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1、. .X城市广场项目可行性分析研究报告目 录第一节：总论- 04一、 项目概况- 04二、 项目实施背景- 05三、 业主单位简介- 06四、 可行性报告编制依据- 07五、 可行性报告编制范围- 07第二节：项目建设的可行性- 08一、 政策分析- 08二、 区位价值分析- 08三、 项目条件分析 - 09四、 产品形态分析 - 09第三节：房地产市场分析- 11一、 全市当产开发投资- 11二、 娄底市市本级商品房供销情况- 12第四节：商业市场分析-16一、 春园商圈- 17二、 五江商圈- 24三、 火车站商圈- 26第五节：建设项目条件- -30一、 地形条件- 30二、 气候条件-
2、 30三、 经济条件- 30四、 交通条件- 31五、 制约因素- 31第六节：项目实施方案-33 一、 项目开发计划-33二、 组织管理-34三、 实施措施-38第七节：投资估算与资金筹措-39一、 投资估算-39二、 项目总投资-49三、 资金筹措-50第八节：销售收入测算-52一、 销售单价测算-52二、 销售总价测算-53第九节：财务分析-57一、 总成本费用估算-57二、 利润估算-57三、 项目可运用资金估算表-58四、 项目总体现金流量表-59五、 财务评估指标-59六、 评价结论-61第一节：总 论工程建设的规模和设计范围一、 项目概况1、 项目名称X城市广场2、 项目投资商
3、3、 项目开发商 4、 项目地点位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。5、 用地性质综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地）6、 建设规模项目规划建设用地面积为48541.77（不包括城市道路用地面积），总建筑面积为368658.45，其中商业建筑面积为87003.9，酒店建筑面积为61225.80，住宅建筑面积为105081.09，写字楼建筑面积20901.57，其中计入容积率面积：270097.76，容积率：5.564。7、 投资总额101684.2万元。8、 资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通
4、过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。9、 建设计划项目建设周期为36个月，即2009年5月至2012年8月。10、主要建设内容本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式Shopping Mall和城市中央高端居住区的城市综合体。（1）商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，商业部分总面积87003.9平方米，采用国际领先业态组合、六大步行街区规划、多个情景中庭设计，融购物、美食、娱乐、文化、休闲于为一体，将成为中南地区首屈一指的超大型购物中心。（2）酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，总建筑面积为61225.8。拟为一类高层设计，体
5、现建筑地标性。（3）写字楼位于项目东北角，定位娄底首座甲级专业写字楼，总建筑面积约20901.57141237.00。以百米地标、高速电梯、大尺度弹性商务空间、智能配套、商务专属服务，为娄底鼎级企业构筑全新的总部商务经济基地。（4）住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积约105081.09141237.00。其中小户型国际公寓位于项目西北角，建筑面积约25000平米。（5）11、经济效益测算该项目开发建设总投资为101684.2万元；项目可实现销售收入为128581.8万元；可获取利润总额26897万元，税前利润率为33.6%；预期支付所得税4841.6万元；
6、税后利润22056万元，税后利润率为21.7%；项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为33.5%财务净现值(FNPY)为16208.87万元投资利税率为18%.二、 项目实施背景1、 X城市广场建设是提升娄底城市形象、完善中心城区功能的必然要求。作为湖南连通东西、纵贯南北的战略要衢，经过多年发展，娄底城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表娄底城市形象的标志性建筑极为稀缺。X城市广场是中心城区仅存的一块大型综合性用地，投资商诚邀香港华城建筑设计院按世界一流水准精心设计，挺拔、壮观、现代的建筑群落将成为娄底当之无愧的城市名片，酒店、住
7、宅、商业等多元一体的城市综合体开发模式也将大大丰富中心城区功能，成为娄底城市发展的重要里程碑。2、娄底经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的大型商业中心。娄底处于省会长沙1小时经济圈内，是3+5城市群的能源原材料基地和核心发展区，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“建材之乡、十里钢城、百里煤海、世界锑都”的美誉，更有一大批大型支柱企业，城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费潜力。中心城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达50余万，周边可辐射人口达600万，预计2011年将市区人口将达60万。如此庞大的人群聚积，
8、对大型商业中心的渴望是不言而喻的。X城市广场的建设，以运营城市为使命，将彻底改变娄底现有商业小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。3、项目建设将大大丰富娄底商品结构，增强核心商圈辐射力。春园商圈是娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈，春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石。X城市广场的建设，将带来 “shopping mall”全新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动，将进一步夯实春园商圈的核心地位，增强春园商圈的辐射力，开创娄底商业发展的新纪元。中心城区虽已有康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等商家进驻，但同质化恶性竞争的局面没有根
9、本改变，步行街、百货概念泛滥，商品档次、品牌、结构仍在低水平徘徊，X城市广场将带来一站式全业态开发模式、众多强势品牌携手金珠、带来与潮流同步品质生活的消费理念，大大丰富娄底商品档次，提升娄底商业的发展水平。三、 业主单位简介娄底三江X房地产开发有限公司是由大连三江集团、湖南五江集团、湖南清泉集团联合成立的项目公司，负责X城市广场开发建设。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉的城市运营商,以房地产开发、建筑施工、激光科技为产业主导,拥有一大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目80余万平米的开发规模。聚集了一大批房地产专业人才，积累了丰富的房地产开发经验，所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉。湖南五江集团是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第
