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1、. .哈尔滨南极国际商贸城项目第一章 总论1、项目概况项目名称：哈尔滨南极国际商贸城项目单位：项目地址：哈尔滨市道外区南极街54号项目产业性质：商贸流通产业项目功能组合：项目主要包括南极国际商贸城茶文化中心、冷冻食品中心及国际名优食品城三大部分，同时配套建设中高档住宅小区。项目建设内容及规模：南极国际商贸城主体总占地面积17.49万平方米，其中城市规划路面3.03万平方米，城市公共绿地3.83万平方米；总建筑面积46.43万平方米，其中商业公建建筑面积16.16万平方米，住宅建筑面积30.27万平方米；地下停车场建筑面积8.65万平方米。南极国际商贸城配套商贸物流园区占地面积20万平方米，建筑
2、面积10万平方米。投资总额：177,872.82万元，另项目配套商贸物流园区投资约26000万元（本可研研究范围不包括配套物流园区，此部分将另行研究）。效益分析:依照市场调研分析，测算项目收益。项目总销售收入278615万元，缴税48266.95万元，利润52475.23万元。2、报告编制依据1.1投资项目可行性研究报告编制指南1.2建设项目经济评价方法与参数1.3中华人民共和国房地产管理法 1.4中华人民共和国土地管理法1.5中华人民共和国城市规划法1.6哈尔滨市城市总体规划及南极国际商贸城土地利用控制性详细规划 1.7房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范1.8哈尔滨市有关房地产开发、
3、销售的法规政策1.9黑龙江省消防条例1.10国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例； 1.11南极国际商贸城项目市场调研报告 1.12委托方提供的其他相关资料3、报告研究范围该可研报告研究范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。4、项目承办单位概况项目建设单位哈尔滨南极新城置业有限公司是于2007年由哈尔滨大众肉联集团和南京地华实业有限公司共同出资组建的，注册资金3000万元。哈尔滨大众肉
4、联集团有限公司前身是哈尔滨大众食品集团有限责任公司（原哈尔滨肉类联合加工厂，始建于1913年），现有资产7.8亿元，占地面积30万平方米，拥有员工2000余名,注册资金5000万元。2003年，企业整体改制，与江苏雨润集团实行重组。重组后，雨润集团将新企业定位为东北地区龙头企业。目前，公司以生鲜肉类加工产业、肉制品加工产业、商贸物流产业等为主要经营项目，拥有哈尔滨大众肉联生鲜有限公司、哈尔滨大众肉联制品有限公司、黑龙江绥化大众肉联有限公司等5家子公司，是黑龙江省大型肉类食品产业集团。公司于2000年9月通过了ISO9002国际质量体系的认证，走以质量为中心的品牌发展之路，高标准，严要求，从制度
5、上将质量管理纳入了规范化、科学化的管理轨道。2007年，建成东北地区最大的猪源基地、屠宰基地、分割基地、猪肉深加工基地、销售基地，形成产、供、销、科、工、贸一体化经营，集团化发展、基地化运作的现代化大型企业产业链条。为振兴地方肉类食品产业，发展经济做出新贡献。2006年集团响应市政府“工业企业退市进郊”的精神，将集团工业部分整体搬迁至双城工业园区。新工业园区年屠宰、分割生猪150万头，清真肉牛10万头，鸡1000万只，熟肉制品5万吨的生产能力，并拥有副产品及骨、血的综合加工利用能力。年可实现销售收入28.6亿元，税金2.24亿元，利润1.54亿元。江苏地华实业集团有限公司是雨润集团的姊妹企业，
6、成立于2002年5月，具有国家二级房地产开发资质，集房地产设计、开发、销售等业务于一体,注册资金38200万元。自创立之初，地华就以“创祥瑞和谐之境界，造地产领域之精华”为企业目标。集团成立四年来，先后在南京、安庆、黄山等地开发和建设了多个房地产项目。集团开发的 “月安花园”是南京市第一家“国家康居示范工程小区”，并荣获了“江苏省优秀住宅金奖”和“江苏明星楼盘”等殊荣。安庆的“秀水华庭” 是“2005全国典型住宅样本项目（安徽）暨2005中国百强典型住宅样本项目”，并获得了“2005年最具投资潜力楼盘（安徽）”、“中国建设精品楼盘” 和“全国最佳景观别墅”等荣誉称号。正在建设中的“朗玛国际广场
7、”是南京河西新城区的十大标志性建筑之一；精心打造的“星雨花都”高档住宅是南京滨江水岸稀缺楼盘；黄山“御墅天筑”尊贵别墅倚靠得天独厚的旅游资源，引领度假旅游住宅新风尚。 地华人以“专业化事业团队”全力打造优质项目。国内外房地产精英人士的专业设计，国内外优质的建筑材料，实力雄厚、资质优良的施工单位，专业化的物业管理，塑造完美品质，铸就精品楼盘，实现和谐人居。5、本阶段工作结论与建议 本项目属商贸流通产业项目，符合国家相关产业政策，属于国家鼓励、支持产业项目。建设用地变更及项目建设规划手续已在办理中，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，现场建设条件具备。根据本项目前期市调数据，分析当前商贸流通市场发展
8、趋势，专业市场正逐步向商场化、规模化和规范化，本项目定位于专业食品流通展示交易平台，建设档次、规模适宜未来专业食品流通产业发展，具有广阔的未来发展前景。从食品品类当前流通特性分析，大型连锁超市的不断发展，对流通领域的其他环节已经形成较大冲击，当前流通领域的利润率正逐步下降。因此，本项目的实施应注重吸引生产商或高级别代理商进驻，并与政府相关部门一起给予商家经营上的扶持与优惠。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和哈尔滨市已有一部分收入较高的住宅消费群体，本项目配套建设的住宅户型规划为中高档住宅，根据对哈尔滨市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行
9、。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 项目的由来及建设的必要性1、项目的由来南极国际商贸城前身是哈尔滨市南极小食品批发市场，是在1992年响应市政府马路市场“退路进厅”的城建规划指令，由哈尔滨大众肉联集团有限公司建设而成，是中国最早的全国性大型食品批发市场之一，经过十四年发展逐步壮大起来，年营业收入3000万元左右，年资金流量超过30
10、亿元，物流配送辐射东北地区和内蒙古东半部，部分遍及全国，是东北地区规模最大的专业型食品物流集散中心。 2007年1月，哈尔滨大众肉联集团有限公司，响应市政府“工业企业退城进郊”的城市发展战略规划，率先完成工业生产搬迁，并与投资商中国雨润江苏地华实业集团有限公司联手,成立哈尔滨南极新城置业有限公司进行“南极国际商贸城”项目。2、项目建设的必要性原南极小食品批发市场虽然在影响力、客流、物流等多方面在东北都具有绝对的优势，但是有着15年历史的市场在设备、设施、经营管理模式、品牌定位等方面已经无法跟上市场经济快速发展的步伐。南极小食品批发市场的升级改造是产业业态发展的需要。 大众肉联集团控股公司江苏雨
11、润集团是全国食品工业的龙头企业，随着企业的不断发展壮大成功实现了多元化发展，现在已成为食品、商贸、房地产、物流、旅游五大产业于一体的集团性企业。2003年大众肉联集团与江苏雨润集团实行重组后，其经营效益稳步提升，同时也在向多元化发展的道路行进。2006年集团积极响应政府工业企业“退城进郊”指令，圆满完成了工业生产部分向双城工业园区的搬迁。利用厂区原址及南极市场区域投资建设的“南极国际商贸城”项目正式纳入日程。它是利用市政规划的有利契机、依托南极小食品批发市场已经形成的品牌优势、借助南京雨润集团的雄厚实力、凭借一批爱岗敬业的创业者队伍建设的具有现代气息的，集展示、交易、流通为一体的多功能的食品商
12、贸城。哈尔滨南极国际商贸城项目是集团企业战略发展的需要、是积极响应、配合政府规划的需要。2.1本项目建设是促进区域食品商贸产业发展的客观要求加入WTO后，国内、国际市场的相互融合，对国内商贸产业产生很大冲击。国内各类消费品批发市场尤其是食品批发市场现状商业业态和商业配套设施已逐渐失去竞争优势，而逐渐失去原有的繁华与影响力。依托原有的品牌优势，本着高起点、高标准、高效益的原则改造现批发市场，提档升级，建设现代化食品展示交易中心，吸引名优品牌食品，引导消费、服务消费，已成为进一步发展商贸产业所必需的。2.2本项目建设是哈尔滨市乃至黑龙江省加速农业产业化发展的需要哈尔滨市有着丰富的粮食等农产品资源，
13、有进一步发展农产品加工业优厚的基础；哈尔滨市政府一直在推动农产品深加工业发展，并将发展农产品深加工业作为提高农民收入，建设社会主义新农村的重要支柱产业。作为国家级农业产业化龙头企业，作为具有深远影响力的哈尔滨肉制品加工企业，本项目建设单位有义务、有能力为哈尔滨农业产业化发展做出贡献。本项目建设发展现代化食品流通产业，通过食品展示、电子商务、会展经济等现代化手段，提升展示交易中心的辐射力，展示中心将成为哈尔滨乃至黑龙江省农产品对外展示的良好窗口，提升农产品附加值，创造黑龙江农产品品牌效应。 2.3本项目建设是哈尔滨市调整产业结构、优化土地资源的需要哈尔滨是我国重要的老工业城市之一。随着近年城市建
14、设的迅速发展，原城市布局早已落后，不能满足现代城市发展要求。根据哈尔滨市城市规划，哈大众肉联作为第一批搬迁企业，工业生产部分已于2006年底搬出城区。为优化南极街地区土地资源，全面实施企业改造计划,企业拟实施自我转型改造开发道路，在原南极食品批发市场的基础上建设南极国际商贸城，优化基础配套设施，美化环境、提升市场业态，将商贸产业做优、做大、做强。2.4本项目建设是改善城市环境的需要项目结合原有商业业态，对南极食品批发市场进行重新规划、调整和改造，将其建设成符合城市建设发展总体规划，具有一定规模，达到国际标准的现代化食品商贸中心。项目实施规划将打通清真寺街和南坎街两条城市道路，缓解南极街地区交通
15、不畅状况，从根本上解决城市交通畅通问题。积极配合市委、市政府关于整治城市铁路沿线环境的要求，项目实施规划中，拟拆除厂区南侧铁路沿线的所有建筑物，留出30米的城市防护绿地，美化好铁路沿线环境。同时计划将市场原有配套的仓储、物流等设施拟外迁至哈东经济开发区哈尔滨南极国际商贸城物流园。2.5本项目建设符合哈尔滨市整体发展规划思路，是完善食品商贸配套设施的需要本项目建设地处于道外区规划的以承德广场为中心的商贸圈内，南极食品批发市场是该商圈内，乃至哈尔滨市唯一大型专业食品批发市场；同时，哈尔滨市冷藏食品的交易设施的整体技术水平较低，与建设国际化大都市的目标不相适应，突出表现在：现代低温冷藏冷冻物流设施总
16、量严重不足，交易设施简陋，配送能力赶不上现代零售业的快速发展。本项目的建设，将彻底改变原有脏、乱、差的环境，进一步完善食品商贸配套设施，提升食品商贸经营及物流配送的模式，极大的促进区域冷冻食品商贸的发展。2.6本项目建设将对地方经济发展产生拉动作用凭借已经形成的南极批发市场品牌，充分利用搬迁后的土地解决制约市场发展交通拥挤、市场紧张的状况，将吸引更多的知名品牌企业和代理商入驻商贸城，向社会提供更多就业岗位，推动南极市场及周边商圈向更大规模发展；同时，项目规划的中高档商品住宅将成为道外区高品质住宅小区的标志，改变区域居住环境，吸引外来人才到道外区生活、工作，拉动区域经济的快速健康发展。 2.7本项目建设是企业生存和发展的需要 哈大众肉联近年来虽经过技术改造、产业扩充、
