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1、. .第一章 总 论第一节 项目背景一、项目简介1、项目名称：地产2、开发商：666公司666集团股份有限公司是经国务院国有资产监督管理委员会批准，由8888公司出资，于88888日设立。经中国证券监督管理委员会批准，于*日，666集团（6*）A股在上海证券交易所挂牌上市。*3、工程地点：襄阳市*区*路 4、项目简介：项目占地面积427.16亩，规划建筑容积率2.76，绿化率40%，总建筑面积778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面积224197平方米（含物业及会所2000平方米）,住宅面积554717平方米，另外地下建筑60000平方米。项目建设周期及总投资估算。初步估计本项目建设
2、投资总额为306593万元，预计建设周期约为6年。二、可行性研究报告编制依据1、国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； 2、国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、城市房地产开发经营管理条例；4、房地产项目经济评价方法。三、项目背景1、项目所在地襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三个县级市，襄城、樊城、襄阳三个城区和国家级高新技术开发区、省级鱼梁洲开发区。襄阳市城区面积3563平方公里，人口218.6万,其中建成区面积100平方公里，人口120万。2、襄阳有着2800年悠久的历史，
3、不仅是“中国历史文化名城”，而且是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”和“中国魅力城市”。襄阳是重要的铁路交通枢纽，有一条汉江、两座机场、三条铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳交汇，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至，交通条件便利。襄阳作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等较为完善，其综合实力和发展水平居湖北省前列。近年来，襄阳经济快速发展，目前已形成以汽车、商贸、房地产业为核心的格局，襄阳市经济结构日趋合理，已步入良性发展的轨道，逐步成为“产业特色鲜明、交通优
4、势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。3、经济的强劲发展带动了襄阳市房地产业的迅猛发展，市民消费观念不断更新，购房能力不断提高。正是在这种环境下，666集团拟开发此地块。第二节 项目概况一、项目内容建设规模：计划建设商品住宅楼40栋，总建筑面积778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面积224197平方米（含物业及会所2000平方米）,住宅面积554717平方米，另外地下建筑60000平方米。二、主要建设条件（一）、地址状况地面状况：该项目地段位于123路和33路之间，配套设施齐全。 （二）、气候条件年平均气温16.116.9；极端最高温度42；极端最低温度-12；年日照时间20
5、502200小时；年降雨量9001107毫米；年无霜期250266天；年平均风速3-4米/秒；年最大风速19-22米/秒。（三）、地震幅度襄阳市地震设防幅度为6度。（四）、原材料供应情况水泥：为本市采供砂石料：为本市采供钢材：武钢产品石灰：襄阳产品（五）、交通状况项目位于123路、33路和*路三条主干道交汇处，标准路面，宽阔、畅通。（六）、能源供应1、供水：襄阳市n水厂管网，增容方便快捷。2、供电：现有原两家企业的专用工业供电线路三条，足够使用。三、主要经济技术指标1、根据规划，“888888地产”小区主要技术指标如下：表1： 主要技术指标表项目单位指标项目单位指标用地面积282586.1建筑
6、密度%22.08绿化率%40容积率2.76总建筑面积778914.7建筑占地面积62400.07其中住宅554717.5其中住宅26160.09商业169781商业33347.98酒店52416酒店28922、户型配比情况表2 户型配比表户型套数建筑面积比例两房339530553855.08%三房175521062637.97%四房241385526.95%合计5391554717100%3、项目主要经济数据表3 主要经济数据表项目数据总投资（万元）306593其中：土地费用（万元）128148项目收入（万元）384324.11住宅售价（元/）5300商业售价均价（元/）9000利润（万元）（
7、所得税前）47945总投资利润率15.63财务内部收益率10.38%净现值（万元）1106投资回收期4.94年项目建设期6年四、项目实施进度安排1、工作进度安排第一年，缴纳土地出让金首款。第二年，商业、住宅一期工程开工。第三年，商业、住宅一期工程竣工；商业、住宅二期工程开工。第四年，商业、住宅二期工程竣工；商业、住宅三期工程开工。第五年，商业、住宅三期工程竣工；商业、住宅四期工程开工。第六年，项目竣工。2、销售进度计划具体销售进度如下表：表4 销售进度安排表销售周期商业部分销售进度住宅部分销售进度第二年3.3%第三年15.9%33%第四年15.9%33%第五年15.9%33%第六年15.9%2
8、9%第二章 项目投资环境与市场研究第一节 襄阳市投资环境分析（一）襄阳市基本情况襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉，辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三个县级市，襄城、樊城、襄阳三个城区和国家级高新技术开发区、省级鱼梁洲开发区。 襄阳市是湖北省域副中心城市，版土面积1.97万平方公里，人口578.8万。襄阳市城区面积3563平方公里，人口218.6万；其中建成区面积100平方公里，人口120万。2012年全市国内生产总值2501亿万，固定资产投资1538.23亿元，全地域财政收入251.03亿元，城镇居民人均可支配收入在17348元左右，农村居民人均纯收入在8545元左
9、右，襄阳城乡居民收入增长均达到13%以上。有着2800年悠久历史的襄阳，不仅是“中国历史文化名城”，而且是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”和“中国魅力城市”、“全国科技进步先进市”、“全国绿化模范城市”。2005年襄阳被福布斯评为“中国20座最适合开设工厂的城市”之一。经过建国以来特别是改革开放以来的发展，襄阳发生了巨大的变化，逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。襄阳市是东风公司发展重型柴油车、轻型车、中高档轿车的重要基地，其中发动机、中重型车桥、座椅等初具核心竞争力，汽车工业占全市第二产业的60%以上，“天籁”轿车年产量已突破6万辆，成为市场青睐的
10、车型之一。襄阳还是正在兴起的火电基地，其远期工程可形成与三峡配套的火力调峰发电基地。纺织、化工、食品、轻工、医化、建材、高新技术、新材料等也是襄阳的支柱产业。襄阳交通优势突出，有一条汉江、两座机场、三条铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳市交汇，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至。作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，襄阳的人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称一流。（二）襄阳市经济发展状况2012年城镇居民人均可支配收入在17348元左右，农村居民人均纯收入在8545元
11、左右，襄阳城乡居民收入增长均达到13%以上，增长速度超过预计的地区生产总值12.5%左右。2012年襄阳粮食生产实现“九连增”，总产达到100.28亿斤，成为湖北首个、中国第22个百亿斤粮食大市。1至11月，全市规模以上工业实现增加值1001.1亿元，同比增长16.7%。第三产业预计全年增加值达725亿元，增长10%左右。固定投资、签约项目、社会消费及出库贸易上也成绩斐然。2012年，全市地方财政、地方公共财政、城乡居民收入同步增长，全市完成地方财政总收入251亿元，同比增长32.5%。全市地方公共财政预算收入完成139.82亿元，同比增长43.5%，增幅居全省市州第一位。襄阳市“十二五”规划
12、预测，到2015年，全市生产总值年均增长14%，达到3500亿元；地方一般预算收入年均增长21%，达到132亿元；人均生产总值达到58万元；全社会固定资产投资达到2550亿元，年均增长25% ，5年 累 计 达 到8500亿元以上；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元。襄阳市十五届人大四次会议审议的襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)提出：未来5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地，进一步增
13、强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力，把襄阳建设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。第二节 襄阳市房地产市场分析一、襄阳市2012年1-8月襄阳市区楼市数据1、商品房预售面积和套数2012年1-8月市区新增预售面积1992238平方（其中住宅134.80平方），同比增长71.69%，新增预售商品房套数15884套（其中住宅12485套），同比83.84%。商品住宅新增预售按套型面积分解表5：住宅面积（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计预售面积（万方）1.1
14、49.2215.5122.3618.9558.737.451.44134.80预售套数（套）327132318082367172944124576512485可以看出，80-144平方的套型占绝对主力，占新增预售面积的85.71，占新增预售套数的82.62%。2、商品房成交套数情况2012年1-8月市区共成交商品房8454套，较2011年同期同比增长6.4%，其中住宅成交7513套，同比增加2.12%。表6：住宅面积（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计预售套数（套）1943311304161411102430488427513去化率59%25%72%68%64%55%107%65%60%从消化速度上看，80-90平米的户型在市场上销售率较高，达到72%，市场最受欢迎。90-177平米的户型消化率在55-68%，消化了一半左右。60-80平米去化速度最慢。3、商品房成交面积情况2012年1-8月市区商品房共成交面积99.04万方。其中住宅成交82.84平米，同比有1%
