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1、. .第一章 总 论一、项目概况1项目名称：张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目 2建设性质：新建3工程地点：河北省张家口市XXXX县XXXX4项目主管单位：XXXX县民政局5项目承办单位：XXXX生态公墓（XXXX）有限公司 注册资本：10000万元6项目负责人：段占伟联系电话：7项目实施期限：3年（2011年7月2013年7月）8项目建设规模与内容：该项目规划服务规模：该项目规划总用地面积66000平方米，通过项目的实施，建各类墓穴200000个，使项目最高服务能力达到20000个/年。项目工程建设内容如下：(1)建设办公服务楼10000平方米（办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。(2)公用
2、辅助工程（道路18000平方米、停车场10000平方米、园林绿化29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等）。公墓规划绿化面积占总面积的50%。（3）共建各类墓穴200000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰250000盒及业务管理办公楼一幢等。9项目总投资与资金筹措：总投资70000万元，分二到三期开发 10效益分析简述：吸引投资3.5亿元，可产生年产值20亿经济效益方面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是XXXX县“物质
3、文明和精神文明”建设的重要内容，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。二、项目承办单位概况项目承办单位XXXX生态公墓（XXXX）有限公司为XXXX有限公司全资子公司，成立于2011年8月，公司注册资本10000万元人民币。XXXX有限公司是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的建设与运营。三、编制依据及研究内容1编制依据(1)民政部办公厅关于印发殡仪馆等级标准（试行）、殡仪馆等级评定办法的通知（民办发199010号）；(2)殡仪馆建筑设计规范（FGJ124-1999）；(3)XXXX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；(4)XXXX县人口与计划
4、生育“十一五”发展规划（20062010年）；(5)XXXX县城市总体规划、赤诚县土地利用总体规划；(6)“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等；(7)投资项目可行性研究指南；(8)其他行业标准、规范、规程等资料；(9)其它调研资料。2主要研究内容本报告从调查分析XXXX殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。四、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。主 要
5、 技 术 经 济 指 标 一 览 表表1-1序号项 目单 位数 量备 注1规划总用地面积平方米33350002总建筑面积平方米100003项目总投资万元354744资金筹措万元354744.1自有资金万元154744.2银行贷款万元200005财务指标5.1服务收入万元9586年均5.2地方政府补贴收入万元5.3总成本费用万元5061年均5.4税金及附加万元527年均5.5财务内部收益率%21.19%5.6财务净现值（ic=12%）万元38995.7投资回收期年8.09含建设期2年五、主要问题与建议1问题(1)项目定位有一定难度，尽管规划设计工作已经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需
6、要根据具体情况不断完善。(2)项目时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。（3）项目对于销售收入较为敏感，建设完成后销售情况将会影响投资回收周期。2建议(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选设计方案，节省投资。(2)加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，加大政府投资力度。(3)在建设过程中，多种渠道加大公墓销售推广的力度，尤其是在北京地区。（4）建立专门的车队，用于北京市区内的客户接送。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景XXXXXXXX生态公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个阵地。其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀
7、思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。与此同时，可依托与北京的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。二、项目建设的必要性及意义加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。 1项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。北京市不再审批新的公墓用地，面临巨大的刚性需求。北京市民政局对公墓墓穴20年的租
8、赁价标准定为城近郊区是1500元/平方米、远郊区县是1000元/平方米，但加上附属建筑后墓地出售时就远远高于这个价格。 八达岭陵园价格最便宜的成型墓单价是9600元，贵的成型墓单价是6.6万元；福田公墓最便宜的价格是3.5万元，贵的价格达20万元。因此，随着北京人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长，而北京市目前已停止公墓用地审批，北京市民将越来越多的将公墓用地向北京市周边地区延伸。北京市属15家公墓最便宜的一档墓地价格公墓名称 价格 面积八宝山人民公墓 1.9万元 0.5平方米万安公墓 7.8万元 1平方米福田公墓 3.2万元 0.5平方米太子峪陵园 1.76万元 0.55平方米
9、金山陵园 2.681万元 0.6平方米通惠陵园 1.18万元 1平方米八达岭人民公墓 7200元 0.5平方米温泉陵园 2.18万元 0.8平方米朝阳陵园 1.68万元 0.7平方米天慈墓园 1.69万元 1平方米宝云岭墓园 5800元 0.5平方米万佛华侨陵园 1.88万元 0.6平方米长青园骨灰林 7130元 1平方米外侨公墓 1.7万元 1平方米注：实际价格以各公墓公布为准。 2项目建设是服从城市整体规划，特别是城市经营规模扩张战略发展的需要。随着高速公路的开通，高速铁路的开工建设，XXXX县区位优势日益突显，县域经济近年来发展迅速，尤其是旅游业的迅猛发展，城区居民人口逐年增加，特别是随
10、着人口老龄化的到来，XXXX县殡仪馆现有的服务规模，无论在数量还是在质量方面都已不能满足全县殡葬需求。该项目通过规划设计，并按三级馆标准进行建设，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全县丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为XXXX县城市规模做大做强提供配套条件。3项目建设是当地“两个文明”建设的重要内容。经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。4推进和加快经营
11、性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要。在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而搞好经营性公墓的建设是做好服务的前提。加快经营性公墓的更新改造和正规化建设，是殡葬改革深入发展的需要，是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量的需要。所以，应争取时间加快经营性公墓的建设，要有危机感和紧迫感。5、XXXX独特的旅游资源急待开发按照“高起点规划、高品位建设、大力度宣传”的思路，突出绿色主题，打“温泉牌”、唱“生态避暑戏”，着力打造成全县经济后续增长点。县境生态环境良好，自然和
12、人文景观较多，有温泉两处，其中XXXX温泉郦道元水经注已有记载，被誉为“关外第一泉”，属高疗效矿泉；现已引进2亿多元资金加快了温泉度假村建设，建成了高档次旅游宾馆和培训中心13家，健身房、狩猎场、游泳馆等娱乐设施等一应俱全，成为集会议商务、自然观光、娱乐健身、疗养度假于一体的省级旅游度假区。今年以来，又投资1000多万元，恢复了康熙行宫，新建登山栈道及牌楼，提高品位，增加文化内涵，度假村的接待能力和服务质量进一步提高；大海陀国家级自然保护区、冰山梁中生代冰川遗迹、黑龙山自然风光、龙门峡摩崖石刻等景点自然风景独特；朝阳观丹霞地貌、塘子庙温泉、恐龙足迹化石群等具有较好的开发价值。总投资1.8亿元的
13、汤子庙温泉开发项目正式签约，总投资3亿元的摩天岭滑雪项目已开工建设，年底雪场有望建成雏形。张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目就是基于上述功能提出来的，XXXX将高屋建瓴，站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为现代城市的组成部分来管理、建设，把其作为生命的另一种形式来对待，使其体现出生态公墓的历史与现实价值，实现生态保护与土地节约利用的有效结合。在此基础上，有效依托XXXX独特的旅游资源，进行生态旅游开发，有力带动XXXX经济的发展。 第三章 需求分析及服务规模与标准一、需求分析经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在
14、，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪四、五十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。根据XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划（20062010年），全县人口总量保持低速增长。十一五期间（20012005年）全县人口年平均增长率为1.70，人口自然死亡率为5.2。“十一五”期间，出生人口政策符合率保持在93.5%以上，并逐年稳步提高，生育
