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1、. . .金世兴源农贸市场商住区项目第一章第二章 项目总论一、项目概况项目名称：金世兴源农贸市场商住区建设地址：空港经济开发区港口区经三路金世兴源农贸市场南方用地面积：10849.24建设规模：总建筑面积24018.75业主名称：运城市金世兴源农贸市场有限公司业主地址：运城市空港新区经三路（老营房内）项目法人：周建增设计单位：山西中方森特建筑工程设计研究院项目投资：3600万元资金来源：自筹1500万元，银行贷款1100万元，预售资金投入120万元。二、业主简介（含联建单位介绍）（一）公司基本情况简介运城市金世兴源农贸市场有限公司成立于2005年9月，是运城市政府和空港经济开发区政府批准和重点
2、支持的配套产业建设单位。公司具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业。公司占地面积60余亩，已建成和投入使用商铺90000、办公住宅180000。公司位于贯穿空港南北区唯一主干道经三路枢纽，紧靠关公民航机场，属港口经济开发区，周边学校、大中型企业、医院、住宅区林立，拥有得天独厚的地理位置。公司成立以来，始终坚持以空港经济繁荣为主线，经济效益、社会效益、环境效益并重，以“打造新运城、再造一个新山西”为己任，秉承“与时俱进、求实创新、诚信奉献”的经营理念，以“创公司品牌、办一流企业”为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产2000余万元，从业人员60余人左右，集房地产开发、市场
3、管理、房屋销售、物业管理于一体的中型企业。（二）公司规模简介截止2014年6月（可研前），公司现有资产总额 万元，其中：流动资金 万元；负债总额 万元；所有者权益总额 万元，其中：实收资本 万元，资本公积 万元，累计未分配利润 万元。（三）公司业绩简介根据运城市政府和空港经济开发区总体规划要求，公司成立以来在空港核心位置经三路开发农贸市场，已开发商铺90000、办公住宅180000，目前，公司拥有储备土地21699，公司内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验，开发后劲较强。公司目前正建设的金世兴源农贸市场商住区项目位于经三路金世兴源农贸市场南方，地理位置极为重要及优越。项目
4、集商贸、住宅（封闭式）于一体的综合小区，总建筑面积24018.75，其中住宅23538.79，商业门面及商场约479.86，地下建筑面积2658.95，车位150个。该项目总投资 元，于2014年 月正式开工，预计201 年 月完成整个项目建设。项目已投入资金 万元，目前土石方开挖工程已经完成，正在进行基础施工，预计201 年 月全面完工，并于201 年 月完成全部销售，预计可实现收入约 万元，利润约 万元。（四）公司人员及组织结构：公司现有员工 人，其中管理人员 人，具有高级专业技术职称的人员 人，平均年龄 岁，整个公司人才济济，具有良好的技术素质。 技术职称文化程度人数高级工程师大学、大专
5、工程师大学、大专经济师大学、大专会计师大学、大专公司组织结构图董事会总经理行政部财务部研发部项目管理部合同造价部材料设备部营销部营销后勤部物业管理部 （五）公司股东情况：公司注册资本200万元，股东为2个自然人股东构成，其中：周建增出资190万元，占95%；闫对虎出资10万元，占5%。股东名称注册资本总额实际出资情况金额比例（%）货币实物小计周建增19095190190闫对虎1051010合计200100200200三、编制主要依据及范围（一）报告编制主要依据1、北京军区空军司令部和运城市人民政府根据中国人民解放军总参谋部、国家发展计划委员会【2000】参作字394号总参谋部、国家极为关于山西
6、张孝机场扩建工程项目建议书的批复2、运城市工商行政管理局核发的（运市工商）名预核内字【2005】第494号企业名称预先核准通知书。3、建设工程选址意见书运规选201 运字 号。4、运城市空港经济开发区发展和改革委员会签发的运城市空港企业投资项目备案证（备案项目编码： ）。5、运城市金世兴源农贸市场有限公司章程。6、建设用地规划许可证（编号：运空规地证201 运字 号）。7、建设工程规划许可证（编号：运空规建证201 运字 号）。8、 运城市公安局消防局建筑工程设计的审核意见书（运公消（建扩）字【201 】第 号）。9、 运城市建设项目环境保护批准书（运环准【201 】号）。10、运城市建设项目
7、防雷工程设计审核书（201 运气雷审第 号）。11、运城市地震局的建设工程抗震设防标准审批意见书（运震审【201 】 号）12、运城市空港经济开发区建委关于金世兴源农贸市场商住区项目工程初步设计的批复（运空建发【201 】 号）。13、2010年山西省建筑工程综合基价表。14、2010年山西省安装工程单位基价表。15、2010年山西省建筑工程费用定额。16、山西省工程造价信息及有关配套文件。17、同类项目开发的经验和资料。18、有关工程造价分析资料。19、2010年山西省概算定额，省市有关部门制定的相关文件及规定。（二）可行性研究范围本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资
8、源状况进行分析后，确定建设项目规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。四、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况1总用地面积10849.24平方米2居住户（套）数套3总建筑面积24018.75平方米100%4按功能性质划分4.1住宅建筑面积23538.79平方米98%4.2商业面积479.86平方米1.99%4.3地下车库及其他面积2658.95平方米11.08%4.4配套设施5按地上地下划分5.1地上建筑面积21359.8平方米5.2地下车库建筑面积2658.95平方米6停车泊位150个100
9、%6.11）地面6.22）地下7容积率1.97%8建筑密度28.92%9绿地率33.5%二投资数据1总投资1.1固定资产投资1.1.1静态投资1.1.2建设期利息三筹资数据1、总筹资1.1业主筹资1.2银行贷款1.3滚动开发资金四经济指标1销售收入2财务净现值Ic=10%3投资利润率全部投资4静态投资回收期全部投资5动态投资回收期全部投资6投资利润率自有资金7财务内部收益率自有资金8财务净现值Ic=10%静态投资回收期自有资金9动态投资回收期自有资金10投资净利润自有资金五、简要结论目前，运城市正处于中西部大开发、中部崛起、三省四市“晋陕豫黄河金三角区域合作示范区”【 国务院关于晋陕豫黄河金三
10、角区域合作规划的批复（国函201440号）】的机遇期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。商住地产作为一项新型的快速发展行业必然成为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展起着至关重要的作用。金世兴源农贸市场商住区开发项目位于运城市空港经济开发区北区，地理位置十分优越处于连接空港南北区唯一主干道经三路枢纽。项目往关公机场1分钟路程、距大运高速、运三高速、运城客运东站仅5分钟路程。周边云集了商业、企业、医院、学校等：华北地区最大的商品集散地义乌小商品批发城、华北最大的重卡基地大运汽车城；亚洲最大的精纺纱基地华雄纺织；驰名学府康杰中学；
11、学校、医院、大中型企业林立，处于朝阳期的人气聚集地为项目的开发奠定了良好的基础。项目规划用地地形平整，占地面积10849.24.项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度的提升环境品质，充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围，规划设计高起点、高标准的商住社区一体化形象工程。项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。同时，随着家长们对教育的重视程度不断提高，拥有“名企”“名校”“名商场”概念的物业已成为商住地产市场热点。项目所在地已拥有全国名校“康杰中学”、运城名校“康杰初中”“实验小学”“义乌商品”“机场”“大运汽
12、车城”等先决条件，同时，作为空港经济开发区港口区，这里已是商贸、物流、制造业和教育的中心区，这些优势将推动项目“金世兴源农贸市场商住区”楼盘成为该地区的市场销售热点。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）2014年以来国家对房地产领域的相关政策、法规 房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。 2012年11月，在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭
13、基本需求”，坚持房地产市场调控政策不放松。1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。根据规程，纳税
