高于国际惯例。第1-3年，年租金收益率率8%；第4-6年，年租金收益率9%；第7-10年，年租金收益率10%。项目全国首创家居体验馆，集楼盘样板间展示、家居装饰产品展示、家居装饰新品发布、消费者现场体验四大功能为一体。1:1打造武清主流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场；让家装消费者最真实的看到装修效果。家居体验馆同时引进专业装饰顾问团队为业主装修设计出谋划策。 商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中心首个大型商业项目，凭借高端的商业环境，合理的功能分区，科学
10、的业态组合，一流的运营管理，细致的售前售中售后服务，周全的消费者权益保障；同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜明又具有极强生命力与获利的主题型城市商业广场。2013年9月18日全面开业后，福盛盈门将是武清购物、餐饮、休闲、会友的首选去处。 引入Shopping Mall商业模式，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供家居卖场、大型超市、餐饮、商务休闲酒吧、金融等各种服务的一站式消费服务。同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。2013年前，武清区累积交房量可达40万套，将产生400亿家装消费市场。福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域位置好，物业形
11、态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，福盛盈门开设美食广场、酒吧风情街，也填补了武清行业空白。 2.1.2市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。 投资开发。投资开发继续稳定增长。市场供应大幅放量。武清区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型 2.1.4市场需求分析资料显示，武清区，2011年开工面积1500万平方米（2009年开工量800万平米，2010年开工量1200
12、万平米），至2013年全区竣工面积3000万平方米以上。武清巨大的住宅开工量和交房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场、大型消费商业氛围。 2.1.5销售价格分析 稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发的原材料钢材、水泥等建材的提价，土地招、拍、挂后成本的提升以及设计规范条件、城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响着房价商业店面价格；因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。2.2项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结
13、合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷、橱柜厨具、家居家纺、家用电器、实木家具、灯饰五金、软装日用、儿童家居、家居体验馆等。硬件配置方面：公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。2.3项目价格战略 销售价格是通过对武清目前商品房销售价格的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。20082010年各类预售价格如下： 住宅价格平均7000元m2 商业店面平均25000元m2价格战略为跟随战略。2.4营销策略 本项目工程应
14、买施多方位销售策略。根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的全过程。 增强品牌意识，实施“质量加服务”的营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。 在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地产形象，可以产生巨大的总体效益。 拓宽营销渠道：销售要形成多线网络，以直销为王，积极发展中介、租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的力量参与促销。配合多样化的促销工具：(1)利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。(2)邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。(3)加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。(4)印制宣传品和纪念品，
15、作为销售人员访问或接待顾客的赠品。 强化促销手段，实行多样化的销售方式，如联谊活动、先租后买、展示会、折扣等。 提高销售人员的营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客心理的能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。 争取与银行合作，获取较大额度的产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。 通过以上营销策略和措施的结合运作或选择运作，本项目可望取得成功。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址 该项目位于傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位置附图。3.2建设条件 3.2.1位置优越。项目与规划中的行政中心相望，其周边有规划的居民区、文化活动中心、世界500强企业大型工业区，因此，项目的位置十分优越，其周边的商贸、文化、居住环境极佳。 3.2.2交通方便。西侧紧贴北运河，东侧规划路
