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1、. . .金成紫荆大厦项目第一章总论 1、1项目名称及承办单位1、1、1项目名称及承办单位 金成紫荆大厦1、1、2项目承办单位 项目负责人 企业性质：外商独资企业1、 2项目拟建地点项目拟建地点：郑州市紫荆山路与商城路交叉口的西南角处1、 3可行性研究报告的编制单位1. 4研究工作的范围和依据1。4。1研究工作的依据 本项目研究工作的依据如下： （1）可行性研究报告编制委托书； （2） 国有土地使用证； （3） 项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等； （4） 国家有关政策、规定、城市规划等。1。4。2研究工作的范围 （1）项目背景及发展概况；（2）市场需求分析（3）建设条件（4） 工程技
2、术方案 （5）环境保护与公共安全（6）企业组织和劳动定员（7）项目实施进度安排（8）资金筹措及技术经 1、5推荐方案和研究结论 1、5、1项目建设的必要性 郑州市东西大街位于郑州市的老城区，随着郑州市的城市开发，崭新的东西大街将成为郑州形象第一街。优越的地理位置，便利的交通条件，再加上传统的二七商圈、省会第一步行街德化街商业步行街，使的东西大街正以其崭新的形象，形成郑州的CBD，即中央商务区，宽阔的紫荆山路属城市主干道，其本身又为郑州市规划的金融大道。这里的商铺住宅，吸引了全省中小公司、成功人士，外地商户蜂涌而至，让物流、人流，资金流汇聚于此。郑州金成房地产有限公司拟建的“紫荆大厦”就坐落在商
3、城路与紫荆山路交叉口的西南角，紧临东大街的这一黄金地段，房屋的设计采用SOHO的模式，更能适应亦商亦住的新型生活的需要，同时大厦的商用及绿化，更好的改善城市的环境。 改善城市环境，兼顾经济效益和社会效益，是城市持续发展的有效途径之一。郑州金成房地产有限公司提出建设“紫荆大厦”符合城市可持续发展战略，对于大力发展服务业，适应我省的经济增长和发展对外贸易，促进“中原经济区”的形成，展现河南风采，树立河南形象及对扩大企业影响和提高企业效益都有着十分重要的意义。 1、5、2项目的特点 本项目力求建设成高档次、高品质的精品楼盘，按国际设计要求。 *SOHO公寓 （1）主张以人为本，全面体现SOHO的意义
4、，引入商住两用现代办公、健康生活新概念； （2）建筑造型力推现代风格，体现出个性化、现代化并充满美感； （3）各种功能相互依存，相辅相成、互不干扰； （4）灵活的大空间设计，引导商住新潮流； （5）实现“智能化”楼宇功能。 *商场 大厦一、二层作为精品专卖店使用，既为大厦用户提供购物等项目服务，也为大厦居民提供一个高档的购物场所。 *餐饮服务区 大厦三层作为餐饮服务区，内设餐厅、咖啡厅、健身房、游泳池、高尔夫模拟活动场、游戏厅等。给大厦的商住人员及大厦外居民提供一个用餐、休闲、活动的场所。 1、5、3市场需求预测 目前郑州市的房地产业同全国一样，虽已复苏，但尚未完全走出低估，房屋闲置率仍较高。
5、但有其自身特点，郑州房地产业发展极为不平衡。 东西大街作为未来郑州形象第一街，其附近急需建设一批现代化的、档次高的商住公寓。因此，从市场需求角度判断，投资兴建金成紫荆大厦是可行的，具有较高的潜在市场价值和投资机会。 1、5、4建设场址 该项目位于郑州市紫荆山路与商城路的西南角处，交通便利，周边环境良好。1、5、5供应 （1）供水本项目供水由城市给水主管网供给。（2）供电 由紫荆山路的供电干线引至本项目地面架空层的公用变配电室，负责向本项目供电。（3）供热 主要通过分户式集中空调供热，不采用燃煤和天然气等。1、5、6环境保护 本工程为商务公寓及配套的公用服务设施，不产生生产性废气、废水、废物的污
6、染，也无噪声源。1、5、7项目总投资 项目建设投资经估算为19576。36万元，其中11500万元由银行贷款，其余自筹解决。1、5、8综合效益分析 金成紫荆大厦是结合中原地区的实际，遵循“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的城建方针，综合运用市场经济和社会经济发展与人居环境关系的规律进行开发建设的。它正确的处理了社会效益、环境效益和经济效益三者的关系，把社会效益放在首位，注重工程建设。 （1）社会效益 本项目从场地地质、材料、设备及施工技术等方面均无难点，配套公用设施完善，建设期间无十分难解决的问题。 该项目建设规模大，在传统的建筑模式中融入了SOHO等现代建筑风格。推动了房地产也朝更高
7、、更新的领域发展，对促进郑州市的建材、建筑等相关专业的发展，具有一定的作用，为社会提供更多的就业机会，将对我市的经济建设平衡发展提供新的增长点，注入新的活力，对郑州市经济建设的发展将起到积极的作用。本项目建成后，不仅改善人们办公条件并为旧城改造提供了房源，同时也为城市新增了一道亮丽的风景线。 社会化物业管理也为广大市民尤其是本公司的职工提供了约40人的就业机会。 （2）经济效益 本大厦的开发建设，符合国家的产业政策，利国利民，可以为我市新的经济增长点和消费热点的形成做出积极的贡献，并能在一定程度上满足人们改善办公条件的需求。从经济效益角度上讲，该项目达到了盘活资产的目的，符合企业的实际情况，具
8、有较好的经济效益。项目选址适宜、设计规划合理，组团分区明确，建筑物错落有致，景观变化丰富，技术指标合理，项目可行。1、5、9本项目的主要技术指标具体数值可见下表： （祥见下页） 主要经济指标表序号名称单位数量备注1项目总投资万元19576。362建设投资万元19576。363自筹资金万元8076。364项目总占地面积平方米9957。175项目建筑面积平方米87340。006其中：商住平方米63805。007商场面积平方米12535。008地下面积平方米11000。009销售收入万元24132。9010营业税万元1327。3111税金及附加（减营业税）万元120。6612利润总额万元1916。6
9、413所得税万元632。4914税后利润万元1284。1515投资回收期年3。5816投资利润率%9。7917投资利税率%16。57第二章项目背景和发展概况2。1项目背景及发展概况 郑州市定位于商贸城市，按“建设郑州商贸城市总体方案”，其总体发展目标是：从“九五”开始，到2010年或更长一点时间，把郑州建设社会主义现代化的商贸城市。为实现郑州商贸城发展总体目标，必须突出城市个性，显示商贸特色，确定商贸的龙头地位。这就对郑州市房地产业的用地比例、规模、位置，所建房屋的用途、市场定位都有着新的要求。 近几年来，外地客商的不断涌入，中小型公司的不断崛起，都要求有高档的办公和生活场所，顺应这一市场潮流
10、，在对郑州市房地产市场现状及拟建金成紫荆大厦周边10平方公里区域进行深入细致的调研的基础上，金成房地产公司提出了将金成紫荆大厦建成亦商亦住，居住办公的SOHO高层建筑，以弥补该区域内中高档商住楼及商场的空缺。同时不仅符合建设郑州商贸城的总体布局要求，也满足该区域发展的实际要求。给外来客商及中小型公司提供具有现代化办公风貌的场所，进一步加快郑州市的经济发展。2.2承办企业概况 郑州金成房地产有限公司是经国家工商行政管理局批准注册的融房地产开发、金刚石加工、销售、房屋租赁为一体的外商独资经营企业。于1993年3月注册成立，注册资金1680万元人民币。拥有高素质员工252人，高级工程师、会计师、经济
11、师等各类专业人才齐全。公司自93年7月开发商品房以来，已先后建成东明路小区、丰产路小区、金成东苑、金成中苑、金成西苑及金成东苑北区等6个小区共计40万平方米商品房和枣庄写字楼、金成大厦、红专路等10余栋约15万平方米写字楼，工程质量合格，优良率在30%以上，已完成销售90%以上。几年来公司营销战略正确，经营管理良好，经营规模发展迅速，现稳居郑州市房地产开发企业综合实力前十强之列，被省、市有关部门评为房地产开发先进单位。 第三章市场需求预测 3。1需方市场分析 据郑州市总体规划（19952010）显示，2010年的郑州将成为我国重要的饿中心城市和著名商埠。最近郑州市委、市政府召开加快城市化进程工
12、作会议并发出号召，提出郑州市要实现由省会城市向国家区域性中心城市跨越的新的发展目标，并确定了郑州市城市规模发展的基本框架。到2005年,城区面积由目前的125平方公里扩大到189平方公里，到2010年城区面积扩；到2050年城区面积350平方公里市区常住人口将从目前的259万人增加到500万左右。随着城市化进程的加快，将为郑州市的房地产业带来前所未有的发展机遇和巨大的市场价值。金成紫荆大厦在传统模式中引进了SOHO的概念，在郑州市层地产业竞争日益激烈的现实中，这种新概念的建筑有着多大的需求量，并且 这种风潮兴起的原因及对社会、对如住者能带来什么样的好的效益呢？3.1.1现代SOHO兴起的原因
13、SOHO 即SMALL OFFICE HOME OFFICE 的缩写，简单的讲即“居家工作者”。兴起的原因可分为以下几种：3.1.1.1就业环境方面 就如同第二次革命般，电脑科技的一日千里，取代了大量的人力，造成了传统工作快速消失；而全球经济不景气，让许多大企业纷纷整改、改组与缩编人员，于是许多人纷纷自立门户，寻求职场生涯的另一片天空。然而可喜的是，正因为企业的改造、节省成本，相对的企业外包需求也日益增多，让这些自立门户的个人及小企业有了一线生机。3.1.1.2 科技面 高科技虽是让传统工作快速消失的始作蛹者，却也因此而产生出许多年前所未有的新型态工作与服务项目。尤其拜科技进步神速之赐，高科技
14、的电脑与通讯设备已算是名副其实的物美价廉，也是脱离企业、自立门户的SOHO 族能够快速完成企业外包工作的重要利器。尤其INTERNET的兴起，更加速了这个族群的兴起。3.1.1.3在世人一片反璞归真的呼声中，不论男人、女人都重新反思工作的意义，重新回归生活与家庭；不愿浪费时间在通勤等不必要的时间花费上。在国外早期SOHO 的定义，专门指的是所谓的 电子通勤族或资讯通勤族。也有人说，SOHO指的是善用通讯器材（以现今市场来说，尤其是指善用网际网路的资源）、电脑资源，由叁、五同好合组的小本经营企业；或干脆连办公室租金也省下，以家为工作室的个人企业。于是，许多有创造力的年轻人便纷纷未雨绸缪，自己做自己的主人。3.1.2 SOHO建筑物的特点 从对资源的利用上讲，居家办公相对于纯粹的办公楼而言，对房屋的空间、停车场、水电以及电话的容量资源达到了最充分的运用，而且极
