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1、. .西安市未央区刘汉村地区城中村综合改造项目经济分析报告二O一O年十月参考资料. .目 录一、项目概况3（一）地理位置6（二）基本情况6二、项目市场定位7（一）区域房地产发展现状7（二）商品房房价初步调查9（三）市场研究结论10三、项目定位11（一）客户定位11（二）产品定位11（三）价格定位12四、项目建设方案12（一）建设规模12（二）项目建设进度安排原则13（三）项目进度安排13五、经济效益和社会效益分析13（一）本次测算的依据14（二）经济效益分析14（三）融资方案18六、项目经济效益分析及评价18（一）现金流量分析18（二）贷款偿还分析18（三）长期收益19七、社会效益评价19（一
2、）区域可持续发展19（二）项目与所在地相互适应性分析19八、风险分析（不确定分析）20（一）盈亏平衡分析20（二）风险规避20九、项目评价的结论22（一）结论22（二）建议22一、项目概况未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。汉城湖（团结水库）的建设使该项目区位价值提升较
3、大，也是未来吸引置业者的一个重要因素。交通价值方面：刘汉村所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西宝高速，西兰公路，联通陇、新，南接西高新、西万公路、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，距城西客运站不到2KM，大兴西西路、西二环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、丈八路与西二环使本区域与高新区的联系更加紧密。人文消费价值方面：在历史文化脉络方面，大兴西路区域为汉文化源头，国家级汉遗址公园即将建设，西北为秦文化源头，隋朝确定该区域为皇都所在，东侧为唐文化传承区，南
4、邻象征现代工业、科技文明的“西高新文化”，该区域文化包容性较强，可塑性强，元素丰富。城西地区作为西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。是我国“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国的大中型工业企业，集聚着大量的科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作的白领一族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力的中尖消费人群。商业氛围方面：区域商业氛围
5、成熟，土门商圈、方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园的建设在该项目和周边其他项目的共同打造下，必将成为集休闲购物，商业旅游、餐饮娱乐、日用百货等综合服务性“金街”。自然景观方面：区域周边自然景观得天独厚，周边大中型遗址公园众多。有占地约36平方公里的汉长安城遗址（目前已开始综合整治水面面积890亩的团结水库），有占地约60万平方米秦阿房宫遗址，城市公园广场有劳动公园、丰庆公园等。随着周边工业企业的逐步外迁，大庆路绿化景观带的拓宽改造，地铁一号线的动工建设，市政生活基础配套设施的不断完善，区域人居环境将大大改善。市政配套方面：大兴西路区域是城西
6、大工业区的一部分，是工业经济和城市建设的排头兵。近年来，西安国际化大都市建设确立该区域重点发展食品批发和水产品批发商贸城，依托汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就呈现出较大的城市骨架，早期大规模重点建设的结果，使得产业布局和配套设施基本上一步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活的需要。但是，随着城市化进程的加快，目前，大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城市基础设施必然远远不能满足转型后的需求。因此，无论是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面
7、（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）都已显露出不足。市政配套的不足，对未来项目的销售带来很大的制约，因此在项目开发中需重点考虑，如设立大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼儿园、小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。作为项目所在地的大兴西路区域既是古丝绸之路的重要节点，又是响誉西北的大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结的一个特色区域。沣渭新区、大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新的跃升等众多有利因素使区域的升值潜力指日可待，大兴西路地区会再次成为开发商、投资商和消费者置业的热点区域。（一）地理位置未央区刘汉地区城中村综合改造
8、项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。（二）基本情况1、人口情况：共计960户，2410人，其中农民837户，2226人；居民123户，184人。2、土地情况及建筑面积（1）土地情况项目总占地约为1321.9亩（最终以实测成果表为准）。其中：集体建设用地即村域土地333亩（包括宅基地267亩，未利用土地
9、580.08亩）；小产权单元楼土地占地为421.37亩，可进入城改范围用地约900亩。（2）现有房屋情况项目总拆除建筑面积约60.92万m2：集体土地上房屋现状建筑面积约为60.92万m2，其中：村民住宅房屋约54.5万m2(二层以下房屋36.26万m2，三层及三层以上18.24万m2),集体商业用房6.42万m2。 单元楼房屋现状建筑面积约为646108.98M2不纳入本次城改用地范围。3、村集体经济及村民人均收入现况村集体经济主要收入来源于房租收入。全村每年集体分红人均为约0.8万元。二、项目市场定位（一）区域房地产发展现状从近几年各城区房地产开发的体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说
10、一直相对滞后。2009年西安市住房建设计划中城西只有42.17万平方米，比长安区低23.35万平方米，占总供应量的4.69%；2009年西安市住房建设计划中城西也仅有约60万平方米，占供应总量的5.29%。目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大的起色，“西咸一体化”短期来说对城西的房地产市场的拉动效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅；城中村改造提上日程、二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西一个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳
11、动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。城西区域部分在售楼盘一览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积（）规划情况户型面积（）价格范围（元/）华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角58.8亩18万9栋点式高层40-1504800莲湖中央花园团结西路中段136.79亩268963一期3栋高层44-1454500-5100汉景苑 西二环大兴路立交向西300米79.95亩1900006栋高层，8栋小高层50-1304500万
12、国远鉴名筑枣园西路76.79亩18万8栋高层，3栋多层50-1224500-5300百花名珠丰登北路与桃园路交汇处4666.673500025、26层30-1374300天朗大兴郡大兴东路北侧600亩130万一期20余栋38-3005800世纪锦绣大兴东路55号294亩42万38栋，多层，小高层，高层87-1153300-3800加州一号沣渭新区世纪大道东段北侧50亩921栋，小高层，高层104-12345001、市场供应相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角色，市
13、场供应数据2009年升幅较大，预计2010年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。2、市场销售城西区域销售市场与供应市场一样，市场销售状况09年开始回暖，销售量体和销售价格均有约510%的增长，09年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。2010上半年城西区域商品房销售面积为242126平方米，较2009年同比回落22.0%，占到商品房总体销售面积的6.8%；销售金额为115505万元，同比增长3.8%。2009年第三季度城西区域商品房销售面积为93825平方米，
14、较上期销售量下降34.38%，与2007去年同比下滑39.81%，占全市总销售面积的5.4%；销售金额为49547万元，较上期下降27.13%，与2007年同比下降16.74%，占全市商品房销售额的5.82%。（二）商品房房价初步调查相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之一，城西区域2009年1-12月份普通住宅在售均价为4429元/。2009年有较大上升，2010年上半年西安市平均房价上涨12.56%，随着全球经济的迅速回暖，预计2011年区域房价还将缓慢上升。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5343元/，商服用房类10560元/，写字楼6537元/。. .2010年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2010年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成8.1%1.3%2.5%47
