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1、 参考资料 前言前言 1 选择X进行项目拓展的原因 X X公司主动找到我司要求合作公司主动找到我司要求合作 20082008年年1010月 月 X X矿业有限公司在矿业有限公司在X X与当地政与当地政 府就目标地块达成开发意向 经过多家公司比较和项目考察希望能与我司就该府就目标地块达成开发意向 经过多家公司比较和项目考察希望能与我司就该 地块进行合作 地块进行合作 我司针对该项目进行了详尽调研我司针对该项目进行了详尽调研 20092009年年2 2月月2727日日 3 3月月3 3日 我司由三个日 我司由三个 部门组织的调研组到部门组织的调研组到X X针对拟合作的建设用地进行前期市场调研 围绕
2、着城市是针对拟合作的建设用地进行前期市场调研 围绕着城市是 否具备进入条件 否具备进入条件 X X房地产现状及供求关系和目标宗地及周边进行了详细的调研 房地产现状及供求关系和目标宗地及周边进行了详细的调研 该项目可促进我公司从独立开发经营逐步转向合作开发 品牌输出的开发该项目可促进我公司从独立开发经营逐步转向合作开发 品牌输出的开发 经营模式经营模式 目前市场条件下 知名开发商为了分散风险 以有限资金提升市目前市场条件下 知名开发商为了分散风险 以有限资金提升市 场占有率 纷纷进行品牌输出的合作模式 如中体奥园以出售品牌冠名权的方场占有率 纷纷进行品牌输出的合作模式 如中体奥园以出售品牌冠名权
3、的方 式品牌输出 阳光式品牌输出 阳光100100以以30 40 30 40 非控股股权合作的品牌输出方式品牌输出 对非控股股权合作的品牌输出方式品牌输出 对 于我公司而言 该项目具有品牌输出的先决条件 利于我公司以一定的资金拓于我公司而言 该项目具有品牌输出的先决条件 利于我公司以一定的资金拓 展多个项目 展多个项目 2 调研结论 调研组调研了调研组调研了X X市场市场8 8个代表项目 个代表项目 4 4个专业批发市场 对个专业批发市场 对9 9个政府部门以及个政府部门以及1 1 个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈 满足对城市经济 房地产行业 消费个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈 满足对城
4、市经济 房地产行业 消费 群体的分析条件 群体的分析条件 经调研得出以下结论 经调研得出以下结论 X X市场从人口 经济和未来发展潜力来看具备进入条市场从人口 经济和未来发展潜力来看具备进入条 件 件 X X市兰山区主城区具有产业支撑带来较大需求 土地供给有限 未来几年需市兰山区主城区具有产业支撑带来较大需求 土地供给有限 未来几年需 求大于供给 具备进入条件 项目所在区域由于属老城区 现有项目品质相对求大于供给 具备进入条件 项目所在区域由于属老城区 现有项目品质相对 较差 为本项目的顺利开发经营提供了机会 较差 为本项目的顺利开发经营提供了机会 建立在调研的基础上 完成该可行性研究报告 建
5、立在调研的基础上 完成该可行性研究报告 参考资料 1 1 总论 总论 1 1 1 1 建建设设项项目目概概况况 1 1 1 1 1 1 项项目目背背景景 X矿业有限公司拟与我司合作开发山东X项目 2009年2月27日 3月3日我司 由三个部门成员组成的调研组对X市场进行机会调研并对项目进行市场调研 本 可研报告是建立在调研报告的基础之上 1 1 1 1 2 2 宗宗地地认认知知 宗地位于宗地位于X X市兰山区西北方向市兰山区西北方向X X商城中心 距离市中心人民广场商城中心 距离市中心人民广场6 6公里左右 公里左右 为旧村改造项目 享受涑河综合改造治理片区相关优惠政策 土地性质为住宅为旧村改
6、造项目 享受涑河综合改造治理片区相关优惠政策 土地性质为住宅 60 60 和商业 和商业 40 40 用地性质比例可调且不发生费用 东至工业大道 南至 用地性质比例可调且不发生费用 东至工业大道 南至 涑堤路 涑河 涑堤路 涑河 西至宏大路 项目占地 含规划路 西至宏大路 项目占地 含规划路 297297亩 被北园路划分为亩 被北园路划分为 南北两块 北大南小 东地界至西地界南北两块 北大南小 东地界至西地界1 1公里左右 沿河面较宽 宗地所在区段公里左右 沿河面较宽 宗地所在区段 河道正在治理 初步形成沿岸绿化景观 河道正在治理 初步形成沿岸绿化景观 宗地位置 老城区 临沂商城 新行政中心
7、城市发展方向 参考资料 1 1 1 1 3 3 可可行行性性研研究究编编制制的的依依据据 1 X市建设项目城建费用统一征收办法 实施细则 2 X市建筑工程综合概预算定额 1999 3 X市涑河改造片区建设项目城建费用统一收费一览表 4 山东省工程建设其它费用定额 5 市场调研报告 6 合作方提供的其他有关资料 1 1 1 1 4 4 结结论论 1 主要经济数据及评价指标 主要经济指标主要经济指标 序号名称单位数据 1 总投资万元 63889 2 总收入万元 86610 3 税金及附加万元 4833 4 总成本费用万元 75467 5 利润总额万元 14856 6 所得税万元 3714 7 税后
8、利润万元 11142 2 通过对项目的技术经济分析论证 我们得出以下结论 X市场具备拓展进入条件 项目所在位置符合城市发展方向 是X未来几年发展的热点 在充分考虑不利因素的情况下项目收益较好 经济上可行 项目的风险在合理的限度以内 参考资料 2 2 城市宏观环境分析 城市宏观环境分析 2 2 1 1 自自然然地地理理环环境境 2 2 1 1 1 1 区区位位 X市位于山东省东南部 地近黄海 东连日照 西接枣庄 济宁 泰安 北 靠淄博 潍坊 南邻江苏 地跨东经117度24秒 119度11秒 北纬34度22秒 36度22秒 南北最大长距 228公里 东西最大宽度161公里 总面积17184平方 公
9、里 是山东省面积最大的市 2 2 1 1 2 2 交交通通 X市交通十分便利 已形成海上 空中 公路 铁路相衔接的立体网络 已 经复航的X机场为国家二级机场 是鲁南地区最大的民航机场 可起降波音 737 麦道82等机型 现已开通北京 上海 广州 青岛的直飞航班 境内以4 条过境国道和14条省道干线为主 形成四通八达的公路网 城市主干道较西安 相比 同等级道路比西安多两车道 兖 州 石 臼所 铁路 坪 上 岚 参考资料 山 铁路和胶新铁路贯穿南 北 京 北京 沪 上海 高 速公路和日 照 东 明 高 速公路在市内形成一个十字形 通车里程达到340公里 2 2 1 1 3 3 行行政政区区划划 X
10、 市现辖兰山 罗庄 河东 3 个区和郯城 苍山 莒南 沂水 蒙阴 平 邑 费县 沂南 临沭 9 个县 共计 180 个乡镇办事处 7151 个行政村 参考资料 2 2 1 1 4 4 人人口口 人口1023万人 主城区人口146万 流动人口30 40万人 其中温州商人有8 万常驻人口 流动人口中年收入百万以上1万人 千万以上千人 上亿以上十几 人 数据来源 房管局产权交易中心 县区面积 平方公里 乡 镇 办 事处 个 行政村 个 户数 万户 兰山 650 371140925 51 罗庄 370 37814114 25 河东 727 631241018 04 2 2 2 2 宏宏观观环环境境分分
11、析析 相关资料显示 在中国社科院2005年发布的中国城市综合竞争力200强报告 中 X综合GDP增长居第42位 在2006年 2007年报告中 X增长指数已经分别上 升至全国第6位 第7位 数据来源 X市经贸委 2 2 2 2 1 1 相相关关经经济济发发展展指指标标 由于公司目前在西安和咸阳有开发项目 因此选择西安 咸阳和X三个城市 经济指标进行对比 便于对X城市有更量化的了解 1 国内生产总值 GDP XGDP 数据来源 X市2003 2007国民经济和社会发展统计公报 临沂GDP总量增长表现 单位 亿元 834 6 1012 1211 8 1404 86 1660 5 0 200 400
12、 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 GDP GDP834 610121211 81404 861660 5 20032004200520062007 参考资料 西安GDP 数据来源 西安市2003 2007国民经济和社会发展统计公报 咸阳GDP 数据来源 咸阳市2003 2007国民经济和社会发展统计公报 从三个城市GDP来看X略低于西安 远高于咸阳 5年增长幅度高于西安 15 城市发展速度较快 2 人均GDP 人均可支配收入 城市化进程 轿车拥有量 由于西安部分年份人均GDP数据缺失 故本报告仅采用07年数据进行对比 指标国民生产总值人均国民生产总值城镇人均可
13、支配农民人均纯收入 X 1660 5 亿元16106 元 人12819 元 人4722 元 人 西安1737 1 亿元21017 元 人12662 元 人4399 元 人 咸阳586 亿元11733 元 人10970 元 人2914 元 人 截至2007年底 全市城市化水平为43 8 西安44 9 规划到2010年达到 咸阳GDP总量增长表现 287 6 338 6 433 484 586 0 100 200 300 400 500 600 700 GDP GDP287 6338 6433484586 20032004200520062007 西安GDP总量增长表现 单位 亿元 940 4 1
14、095 87 1270 14 1450 02 1737 1 0 500 1000 1500 2000 GDP GDP940 41095 871270 141450 021737 1 20032004200520062007 参考资料 45 从上述统计指标来看 X的人均经济指标与西安接近 图片来源 X商城展厅 汽车每天挂牌量200个左右 X2007年百户家庭轿车拥有量为11 9 远高于西安的6 6 西安2007年10月 底轿车拥有量为153541辆 数据来源 华商报 按800万人 每户3 5人计 西 安每百户家庭轿车拥有量为6 6 3 产业结构 三个城市产业结构一览表三个城市产业结构一览表 城市
15、 年份 X 西安咸阳全国平均 2003 年14 9 49 4 35 75 5 47 6 47 2 21 43 36 2004 年14 5 52 5 335 5 45 2 49 322 44 34 2005 年13 5 52 2 34 35 42 5 52 519 8 44 5 35 7 12 4 47 3 40 3 2006 年12 7 52 35 34 9 42 4 52 711 7 57 9 30 4 11 8 48 7 39 5 2007 年12 4 51 36 54 8 43 9 51 310 50 4011 7 49 2 39 1 数据来源 2007年X 西安 咸阳国民经济和社会发展
16、统计公报 从上表统计数据来看 X市第一产业的比重高于西安 咸阳 全国平均水平 第二产业比重也高于西安 咸阳 全国平均水平 第三产业比重偏低 中国城市第二产业的资本和劳动边际生产率高于第三产业高于第一产业 要素边际生产率在产业间的差异将会促进生产要素由低生产率产业向高生产率 产业流动 从而促进了经济增长 因此一段时期内调整趋势仍将从第一产业向 参考资料 二 三产业调整 根据对X市招商局相关人员的访谈 X市政府最近一段时期将 重点发展第三产业 从统计数据和相关分析可以看出 X市经济保持快速增长与第二产业比重较 高是分不开的 2 2 2 2 2 2 支支柱柱产产业业 1 第二产业 X第二产业在产业结构中比例较大 规模以上工业企业达到2769家 工业总 产值2464 08亿元 累计完成工业增加值653 68亿元 同比增长24 4 产品销 售率97 66 同比上升0 21个百分点 规模以上工业实现主营业务收入2419 52 亿元 增长35 1 实现利税合计165 80亿元 其中利润总额140 11亿元 同比 分别增长35 26 和37 39 X市第二产业有八大支柱产业 农副产品及食品加工产业 机
