《上海骏豪国际广场招商手册.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海骏豪国际广场招商手册.doc（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、骏豪国际广场招商手册骏豪国际广场招商手册 目目 录录 商业招商概括 商业招商概括商业招商概括 2 2 2 招商策略 招商策略招商策略 5 5 5 大型商业物业招商策略 5 本案场分析 骏豪国际广场 本案场分析 骏豪国际广场 本案场分析 骏豪国际广场 11 1111 优势13 弱势14 机遇14 本案招商策划方案 本案招商策划方案本案招商策划方案 15 1515 一 招商原则 15 二 招商策略 15 三 品牌形象定位 15 四 实施方案 分割出租 16 五 商场布局 17 六 人员配备计划 18 七 招商人员岗位职责 18 八 商场租金预测 20 周边租金调查 20 本公司推荐方案 本公司推荐
2、方案本公司推荐方案 26 2626 后续 商场招商管理 后续 商场招商管理后续 商场招商管理 27 2727 商业招商概括商业招商概括 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在 而这一过 程的一些细节问题不容忽视 第一是招商队伍的组建及招商人才的培训 由于招商具有 三快三省 三快 即快速回笼资金 快速组建市场网络 快速将产品送抵终端 三省 是指对招商的生产厂家来讲 节省人力 节省物力和财力 节省时间和精力 的特点 其中 三省 中就有一条是 节约人力 因为极大程度上动用了代理商的人力资源 招商的企业在人员 上自然缓解了大量压力 不是说招商的企业就不需要引进人才 进行队伍 建设 相反
3、的 由于企业招商工作繁杂 细琐 不仅需要招商人员有丰富 的经验 更要有敬业精神和团结协作的态度 企业要想长期的发展 通过 招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重 制定非常好的招商策略 而在招商实施中没有很好的执行 甚至走样 那 么一切都前功尽弃 一个富有热情 精干 强大的招商队伍是招商的工作 的关键 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定 主要是对人才个体的技能的 锁定和对团队的整体规划 从长远发展角度看 招商应配备以下几方面人 才 1 招商经理 1 人 需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验 尤其要 擅长招商运作 懂企划 善管理 具出色谈判技巧和人格魅力 2 大区招商经理若干 分别负
4、责项目招商大区的工作 大区经理应具备一定 的招商运作经验 长于说服 鼓励性的谈判 具团队合作精神 服从意识 和大局观念 3 区域协销经理若干 主要职责是协助 开发市场 完成销售 协销经理需人 品正直 勤恳敬业 具备较佳的沟通和组织管理能力 并能长驻外埠 4 商务助理若干 主要职责是帮助一线招商人员作好内务 资料物品 来电 来函 来人洽谈 信息收集等 和会务组织等工作 5 其它服务人员如文案 平面设计 接线及接待人员 招商队伍组建之后 必须进行培训 一方面 通过培训是团队了解项目的 现状 产品 了解招商策略和操作步骤 同时也是进行磨合的过程 招商 的培训主要有以下几个方面 1 项目及产品知识 以
5、使团队成员对项目的现状有清楚的认识 2 沟通技巧 如接听电话 接待语言 洽谈技巧 仪表举止等 以培养团队 成员的职业感 3 招商专业知识 招商流程 谈判技巧 接听电话 注意事项等 4 招商要旨 招商策略说明及合同解读等 招商工作开始后面临许多实际的实施工作 在产品的核心概念基础上撰写招商 文案 制定 招商手册 制定媒体发布计划 准备合同文本 准备各类产品 和项目的宣传资料等等 必要的准备将为招商实施打下良好的基础 只有进行 有效沟通 把握 求租者 的洽谈与管控技巧 招商工作才能顺利开展 从第一篇招商广告发布下去 接到第一个咨询电话开始 招商进入了实际运做 的阶段 从 求租者 打进第一个电话到招
6、商的合作主体 各分销商和代理商 签订协议 进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分 直接决定着招 商的质量和数量 也就决定了整个过程的成败 主要目的是吸引好的 求租者 加入到企业的体系中来 共同把产品推向市场 想要吸引 求租者 的加盟 有效的沟通显得非常重要 招商中与 求租者 接触的整个程序 一般如下 第一次信息的处理 来函 来电 第一次信息回复 第二次信息处理 二次来 函 复电 咨询 商洽 第二次信息回复 信息升级 有选择发送实质性资料 招商总部零星接单 上门洽谈 签约 招商会议的筹划 准备 全国性会议 区域性会议 发出会议邀请 曾经问询者 熟悉者及看报来电者 接收报名 督促参会 召开会
7、议并签约 督促履约 收款发货 在这过程中 首先面临的是对 求租者 信息的处理和选择 好的招商广告发 布后 招商总部将面对大量的反馈信息 对于第一次来电或来函 主要注意对 求租者 按已经设定的招商区域归类 对求租者姓名 地址 电话 基本状 况和问题做以记录 同时给对方发去有关产品和项目的基本资料 包括项目介 绍 产品介绍 招商活动的安排 同时对于各地区实力较强或行业内经营者 一类的 求租者 做重点标注 用以综合的研究 在这过程中 不必在电话中 向询问者做过多有关招商的说明 对于 求租者 提出的问题也不必急着回答 主要避免 求租者 因了解不够而以偏概全 自我估计或防止竞争者和恶意 攻击者获取一手信
8、息 在 求租者 研读了有关资料后第二次咨询过程 招 商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息 并根据 求租者 表现 的诚意 发去部分 该求租者 重点关注的内容资料 并力争邀请对方参加招 商会议 对于一些急于了解情况的 求租者 招商部门要有专人负责接待和谈判 带 领来访者参观项目 了解运作方案等 以免流失 加盟商 面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式 招商会议的成功开展是 求租者 加盟的关键一步 在与 求租者 谈判之前 一些细节的准备十分重要 如招 商办公场所的布置 人员的工作状态 对来访者的接待 这些都直接影响洽谈 的结果 在沟通的过程中 应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息 1 有实
9、力 与强者合作才能更强 加盟者希望企业的力量雄厚 解除后顾之 忧 2 有决心 坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目 的决心 用数字说明项目的力度是最好的方法 3 有信誉 一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商 态度真诚 有理 有据 最大限度的为 求租者 考虑是双方共同发展的基础 4 有办法 详细 可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力 5 有利益 归根结底 成功的推广应该有丰厚的利润 项目留给加盟者的利 益应该十分可观 与 求租者 签定合同 收取租金和保证金 则全面招商工作告以段落 后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量 而工作的中心转移到产品的 全面推广阶段 招商过程中
10、 要处理大量的信息和参与大量的谈判 说服 培训工作 工 作内容非常细琐 实际的过程中会遇到一些具体问题 对 求租者 提出 的问题给予良好的解答将大大增强其信心 招商策略招商策略 大型商业物业招商策略大型商业物业招商策略 第一部 招商原则和准备过程 招商目标的选择 企业招商的目的是为了吸引知名商家 出租经营场所的使用权 更好地提 高项目整体市场吸引力 因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位 情况来确定 具体说应考虑以下因素 一 项目自身的市场定位 二 项目所在地的消费状况 三 投资商和发展商的自身资金情况 四 拟引进商家的市场定位 发展战略 招商谈判原则的确定 招商谈判的目的在于使参与谈判的
11、商家能符合招商企业的目标和利益需要 要达到目的 招商谈判必须针对谈判的特点 确定一些基本原则 一 招商谈判的特点 1 谈判对象的广泛性 多样性和复杂性 商场的交易活动不受时空限制 而具体的谈判对象交易条件又是多样的 变化的 这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围 广泛收集 信息 了解市场行情 并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系 2 谈判条件的原则性与灵活性 项目招商的目标要具体体现在谈判条件上 条件具有一定的伸缩余地 但其弹性往往不能超越最低界限 界限是谈判人员必须坚持的原则 这 一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发 既要不失原则 又要随机 应变具有一定的灵活性 以保证实现招商
12、谈判的基本目标 3 谈判口径的一致性 在招商谈判中 双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的 谈判过 程往往需要反复接触 这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧 注意 语言表达和文字表达的一致性 谈判人员要有比较好的口才和文字修养 能力 也要有较强的公关能力 二 招商谈判的原则 根据招商谈判的特点 谈判双方要取得共识 促使谈判成功应遵循以下 原则 1 坚持平等互利的原则 2 平等互利原则 要求谈判双方在适应对方需要的情况下 公平交 易 互惠互利 这是保证谈判成功的重要前提 3 坚持信用原则 信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议 重信誉 守信 用是商家基本的职业道德 在谈判过程中 应注意不轻
13、易许诺 但 一旦承诺 就应履行 保证言行一致 取信于对方 以体现真诚合 作的精神 4 坚持相容原则 相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让 豁达 将原则性和 灵活性有机结合起来 以更好地达到谈判的目的 招商谈判的准备 所谓招商谈判的准备就是指在思想上 物质上和组织上为谈判进行充分 的准备工作 主要包括 一 招商宣传是招商成功的先导 招商手册是宣传的重要环节 是 项目招商的基本宣传资料 关系到项目的形象 该手册突出如下 关键点 1 通过钻石地段选择项目选址的正确性 树立基本点核心地 段的商业物业 2 通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉 突出其在 项目所在地的地位 3 招商策划和承租户的选择
14、关系购物中心的成败 在招商过 程中 有必要对每个承租户进行分级评价 预测他们的经 营前景 作为店面出租的指导 4 第一 承租户的选择确保租金的来源 5 第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性 6 第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性 二 准备谈判的依据 1 明确谈判目标 包括最优期望目标 实际需求目标 可接受 目标 最低目标等 2 规定谈判策略 包括了解谈判对象的状况 谈判的焦点 谈 判可能出现的问题及对策 3 选定谈判方式 4 确定谈判期限 三 组成谈判小组 1 挑选谈判小组的成员 2 制定谈判计划 3 确定谈判小组的领导人员 第二部 确定招商方式与渠道 商业物业项目招商的方式
15、1 项目洽谈会 项目洽谈会是招商最为常见的一种形式 它是由招商单位携拟与合 资 合作或引进的项目 有针对性地与商家洽谈 其特点是针对性 强 易于吸引有兴趣的客商 影响大 实效性好 主办者可以派遣 技术专家与客商直接进行接洽 2 项目发布会 项目发布会是招商经常采用的方式 它是由项目主办者在一定的场 合公布拟引进合资 合作的项目 阐述招商项目的特点和技术 资 金要求 以期吸引客商 3 经济技术合作交流会 经济技术合作交流会是一种层次较高 范围较大的招商引资方式 其特点是层次较高 范围较大 可以是多种行业的招商 4 投资研讨会 投资研讨会是一种较小型 时间较短的招商形式 它通常是由政府 部门 经济
16、研究机构举行的区域性投资战略 政策 现状和发展趋 势的研究讨论会 其特点是灵活 即是务虚 又重务实 主办单位 可以公布一些项目进行招商 可以介绍本地区的投资环境和利用外 资的政策 达到宣传的效果 5 登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助性活动 招商单位专门派出招商小 分队或在国内外举办集会式招商活动之余 拜访跨国公司 投资咨 询顾问公司 会计师行及其他中介机构 宣传投资环境 具体介绍 投资项目 探讨佳作事宜 其特点是机动灵活 针对性强 气氛融 洽 容易引起被访者的兴趣 第三部 制订谈判策略 明确谈判目的 招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标 或招商洽谈的主题 在整个招 商洽谈活动中 招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展 在招商洽谈的目的确定以后 就需要确定招商洽谈的各个具体目标 在达 到各个具体目标后 招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现 招商洽谈的目标可以分为三个等级 第一级的目标是最高等级的目标 如能达到这一级的目标 整个招商洽谈 可谓是获得圆满成功 第二级的目标是基本达到接受的目标 如能达到这一级目标 整个招商洽 谈可谓是获得了基本成功 第三级的目标是最低接
