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1、. .房地产项目可行性研究分析报告第一部分 项目概况分析一、项目基本情况介绍1.项目名称介绍2.项目宗地位置介绍3.项目合作单位介绍4.承担可行性研究的单位介绍5.项目经济技术指标介绍二、项目开发企业介绍（内容可选）1. 开发企业的基本情况介绍2. 开发企业的组织机构介绍3. 开发企业的管理团队介绍4. 开发企业的经营情况介绍三、项目产生背景第二部分 项目市场调查分析一、项目投资环境分析1.政策环境分析（1）全国政策环境分析A金融政策分析B土地政策分析（2）城市政策环境分析2.经济环境分析（1）全国经济环境分析（内容可选）A国民经济整体情况分析B固定资产投资分析C通货膨胀分析D消费需求分析E重
2、大利好事件分析（2）城市经济环境分（内容可选）A城市主要经济指标分析B城市固定资产投资分析C城市引进外资情况分析D城市重大经济项目分析E城市经济发展历程分析F城市经济预测分析3.社会文化分析（1）城市自然地理情况分析（2）城市历史文化分析（3）城市人口情况分析4.宗地现状分析5.配套设施分析6.城市规划分析7.市政设施分析二、项目竞争环境分析1.房地产市场分析（1）全国房地产市场分析（2）城市房地产市场分析A.城市房地产市场分析B城市房地产市场价格分析C.城市房地产市场供给情况分析D城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析（C）产品的开工咯和竣工情况分析2.
3、板块竞争对手分析（1）板块范围的界定（2）项目所在板块情况分析（3）板块产品特征分析（4）板块间的对比分析3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析1. 项目客户群购买能力分析2. 项目客户群消费动机分析3. 项目客户群年龄结构分析4. 项目客户群家庭人口因素分析5. 项目客户群教育水平分析6. 项目客户群考虑因素分析（1）价格因素分析（2）环境因素分析（3）产品类型因素分析（4）风水因素分析四、项目SWOT分析1.项目优势分析2.项目劣势分析3.项目机会分析4.项目威胁分析5.项目SWOT分
4、析表五、项目定位分析1.项目客户定位（1）客户职业定位（2）客户特征定位（3）客户收入定位（4）客户需求定位2.项目产品定位（1）项目开发主题（2）项目产品档次（3）项目产品类型（提出两种以上方案进行优选）3.房地产项目价格定位第三部分 项目规划设计建议与进度安排一、项目规划设计建议1.设计依据2.设计指导思想3.总平面规划建议4.建筑立面建议5.户型设计建议6.景观设计建议7.配套设施建议二、项目开发进度安排1.建设周期安排2.施工进度安排3.销售周期安排第四部分 项目费用估算一、项目开发成本估算1.土地费用的估算2.建筑安装工程费用的估算3.前期工程费用的估算4.基础设施建设费用的估算5.
5、公共配套设施建设费用的估算6.开发相关税费的估算7.其他费用的估算8.不可预见费用的估算二、项目开发费用估算1.管理费用的估算2.财务费用的估算3.销售费用的估算三、编写投资成本费用估算表表13-1 投资成本费用估算表序号项目计算依据单价/（元/）合计/万元一开发成本1-8项之和1土地费用土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用2前期工程费用一般占到建筑安装工程费的3%-6%3基础设施建设费一般占到建筑安装工程费的15%左右4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算5公共配套设施建设费可以按建筑安装工程费用的3%-5%进行估算6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的8%-15%进行估算7其
6、他税费按实际计算也可用建筑安装工程费用的3%进行估算8不可预见费1-7项的1%-3二开发费用9-11项之和9管理费用开发成本的2%-3%10财务费用按实际计算11销售费用销售收入的3%-5%三合计四、开发期经营税费的计算1.与交易有关的税费，编写与交易有关的税费表表13-2 税费表序号交易税费的类别计算依据1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税7%（外资企业免征3教育费附加营业税3（外资企业免征4防洪工程维护费（此项各地征收不一样销售收入0.09%5印花税销售收入0.05%（或房地产交易价的0.05%）6交易服务费销售收入0.1%（或房地产交易价的0.1%）合计销售收入5.74%，如果没有
7、防洪工程维护费，则为销售收入5.65%2.土地增值税3.企业所得税第五部分 项目资金筹措1.收入估算表13-3 销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123N1销售收入1.11.21.3可销售面积单位售价销售比例2经营税金及税金附加2.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加表13-4 借款还本付息表序号项目合计1231借款还本付息1.1期初借款本息累计本金利息1.2本期借款1.3本期应计利息1.4本期还本1.5本期付息2借款偿还资金来源2.1利润2.2折旧费2.3摊销费2.4其他还款资金第六部分 项目财务评价一、盈利能力分析1.静态盈利能力分析（1）利润总额（简称利润或税前利润）=经
8、营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税-弥补亏损（2）投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额总投资100%（3）投资净利率=年平均净利率总投资100%（4）资本金利润率=年平均利润总额资本金100%（5）销售净利率=年平均所得税后利润总额资本金100%（6）销售净利率=税后利润销售收入100%（7）销售毛利率=（税前利润+开发费用）销售收入100%（8）成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）投资总额100%（9）静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量）（10）表1
9、3-5 损益表（单位：万元）序号项目合计123N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.12.2商品房经营成本出租房经营成本3运营成本4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润2.动态盈利能力分析（1）财务内部收益率（FIRR）(2)财务净现值（FNPV）（3）动态投资回收期（4）现金流量表表13-6 全部投资财务现金流量表序号项目合计123N1现金流量1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2.12.22.32.42
10、.52.62.7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累积净现金流量表13-7资本金现金流量表序号项目合计123N1现金流量1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累积净现金流量二、清偿能力分析1.借款利息简化计算每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款2）利率。2.借款偿还期Pd=借款
11、偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期偿还借款额当期可用于还款的资金额）。3.资产赌债率资产负债率=负债总额资产总额100%，其中负债总额=流动负债+长期负债。4.流动比率流动比率=流动资产流动负债5.速动比率 速动比率=速动资产流动负债，速动资产=流动资产-存货6.表13-8 资产负债表序号项目合计123N1资产1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资金应收账款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值2负债2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.22.2.3流动负债应付账款流动资金借款其他短期借款长期借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计3所有者权益3.13.23.33.4资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润
