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1、 . . 第1章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目。1.1.2 项目的承办单位重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立了蔡家组团管理委员会，其性质为区委、区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、建设等工作。1.1.3 项目的主管部门重庆市北碚区人民政府。1.1.4 项目拟建地区和地点中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团D标准分区，于中环线和渝合高速公路相交处，通
2、过对老三溪口立交桥进行拓展、改建，连接中环线与渝合高速公路；H区经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01 四个地块。在邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的观音岩公园，东南侧为行政办公区；N区土地整治项目位于蔡家组团N标准分区，规划区范围北以蔡家引道线为界，西接212国道和渝合高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办公区，包含童家溪的汪家坎、镶石坝、塘湾三个社。1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表承担可行性研究
3、工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表杨文。西南大学，是2005年7月经教育部批准，由原西南师范大学、原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家“211”工程建设学校。学校位于重庆市北碚区国家级风景名胜区缙云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有35个省部（市）级重点学科、27个省部（市）级重点实验室、1个教育部重点文科研究基地、6个重庆市重点文科研究基地。学校是重庆片“国家大学生文化素质教育基地”牵头单位。师资力量雄厚，主持承担“973”、“863”、国家自然科学基金、国家社科基金等各级各类科研项目1400多
4、项。学校与美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30个国家或地区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外20多所大学及科研机构建立了长期友好合作关系。1.1.6 研究工作依据（1）重庆市蔡家组团分区规划（重庆市规划设计院2005）（2）重庆市蔡家组团控制性详细规划土地利用规划图1：5000（3）三社（汪家坎、镶石坝、塘湾）用地面积带指标图1：5000（4）重庆市蔡家组团D标准分区控制性详细规划土地利用规划图1:5000（5）三溪口立交设计平面图（6）重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图（7）经济适用房总设计平面图1.1.7 研究工作概况2007年1月，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托西南大
5、学科技咨询公司编制“蔡家组团三溪口立交、N区土地整治、H区经济适用房建设项目可行性研究报告”，西南大学科技咨询公司在接受委托后，立即组织了研究小组；研究小组在接受任务后，按照实地踏勘、会议交流、查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情况和国家以及重庆市政府的有关政策、法规为依据，编制本报告。可行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性、需求预测和拟建规模、工程建设技术方案、环境保护、机构组织和人力资源配置、实施进度、投资估算和资金筹措、社会及经济效益评价等。1.2 可行性研究结论蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一
6、个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”只是总项目中的一部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人
7、力资源配置方案、实施进度方案设计合理。经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资69039.66万元，总收入81282.49万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强。1.3 主要技术经济指标表（见表1） 主要技术经济指标表1序号指标名称单位指标1占地面积亩1539.532总投资万元69039.663工程费万元262204土地征用和整治费万元31233.965基本预留费万元926.386管理、招标、服务费万元2223.87财务费用万元6758总收入万元81282.
8、499总成本万元60352.7610利润万元8512.89711年平均投资利润率%12.3312投资回报率%34.9713投资回收期年0.9814财务内部收益率%23.5215财务净现值万元4862.0516贷款偿还期年117贷款偿还比%1.071.4 存在问题及建议项目建设、运营和管理中存在三个问题。第一、权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是一个具
9、有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。第二、农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。第三、将三个子项目“打捆”的做法是否
10、合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。第2章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 蔡家组团综述第一、区位、面积和人口。蔡家组团是重庆市城市总体规划所确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，在这11个外围组团中，蔡家组团是距主城最近、区位优势最显著的组团。位于重庆市
11、主城区北部、北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗、童家溪、施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。212国道、渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区12公里，距重庆市中心11公里，机场15公里，火车站18公里，寸滩港22公里。蔡家组团幅员75平方公里，规划2020年城市建设用地31平方公里，人口约30万人，远期（2050年）规划建设面积48平方公里，人口规模约50万人。第二、地质、地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约30公里长的
12、沿岸线；西靠中梁山山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200300米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为度，属一般地震地区。亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温18.3摄氏度，年降水量1105.4毫米。无霜期较长达335天。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。59月份降水量占全年的70，暴雨多集中在78月
13、份，最大降雨量195.3 mm。常年平均风速1.1m/s，最大风速27m/s。组团东、北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量4.48107l/s，最小流量0.2106 l/s，多年平均流量2.14106 l/s。第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。第三、蔡家组团发展优势。优美的环境、独特的景观、丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说，其优势主要有
14、：区位优势。蔡家组团位于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场、寸滩港口、龙头寺火车站15分钟车程，市中心20分钟车程。环境优势。蔡家组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在90%以上，空气质量优良，是重庆市主城北部重要的生态屏障。建设优势。土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低；是重庆主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发；工程地质条件稳定，无地质灾害隐患；土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。交通优势。1条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等
15、分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；2条铁路运输动脉：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆东站、龙头寺火车站比邻。3条快速干道：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，辅以212国道，轻轨1号线、6号线、6号支线。比邻空港，距重庆江北国际机场15分钟车程。 第四、功能定位。在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被定义为“一个以科技、生态、环保、都市休闲商务型产业为主要发展方向，规模适中现代化的新城区”，在众多组团中，蔡家组团的区位、用地条件、交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的“最好的西装料子”。它是承接北部新区、主城区、北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能、调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围11个组团之一，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道。根据组团的功能的总体定位，“重庆市蔡家组团总体规划”将组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良
