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1、. .X大厦项目可行性研究报告第一部分：项目地块资源分析一、项目地块资源分析1、地块经济技术指标项目占地面积：58亩（含6亩空地）总建筑面积：约40000余平方米使用年限：40年2、地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。3、地块先天条件分析地块性质：商业建设用地；地貌特征：地块一期为主体五层，局部六层的大型商场，二期位于一期东侧，为生地，整个地块呈南北狭长的长方形；边界线外围情况 南侧为小平房； 北侧为新华路； 东侧为小南门商业步行街； 西侧为X商业步行街。4、地块基础设施配套分析道路：新华路（双向六车道）；供电：市政供电；供水：市政统一供水；排水：市政统一排水；排污：市政统一排污；
2、供热：市政统一排热。解放西路现状二、地块周边资源分析1、项目用地周边环境自然环境情况：紧邻项目东侧为市政府规划50米宽的绿化带，紧邻南侧为苗圃园，项目西侧紧邻大量耕地；自然环境较好。人文环境状况：项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅楼（大和庄新区、一城枫景、万泰豪景、万泰锦绣花园、万泰阳光小区等），居住氛围浓厚。环境污染状况：沧州市污染企业主要集中在市区北部，项目地位于沧州市西部区域，是城市发展的的重点方向，周边没有大型污染企业，对本项目不存在的空气污染，但项目紧邻西外环路，交通带来的灰尘污染将会对项目造成一定影响。2、地块交通条件项目交通设施状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现
3、状解放西路，西外环路、规划路（规划中）3、周边市政配套设施 购物场所：华泰商厦、正达广场、沿街便利店 文化教育：市十四中学、迎宾小学、交通局职业学校、大合庄小学、向明中学 医疗卫生：市中医院 金融服务：农业银行、建设银行综合分析综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做商业建设用地开发，给西部新区提供环境优美、快捷方便的的中、高档商业区；同时，结合项目地块的大小，建议项目为12年开发建设，以宾馆（酒店）、写字楼、超市为主要物业；建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的商业项目。第二部分 区域宏观投资环境分析一、经济环境研究2005年沧州市国民经济承接前年快速增长的良
4、好态势，继续保持较快增长。初步测算，全年实现地区生产总值（含华北油田）1083亿元，是2000年（现价）的2.3倍，比上年增长18%。一、二、三次产业增加值分别完成133亿元、652亿元和298亿元，比上年增长4.8%、23.3%和12.9%。平稳、协调、增长是2005沧州市经济运作的主要特征，自从2000年以来沧州市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明沧州市经济正处于高速的发展周期。从三大需求情况看，出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局：& 全年全市累计完成出口总值6.1亿美元，同比增长26.2，对外经济合作不断加强，签定境外承包工程和劳务合同额1
5、000万美元，外派出国劳务1050人次；& 投资继续保持高速增长。2005年，我市完成全社会固定资产投资354.5亿元，较上年增长了45.5%；& 消费市场逐步升温。城乡市场趋于活跃，市场物价温和上扬。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下， 2005年全市实现社会消费品零售总额250.1亿元，同比增长15.1；& 沧州市金融机构人民币存款余额773亿元，比年初增加79亿元，其中城乡居民储蓄存款611亿元，比年初增加59亿元。全市金融机构贷款余额456亿元。其中，中长期贷款余额104亿元，短期贷款余额288亿元；& 城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。2005年，城市居民人均
6、可支配收入为8593元，同比增长16.4%。& 从宏观经济上状况看，沧州市经济呈明显发展态势。二、商业状况分析2.1沧州市商业物业发展概况沧州的商业物业发展较为落后，主要以本地商家企业为主，经营形式以小型连锁便利店为主，沧州好日子超市、富达日化超市为其代表，商场分布较为集中，以南北大街、新华路为主要区域且规模相对较小。近两年来，随着经济的不断发展，商业开放度的不断扩大，商业物业已向规模化、集成化、开放化方向发展。商业经营的集聚效应已经使商家有所认识，规模比较大的集中商业物业就是这种意识的产物。使一批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业（华北商厦二期、颐和广场、南门商业步行街、宏宇财富广场等
7、）为繁荣消费市场，带动商业经营水平的提高产生了积极影响。2.2 商业规划 沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路、解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划（20032020年），新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。正在建设和即将建设的主要商业项目一览表项目名称规 模华北商城二期经营面积约50000平方米，停车位300个颐和广场占地150亩，总建筑面积20万平方米，停车位1000个宏宇财富广场总建筑面积7500平方米，13层为商业，45层为公寓，1000平方米的停车场人民商场总建筑面积约为5500平方米小南门商业步行街总占地面积6万平方米，总建筑面积10万平方米新
8、建大型综合超市经营面积预计1.52万平方米，门前停车场面积5000平方米三、人文环境研究人口概况2005年末，沧州市总人口为684.75万人，其中农业人口536.08万人，非农业人口148.67万人；人口自然增长率6.8%。2005年人口统计一览表地区总户数（户）总人口（人）非农业人口性 别年 龄男女1835岁3560岁沧州市1966388684746514866973494664335280119186562457766市辖区137578498879465214250506248373168794143745新华区696662241491904841156991084507263887964
9、运河区779122747302747301348071399239615655781分析：随着沧州市人口的增长，城区面积的不断扩大，在对居住需求增加的同时对商业购物的需求也在不断增加，在客观上推动了沧州市商业的繁荣发展。四、综合分析1） 沧州是一个六百多万的中小型城市，主要以工业和特色农业为主；2） 随着经济的发展，投资环境得到了进一步的改善，房地产业特别是商业的发展空间增大；3）历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，素有“金丝小枣之乡”、“鸭梨之乡”、“铸造之乡”“杂技之乡”的美称；4）随着国家宏观政策的调整，将对沧州市经济、住房、消费产生影响，并在一定程度上改变了沧州市消费者观念；5）京沪
10、高速铁路的拟建，城市规划及建设进程的加快，使沧州的经济、投资环境得到进一步改善，消费者可支配收入逐年增加，购买力逐步提高，刺激了沧州市经济的快速发展。第二部分 项目区域板块分析一、政府规划研究分析1.1城市性质和规模规划根据沧州市城市总体规划（20032020年），城市性质为环X地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市；城市规模：至2005年主城区人口规模为50万人左右，自2010年达60万人左右，自2020年达85万人左右，远景按150万人左右考虑。规划人均用地指标为90.1105平方米。 1.2城市空间发展战略规划 总体原则：优化主城、壮大港区、战略东移、协调发展，调整布局、整合资
11、源、相对集中、突出重点；空间结构为：一城两区，哑铃式布局结构。即中心区、港城区、临港化工园区，中间有铁路、高速公路和公路连接。1.3用地布局及发展方向规划规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。总体布局采用集中式发展，以运河、地震断裂带和小流津河构成环城水系为特色，结合绿地建设，形成“一城、三区、七组团” 的城市布局结构。一城，即以外环路范围内用地为基础的旧城；三区即相对独立的旧区、新区、开发区；七组团，即运河东旧城中心组团、运河西综合组团、新区行政文化教育综合组团、新区工业区和物流组团、开发区组团、东北部工业仓储组团和朔黄铁路站前仓储组团。二、新区发展规划 根据沧州市城市总体规划
12、，确定城市发展的主要方向是向西，规划将东起西二环大街，西至拟建的京沪高速铁路，北起朔黄铁路，南至307国道范围作为沧州市新的发展区域。新区作为沧州市城市规划区的一部分，依托老城区，中间由林带、快速路、水系相隔离，相对独立。 根据城市发展规划的理念，在新区逐步形成“一环两轴九宫格”的城市功能结构布局。其中一环为绿色生态的环城水系公园；两轴指纵贯文化公园、博物馆、行政中心、高等教育园区的南北自然人文景观轴与横贯京沪高速火车站、商务商贸区、行政中心、会展中心的公共活动建筑景观轴；九宫格则是由行政中心、会展中心、公务员小区等所组成的新区核心区域。目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整的商贸体系
13、。本项目处于新区与主城区的交界处，借此可以依托这一发展趋势，充分发挥其独特的商业优势，建成一条新的经济“生命线”推进“高新区商埠核心区”建设进程。附：沧州市商业规划图备注：上图红色代表商业规划区域，目前，商业主要集中在主城区（火车站周边）三、新区商业市场现状新区地形平整，面积较大，位于沧州市西部区域，是未来城市发展的重点方向，是发展商贸业的黄金板块和创业者理想的投资宝地，随着政府加大对旧城、城中村改造的力度，近两年来，该区域出现了一大批大型住宅项目。 解放路、迎宾路两侧将是未来政府各职能部门的行政办公区，加之大批住宅小区的出现，人口密度和繁华程度将迅速增加，但与之相配套的商务商贸发展滞后，除正
14、在施工建设的颐和广场等商业项目外，目前该区域暂无大型休闲、购物场所，为适应城市向西发展的战略，本项目的出现弥补了西部区域无大型商业项目的局面，在推动沧州市经济发展的同时，使传统的商业格局开始转变。综述：u 本项目所在区域商业基础设施还不完善，本项目的开发可以弥补西部区域无大型商业项目的空白，其商圈影响力足以辐射沧州市新区；u 临近本项目的颐和广场正在建设当中，它的出现必将更加巩固这一区域的CBD；u 项目周边存在大量的成熟社区，消费者来源广泛，尤其是随着城中村改造陆续完成后形成的成规模社区必将加大这一区域的商业空间。五、综述 目前新区商业发展还比较落后，暂无成型的大规模商业物业，给本项目提供了开发的有利空间，项目地周边居住氛围浓厚，行政事业单位较多，是未来城市发展的重点方向，本案的开发填补了西部新区的商业空白，同时也将推动西部区域经济的发展。第三部分 目标市场研究分析一、区域房地产市场特点区域房地产开发存在的利好因素u 市政府政策方面的支持；u 基本上没有污染企业，是最适合居住的区域；u 大量的空地可以开发，地面基本平整，不存在拆迁的问题；u 土地价格相对于其他区域比较低廉，降低了土地成本；u 市委市政府的西移，以及各项市政配套的日益完善，为房地产的开发带来了大量的人气。区域房地产开发的特点及弱势u 由于本区域消费群体有限，需要吸引其他区域消费者消费；u 西部区域周边的商
