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1、 . . 中华大道地块项目投资可行性研究报告一、 宗地状况：宗地在X市地图中的具体位置如下：（右下红色圆点） 新三贤路华路路环北道大滨湍商业中心1、自然特性该地块位于高新技术开发区东南部，北临规划建设中的海河大道（还未打通到宗地），东临中华大道(年底通行)，南临炫歌大道，西邻已建成的郭吴村自建居住小区。该地块呈东西宽100米南北长700米的矩形分布，地面平整，共7.31公顷，109余亩，其中规划绿地面积为1.5716公顷，本次出让面积为7.31公顷（含绿地面积1.5716公顷），宗地周遍已建有安彩小区、企业家公寓、安钢家属区、X师院家属院、郭吴村家园等多个居住小区，中华大道与黄河大道年底建成通
2、行后，周遍将形成良好的居住氛围。2、项目宗地产权历史变迁及现状资料该项目原为郭吴村民集体所有制的耕地，后被X市高新技术开发区征收后作为高新区建设储备用地。土地无权属纠纷。宗地地块平整，无需任何拆迁，地貌情况良好，已达到随时可动工建设的条件。（宗地现状图片） 玉米地即为宗地 地块现状3、交通通达条件地块位于高新技术开发区东南部，三面临X市重点道路，北临规划建设中的海河大道（还未打通），东临中华大道（目前正在施工建设中，预计年底可完工通行），南临炫歌大道，东经长江大道距京珠高速入口3公里，经过2006年高新技术开发区1513工程道路道路改造建设后，宗地周遍交通方便，经海河大道、中华大道10分钟内即
3、可以到达市中心。海河大道：东西走向，东接中华大道，往西横穿整个X高新技术开发区，直到107国道，双向6车道50米标准建设，为高新区形象道路。中华大道：南北走向，南接南环路，北接人民大道，双向六车道50米宽标准建设，为X市政府形象大道。炫歌大道：东西走向，东接中华大道，规划中贯穿高新技术开发区，西接107国道，双向6车道50米标准建设，为高新区主干大道。南环路（长江大道）：东西走向，双向六车道50米宽标准建设，宗地经打通后的中华大道可直接上长江大道，5分钟内到达京珠高速入口。4、环境条件高新技术区的企业厂矿建设规划在西南方向，因此在项目地块周围的规划建设中没有直接的工业厂矿和污染源，宗地西侧和南
4、侧为郭吴村民安置小区、安钢小区、X师院、民营企业家公寓和规划中的高新技术开发区商业、文化、休闲、娱乐中心区；西南侧隔路相望为已建成的安彩400亩居住小区，中华路东侧为中高档居住小区的规划用地，环境综合评估较好。（周遍道路及小区图片） 企业家公寓 安钢家园 规划建设的海河大道 宗地西南侧的安彩家园 炫歌大道 规划建设中的中华路宗地四望图片如下： 宗地南望 宗地北望 宗地东望 宗地西望5、项目所处城市区位优劣势，公共配套与生活服务设施完备情况宗地所处区域为X市近期重点发展区域，随着海河大道和中华路的陆续打通，该区域将具有较大的发展潜力，未来将是居民心目中理想的居住区域；但目前项目周边的小区由于还未
5、交工入住，周边的商业、教育、医疗等生活配套设施尚不够完善，但随着高新技术开发区中心区域的规划建设（在宗地西南方向500米处）和周边居住小区的陆续交工入住，这里在未来23年内将形成良好的居住氛围。目前宗地往西沿海河大道1.5公里内分布有X师范学院、工商银行高新区分行、建设银行高新区分行、高新区公安局分局、文峰区法院、X市五中、兰亭艺术学校（小学）、开发区高中、X大学、棉花研究所等政府企事业单位及市政公共配套。 周遍学校简介：X市五中：西距宗地约1.5公里，X市五中是X市教育局今年申报的普通中学实验室建设示范校之一。该校128亩，投资近7000万元，与X大学比邻而居，校园内高楼林立，设施齐全，环境
6、优雅，是一所面向新世纪的现代化学校。近年来，该校多次受到省、市表彰，目前是省教育厅命名的河南省教育科研基地、河南省中小学管理先进学校、河南省陶行知教育思想先进集体。该校是仪器设备配备部颁标准1类学校。现有36个教学班，在校生2160人。2001年，新建现代化实验楼一座，建筑总面积1827平方米,内有标准化物理实验室、化学实验室各2个，生物实验室1个，准备室5个，仪器室5个，另有体艺室8个，计算机室2个、语音室2个。还投资25万元建设天文台一座。该校准备再装备两个标准化物理实验室、两个标准化生物实验室、一个标准化化学准备室，使学校教育技术装备和实验教学工作再上一个大的台阶。X市高新区高中：西距宗
7、地约1.5公里，目前在建中。规模较大。X师范学院：西距宗地约0.5公里，学校占地面积1637亩，规划占地面积2567亩，建筑面积52万平方米，建有文科教学楼、理科教学楼、综合教学楼、多媒体教学楼、艺术教学楼、理化实验楼、科技馆和全程计算机管理的图书馆，馆藏图书96.1万册。拥有各类实验室74个，实验设备先进、仪器齐全，贵重仪器设备价值5350万元。拥有多个现代化多媒体教室、网络化计算机中心机房、语音室及外语调频发射台等。学院分三个校区，主校区黄河大道校区占地1305亩，预留700亩，规划规模25000人。文明大道校区是人文管理学院，占地300亩，规划规模6000人。中华路校区担负继续教育和各种
8、培训任务，占地近百亩，规划规模2500人。学院现有教职工1181人，专任教师848人，其中教授36人，副教授238人，博士21人，硕士148人。近年来，学院共有33位教师被评为全国和河南省优秀教师、模范教师，省级骨干教师，14人获得曾宪梓全国师范院校教师奖。学院聘请国内外著名大学和科研机构的76位专家学者为兼职教授。X工学院：西距宗地约1.5公里，X工学院始建于1983年，是一所以工科为主，多学科协调发展的公办全日制普通本科院校。学院现占地1303亩，校舍建筑面积39.4万平方米，全日制普通本、专科在校生10425名，教职工839人，仪器设备总值5476万元，图书馆藏书65余万册，电子图书21
9、.2万种，中外文期刊1600种，加入了4个文献期刊数据库检索系统，建有局域网和电子阅览室。学院现设有50多个专业，涉及工学、理学、经济学、法学、文学、管理学、农学等7个学科门类。兰亭艺术学校（小学）：西距宗地800米。为一全日制私立小学，经过多年的发展，得到了众多学生家长的认可。 X师范学院 X大学 X市五中 文峰区区法院6、城市规划方面的因素（1）规划设计标准出让宗地为居住、绿化用地地块编号土地位置规划指标出让年限土地状况面积（公顷）规划用途容积率绿化率A中华路西侧，黄河大道南侧1.9038公顷（含绿地0.5038）居住、绿地小于2.5居住大于40%，绿地大于80%70现状B1.718公顷（
10、含绿地0.2780）C1.6983公顷（含绿地0.2720）D1.9878公顷（含绿地0.5178）（2）地块周边现状与规划宗地四周分布着四个居住小区，其中南侧隔炫歌大道为560亩安彩住宅小区，其中一期400亩即将建成、安彩小区西侧为企业家公寓，宗地西侧紧邻依次为郭吴村居住小区、安钢住宅小区。宗地东侧为规划中的居住用地，目前还未挂牌出让。宗地四周情况：（小区图片） 炫歌大道 560亩安彩家园（一期即将建成）南部：宗地南临炫歌大道，西南与560亩安彩家园隔路相望 宗地东部为规划中的建设用地 宗地东临修建中的中华路东部：东临中华路，道路宽约50米，为X市形象道路，目前正在修建中，年底通车。 宗地西
11、北侧的郭吴村 宗地西侧的郭吴村村建居住小区西部：紧邻郭吴自然村和郭吴村村建居住小区 规划建设中的海河大道中段 海河大道路北的郭吴村社区服务中心北部：宗地北临规划中的海河大道（目前还未修通到宗地）7、市政基础设施条件给水工程规划：目前主干管已经到达宗地。排水工程规划：均已规划设计到宗地周遍。电力工程规划：道路照明间距2030米。主力电网已到达宗地周边。电信工程规划：目前网通线路已经进入新区，在新区管委会已经投入使用，可随时根据需要接入。燃气工程规划：均已规划设计到宗地周遍。热力工程规划：均已规划设计到开发区，但目前未建造到宗地。8、土地获取成本（1）竞买获取土地的方式：该土地无任何权属问题，通过
12、挂牌方式出让该地块。（2）提交申请时间（截止）：2006年9月21日16时；竞买保证金4000万元、土地竞买起始价约为36.7万元/亩。宗地综合素质评价。综合该宗地现场勘踏情况分析，该地块虽然目前周边交通情况及基础设施情况还未到位，但随着开发区1513工程的逐步开展，中华大道及黄河大道的逐步开通及安彩小区、企业家公寓、安钢小区的交房入住，宗地周边将形成较为成熟的居住环境。综合该宗地的面积考虑其开发周期为23年，届时各项政府基础设施及配套都会到位。目前该地块起拍价为4000万元，合36.7万/亩，和东区70万/亩左右的地价相比较低，同时该宗地三面临市政形象及重点道路（中华大道、黄河大道、炫歌大道
13、），在商业物业的开发上又具有较大的开发潜力，随着X城市的东移南扩，该地块周遍将形成新的居住区，目前在高新技术开发区的整体规划中，地块西侧800米规划建设为X市的副城市中心区，规划建设有宾馆、大型商场、写字楼、高档公寓、医院等设施。35年后该区域有望形成X高新区新的居住、生活、商业副中心。综合以上分析，该宗地综合素质良好。二、土地权属状况项目宗地原为村民集体耕地，开发区征用后规划为开发区居民住宅用地挂牌公开出让，地块没有权属争议。三、拿地方式及法律事务评估该宗地通过挂牌方式出让。符合现行法律法规，竞买保证金4000万元，合36.7万元/亩，基本符合目前该区域的土地的评估价值。四、市场状况（一）城
14、市基本情况X为中国七大古都之一，位于河南省最北部，面积7413平方公里，人口500万。与晋、冀、鲁三省接壤，全市地势西高东低，呈阶梯状分布，在国家加快中西部地区发展过程中，具有承东启西，连南贯北的区位优势。境内西部有煤炭、铁矿石、大理石等矿产资源,东部是全国优质粮棉油生产基地之一。X交通便利，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵贯全境，南距郑州国际机场200公里，北距首都北京500公里；X能源充足，其中天然气年输入量1.5亿立方米，规划中的南水北调工程将纵贯X全境。X经济实力较强，已形成钢铁、电子、机械、医药、化工、食品等支柱产业和工业生产体系。X钢铁公司和X彩玻公司已进入全国500家最大工业企业。2005年全市总面积7413平方公里，其中市辖区面积247平方公里，建成区面积71平方公里。全市总人
