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1、. .第一章 项目总论一、项目背景（一）项目名称山东省莱州市政务中心项目（二）项目投资单位本项目投资单位为山东省南方国际实业集团。山东省南方国际实业集团成立于2004年，是一家注册资本壹亿元，总资产达22亿元的大型商业集团，是以投资经营、开发商业地产、专业市场、现代物流、生产、加工、贸易、旅游酒店等为一体的多元化集团性企业。经过几年的发展成长，南方集团秉承“诚信做人、认真做事、张弛有度、开拓进取”的企业精神，以“诚信、勇气、创新、和谐”为己任，形成了以投资兴办实业和商业地产项目工程为支柱，以酒店旅游、加工贸易为辅助的“2+2”战略格局。同时涉足实业、商业等多项领域，旨在打造引领行业发展的龙头标
2、杆。在快速发展的今天，山东南方国际实业集团广开渠道，敞开大门吸纳一流的人才共谋大业，共同打造一流的企业品牌。经过近10年的经验积累和沉淀，已形成一家系统化、规模化的实业集团。公司总部位于山东省济南市的广东大厦，是公司投资1.2亿元开发的集家居、建材、餐椅于一体的多功能综合大厦，总建筑面积10万平方米，北依风景秀丽的济南小清河，东临顺河高架，是济南北部的一颗璀璨明珠。集团旗下的山东省粤商置业有限公司是与政府合作成立的合资公司，是一家专注于从事住宅地产、商业地产、产业园区的投资、开发、经营、管理公司，项目遍布深圳、济南、烟台、威海、枣庄等多个城市，目前开发建设用地储备面积5000余亩，已经成为山东
3、房地产界品牌认知度与美誉度较高的企业之一。（三）报告编制依据1、法律法规及发展规划u 土地储备管理办法u 中华人民共和国土地管理法u 中华人民共和国土地管理法实施条例u 中华人民共和国城市房地产管理法u 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办20104号文)u 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)u 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（四）项目背景介绍1、项目提出的理由（1）莱州房地产市场面临发展机遇随着莱州城镇化进程的加速，中央房地产去库存政策的实施，中国的房地产形势又迎来了一波新的发展。莱州作为全国百强县，民营经济发达，老
4、百姓消费能力较强；莱州又是著名的千年古县，滨海风格秀丽，吸引全国的人民到此休闲度假，房地产正处在增长期，需求旺盛，城乡市场需求潜力巨大，房地产业迎来全面发展良好契机。（2）商业地产面临良好发展机遇莱州作为旅游城市，政府对商业地产、旅游地产、文化地产积极支持的；同时莱州商业设施继续更新换代，商业出现空白市场机遇。随着城市化深度推进改造，商业升级转型势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。2、项目提出的过程本项目是集住宅、政务中心、高端写字楼、酒店式公寓、商住公寓、商业为一体的高端城市综合体项目。项目投资单位山东南方国际实业集团经验丰富、实力雄厚。基于莱州市政府建设政务中心及山东南方国际实业集团业务
5、拓展的需求，结合项目建设地周边商业环境，公司拟投资13.55亿元人民币，打造集高层商务办公大政务中心（1栋，六层）、写字楼（2栋，均为15层）、酒店式公寓（1栋，裙楼5层，主体24层）、商住公寓（1栋，24层）、商业（购物中心+商业街）、住宅（花园洋房、9层、11层、17层、18层为一体的高端城市综合体，并完善停车场、绿化带等配套设施，项目规划起点高，市场契合度好，具有良好的发展前景。二、项目概况（一）项目拟建地点项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，区位优势十分明显，周边公路及城市公共交通系统功能齐全，交通十分便利。图表1项目建设地点示意图（二）项目建设规模与目的本项目是集政务中
6、心、写字楼、酒店式公寓、商住公寓、住宅、商业为一体的高端城市综合体项目。项目总投资为13.55亿元。项目占地约266亩，估算建筑总面积为439895m2，其中住宅总面积为129895 m2，政务中心和写字楼项目为100000m2，酒店式公寓和商住公寓为100000m2,，商业项目为110000 m2,。项目具有多重功能，可满足不同的需求：一，用于人民群众办理各种政府手续和政府办公（政务中心）；二，写字楼用于企业集团地区总部办公和高新技术中小企业孵化以及为其他企业提供商务办公场所，并获取稳定的现金流；三，酒店式公寓和五星级酒店为外地游客、当地中高层企业精英提供良好的住宿场；商住公寓为当地年轻客户
7、提供小而精致的创业、居住场所；四，住宅为当地客户和外地客户提供良好的居住场所；商业为周边客户提供良好的购物、休闲、娱乐场所。（三）项目主要建设条件本项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，当地空气清新，环境优美，民风淳朴，治安良好；基础设施方面，通过多年的建设，当地市政基础设施不断完善，交通通讯四通八达；商业及生活配套方面，周边商业配套在逐渐完善。因此，本项目主要建设条件完备齐全，可以满足项目的建设要求。（四）项目投入总资金及效益情况本项目总投资（含政府代建项目）20.3亿元，除了替政府代建项目外（政务中心和写字楼），其他项目（住宅、酒店式公寓、商住公寓、商业）总投资较大，项目建成总
8、收入为34.9亿元，总税后净利润为23116万元，财务内部收益率为14.32%。（五）项目主要经济指标项目主要经济指标序号项目单位指标1项目总投资万元2030002总收入万元3490003税前利润总额万元308224所得税总额万元77055税后利润总额万元231166财务内部收益率14.32%三、项目可行性与必要性（一）项目的可行性本项目位于莱州北苑路与云峰北路交叉路口东北角，处于莱州主城区与经济开发区的交接地带，区位和交通优势十分明显。项目的开发建设可以形成莱州未来的政务中心，可以优化当地商业布局，形成区域性的商业中心。项目着力打造区域性总部基地，对于推动莱州楼宇经济、总部经济和现代服务业的
9、发展，促进经济的繁荣和对外辐射能力都具有举足轻重的作用。项目的可行性体现在如下几个方面：第一，莱州民营经济发达，房地产市场消费需求旺盛，市场前景非常看好。莱州藏富于民，民营经济非常发达。城镇化也在快速发展中，在房地产市场去库存化的背景下，房地产市场需求潜力巨大。本项目的开发建设以莱州政务中心为依托，高标准规划、建设写字楼，精心打造水景园林小区，市场前景良好；因此，项目具备较强的可行性。第二，在莱州城市建设迅猛发展的背景下，商业地产面临良好的发展机遇。莱州有很长的黄金海岸线，旅游业发达；城市建设日新月异，政府对于商业地产、旅游地产、文化地产比较鼓励和支持。发展商业地产，一方面能为房地产投机性资金
10、找到一个分流的渠道；另一方面，商业地产的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，并不影响民生的居住问题。商业地产资源较少，商业价值还未充分挖掘，是未来成长的重要领域。随着城市化的深入推进和城区的改造升级，城市商业转型升级势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。本项目不但建设商务办公中心，包括高层商务办公楼以及酒店式公寓和商住两用公寓，而且在商业地块建设购物中心和明清仿古商业街，不但可以充分利用土地资源，优化当地商业布局，形成商办环境的合理配套，加快形成办公与商业集群。商务办公楼为企业提供不同层次、差异化的办公空间，满足当地市场商务办公需求，市场前景看好。第三，项目建设条件良好，商业配套功能齐全。本项
11、目建设条件良好，拟建地基础设施不断完善，交通和通讯四通八达，当地及周边商业配套逐步完善全，投资环境优越，项目建设具备可行性。第四，技术和经济上可行。本项目建设所采用的技术方案完善，可行，可操作性强；政务中心和写字楼由政府回购；住宅景观资源丰富，公寓有莱州较多的年轻客户资源支持，商业有较大的市场空白机会，开发的市场前景较为乐观，因此，本项目具备经济上的可行性，并可以获得良好的社会经济效益。（二）项目的必要性本项目的必要性体现在：第一， 项目的开发建设符合莱州市的城市发展规划。本项目最大亮点是政务中心的建设。莱州现在没有集中的行政服务中心，老百姓到政府办事要分散去到每个政府部门，非常不方便，又必要
12、建设功能齐全的方便百姓集中办事的政务中心，同时也可以树立城市的形象；本项目位于莱州北苑路与云峰北路交叉路口东北角，处于莱州主城区与经济开发区的交接地带，在这个地带建设一个城市综合体不但可以延伸、丰富原有的主城区各方面的功能，而且可以辐射到经济开发区，拉动城市经济的发展。第二， 项目的开发建设有利于提升当地商业能级和功能，推动商业地产的发展。商业地产的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，发展商业地产可以扩大就业、发展经济、集聚辐射效应以及塑造和提升城市形象。由于商业地产资源相对较少，商业价值还有待进一步挖掘，因此成为未来城市经济增长和功能完善的重要领域。当前，莱州商业地产发展中存在着要素配置不协
13、调的问题，包括商业和商务集聚度配备不合理、中心城区同郊区商业发展存在明显差距、中心城区各商业中心之间功能同质化严重等。莱州要发展旅游经济，发展成现代化的城市，随着城市化的深入推进和改造升级，城市商业转型升级势在必行。本项目区位和交通优势十分明显，打造政务、商务办公中心，符合莱州市的城市发展，在主城区与经济开发区的交接地带，开发和建设一个区域性的商业中心，与莱州市积极鼓励发展楼宇经济、总部经济和现代服务业的方向也是一致的。项目的开发建设可以优化当地商业布局，完善商务环境，全面提升商业能级和功能，并加快形成产业集聚效应，打造商业、商务综合区，推动莱州商业地产的发展。本项目的开发建设对于莱州房地产产
14、业的健康发展，促进消费经济有着重要的意义。第三， 项目建设是承建方依托自身实力进行市场拓展和资源整合的客观需要。项目拟建地周围住宅楼盘较多，居住气氛浓厚，周围景观资源和教育资源丰富；政务中心的建设为本项目住宅、写字楼、商业、公寓市场具有很强的价值提升作用。本项目的建设可以是一个将广东资源与山东资源整合的契机，不但可以充分发挥本公司在资源方面的优势，而且可以促进莱州市的招商引资，形成多赢的局面。（三）小结通过上述分析可知，本项目的建设既有良好的经济效益，又有较好的社会效益，项目建设也具备良好的条件，因此，该项目的建设是可行的，也是必要的。四、问题与建议（一）项目面临的问题本项目实施过程中可能会面
15、对一些不同程度的问题，主要包括：项目的资金筹措、项目开发进度、项目后期的运营问题等。防范并控制这些问题对项目实施意义重大，本报告针对这些问题提出了一系列相应对策以供参考。（二）项目建议建议项目建设单位严格执行基本建设程序，严把建设质量关，加快建设进度，尽快投入使用，实现较高的经济价值。加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社会效益。第二章 市场分析一、商业地产市场分析（一）概述1、概念商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。2、分类商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。按不同标准，商业地产可以有不同的分类：（1）使用功能分类泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、步行街
