城中村改造项目 可行性实施报告

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1、 参考资料 城中村改造可行性研究报告城中村改造可行性研究报告城中村改造可行性研究报告城中村改造可行性研究报告 前前 言言 一 报告编制目的 1 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上 结合项目所 处的区位环境 对该地块的市场价值进行合理的评估 2 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 并对项目的 规划设计 建筑方案设计 环境艺术设计提出相应的建议 3 结合公司的状况和项目的特点 探索项目开发经营的可行方 式 4 对项目进行投资分析和风险分析 5 对项目决策及其实施的优化提出建议 二 报告编制依据 1 开封市规划局规划方案 2 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策 3 开封市人民

2、政府关于加快城中村改造的实施意见 汴政 2007 52 号 4 现场勘察和实地调研所得资料 5 开封日报社地产事业部提供的资料 X X 城中村改造项目的可行性研究报告城中村改造项目的可行性研究报告 参考资料 内 容 提 要 项目目标 项目目标 将 X 改造为集居住 购物 休闲 娱乐 教育为 一体的既能享受现代都市文明 又能享受生态自然生活的人文生态生 活园区 本文通过对 X 区域 1000 亩地块的开发经营环境的市场调查分析 以及周边主要同类竞争物业的比较后 依据 X 人文生态区域当地的目 前市场状况和对未来的预测 对项目的可行性与开发经营策划提出初 步意见 并结合项目的特点优势 对项目进行了

3、投资分析 财务评价 和风险分析 以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性 依据本文 的方案 项目总建筑面积 80 万平方米 项目总投资 18 77 亿元 经测算项目实现利税 25 因此项目在经济上具有较强的可行性 关键字关键字 X X 城中村改造城中村改造 人文生态区域人文生态区域 目 录 前 言 1 内容提要 2 第一部分 开封市区域特征 一 基本概况 8 参考资料 二 自然条件 9 1 地理环境 9 2 自然资源 11 3 人口分布 12 4 气候环境 13 5 工程地质 15 6 水文地质 15 三 经济发展 16 四 政策环境及政策依据 18 1 国家政策 18 2 地方法规 20 第二

4、部分 项目开发建设的必要性 一 项目背景 22 二 项目建设的必要性 24 第三部分 开封市房地产市场分析 一 2010 年前三季度 X 省房地产开发市场运行基本 特征分析上 26 二 2010 年 1 10 月开封市房地产市场整体概况 31 三 2010 年 1 10 月开封市各类型房屋供求状况 32 四 2010 年 1 10 月开封市商品房价格变化情况 34 五 开封市消费需求分析 34 六 开封市发展趋势分析 35 第四部分 项目概况及定位 一 建设地址及属性分析 37 1 项目的地理位置 37 2 项目的地形 地貌 38 二 总体设计规划理念 39 参考资料 三 项目地块 SWOT

5、分析 40 1 优势 40 2 劣势 41 3 机会 42 4 威胁 42 四 项目定位 42 1 总体定位 42 2 项目形象定位 44 3 产品定位 45 4 定位依据 46 5 目标客户定位 47 6 物业管理定位 48 第五部分 项目规划 建筑设计建议 一 项目总体规划建议 49 二 项目规划设计条件 51 三 初步规划方案 52 四 项目技术指标 53 五 建筑单体设计 54 六 建筑环境及园林景观设计 55 第六部分 拆迁 安置 补偿方案 一 补偿依据 57 二 补偿标准 58 三 经济补偿 58 四 补偿方式 59 五 安置房建设 59 六 其他安置房及优惠房建设 59 第七部分

6、 项目工程设计 参考资料 一 项目建筑设计定位 61 二 住宅标准及设计 61 三 公用建筑设计标准 64 四 设备与设施标准 64 五 环境保护措施 64 第八部分 公用工程设计 一 给排水工程 66 二 电气设计 68 三 安全防范系统 71 第九部分 经营策略及投资估算 一 项目开发经营策略 72 二 项目实施计划 74 三 营销方案 75 四 项目投资估算 77 五 资金筹措计划 81 第十部分 盈亏平衡与敏感性分析 一 项目盈亏平衡分析 82 二 项目敏感性分析 83 第十一部分 可行性结论与建议 一 风险与防范建议 85 二 拟建方案结论性意见 86 参考资料 第一部分 开封市区域

7、特征 一 一 基本概况基本概况 开封市位于 X 省东部 全市总面积 6444 平方千米 总人口 490 万人 其中市区面积 359 平方千米 人口 85 万 开封位于中国 X 省 中部偏东 地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨 是一座历史文化 悠久的古城 是北宋时的国都 简称汴 是我国七大古都和国务院首 参考资料 批公布的 24 座历史文化名城之一 在中国的历史上 开封曾被称为 大梁 汴梁 东京 汴京等 自建城至今已有 2700 多年的历史 战 国时期的魏国 五代时期的后梁 后晋 后汉 后周以及北宋和金七 个王朝曾先后建国都于开封 故称 七朝故都 开封与中国的西安 洛阳 北京 南京 杭州 安阳并

8、称七大古都 在国内外享有盛名 高等教育有 X 大学 开封大学 黄河水利职业技术学院 开封教育学 院 开封地理位置优越 气候温和 物产丰富 交通便利 文化教育 发达 科技进步 经济繁荣 是中原城市群和沿黄 三点一线 黄金 旅游线路的重点城市和对外开放城市 二 二 自然条件自然条件 1 地理环境 今天的开封市位于豫东平原 北濒黄河 南接江淮 东 毗齐鲁 西抵郑洛 地跨东经 113 51 51 115 15 42 北 纬 34 11 43 35 11 43 全区由黄河冲积形成 低平坦荡 开封在 X 省中部偏东 是黄河冲积扇平原的尖端 海拔 69 米至 78 米 东临商丘市 西连省会郑州市 南接许昌市

9、 周口地区 北靠黄河 与中原油田隔河相望 总面积 6444 平方公里 其中市区面积 362 平 方公里 南北宽约 92 公里 东西长约 126 公里 东距亚欧大陆桥东 参考资料 端的港口城市连云港 500 公里 西距省会郑州 72 公里 在中国版图 上处于豫东大平原的中心部位 开封市辖 5 个市辖区 5 个县 全市共有 24 个街道 34 个镇 55 个乡 开封市总面积 6444 平方千米 人口 490 万 2007 年 2 自然资源 开封市土地总面积为 628 240 26 公顷 其中耕地面积 434 732 14 公顷 占土地总面积的 69 20 园地面积 10 456 84 公顷 占 1

10、 66 林地面积 24 026 26 公顷 占 3 82 居民点 参考资料 及工矿用地 83 750 85 公顷 占 13 33 交通用地 17 822 06 公 顷 占 2 84 水域 46 964 21 公顷 占 7 48 未利用土地 10 487 90 公顷 占 1 67 开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气 预计石 油总生成量为 5 6 亿吨 天然气储量为 485 亿立方米 现已大量 开采利用 煤炭资源埋藏较深 预测可靠储量为 77 9 亿吨 此外 地下还有丰富的石灰岩 岩盐 石膏等矿 藏 开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水 资源总量 多年平均为 8 35 亿立方米 不含过

11、境水 其中地表水为 3 51 亿立方米 占资源总量的 42 地下水 4 84 亿立方米 允许开采 量 占资源总量的 58 开封交通十分便利 陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速 公路贯穿全境 京广 京九铁路左右为邻 310 106 国道在境内 交汇 过境的日 照 南 阳 阿 内蒙古阿荣旗 深 圳 高 速公路正在建设中 开封黄河大桥飞架南北 距现代化的国际航 空港仅 52 公里 连接开封与机场的高速公路正在筹建当中 以铁 路 公路 航空为代表的立体交通网络已经形成 3 人口分布 参考资料 开封市辖 5 个市辖区 5 个县 全市共有 24 个街道 34 个镇 55 个乡 开封市总面积 6444 平方千米

12、 人口 490 万 在 X 省各辖市 中 人口数量处于中间位置 鼓楼区 面积 58 68 平方千米 人口 16 13 万人 龙亭区 面积 91 51 平方千米 人口 11 6 万人 顺河回族区 面积 86 73 平方千米 人口 24 11 万人 禹王台区 面积 57 05 平方千米 人口 14 83 万人 金明区 面积 252 38 平方千米 人口 18 2 万人 杞 县 面积 1258 平方千米 人口 105 万人 通许县 面积 767 平方千米 人口 60 万人 尉氏县 面积 1257 平方千米 人口 87 万人 开封县 面积 1302 平方千米 人口 67 万人 兰考县 面积 1116

13、平方千米 人口 76 万人 490 参考资料 4 气候环境 开封气候主要受蒙古高压 太平洋副热态高压交替控制 属稳态大型季风气候开封 年平均气温 14 年均降雨量 650 毫米左 右 林木覆盖率高于全国平均水平 身处内陆平原的开封市 周边无山 城中多水 雨量充足而 气候温和 属暖温带亚湿润气候 其主要气候特征 四季分明 降水 集中于夏季 冬夏温差大 具体表现为春季气温回升迅速 冷暖变化 剧烈 气候干燥 夏季炎热多雨 秋季天高气爽 冬季寒冷少雨雪 年均日照率为 51 平均日照时数为 2267 6 小时 年平均气温为 14 0 一 14 2 年无霜期为 207 一 220 天 年平均降雨量为 62

14、7 5 一 722 9 毫米 年平均大气蒸发量为 1959 1 毫米 据开封市气象记载 其主要气候要素如下 气压 100 66KP 气温 多年平均气温 14 14 绝对最高气温 43 10 绝对最低气温 一 1630 降水 多年平均降水量 635 6 mm 一日最大降水量 210 mm 参考资料 小时最大降水量 65 mm 蒸发 多年平均蒸发量 1967 8 mm 温度 绝对温度 1 38 mm 相对温度 69 最大冻土浓度 28cm 最大积雪厚度 32cm 沙暴日数 平均 9 7D 雷暴日数 最多 25D 地震裂度根据 X 省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区进 行抗裂设计 5 工程地质

15、开封属黄河冲积平原 第四系全新地层 其成因为黄河 冲积物 地层在垂直分布上为 A 浅棕黄色粉沙 深度 4 2 米左右 地基承载力为 110kpa B 浅棕黄色粘土 深度 2 5 米左右 地基承载力为 130kpa C 浅棕黄色粉细沙 平均层厚 1 5 米左右 地基承载力为 100kpa D 浅黄色沙土 层厚 10 米左右 地基承载力为 100kpa 地震 基本烈度为 7 度 参考资料 6 水文地质 6 1 开封市地处豫东平原 由于地表水排入淮河系统 故为 淮河流涡河水系 河流水面共计 24 81 万亩 湖泊 0 38 万亩 坑塘 4 65 万亩 主要有惠济河 涡河 贾鲁河三大水系 开封北 临黄

16、河 水资源得天独厚 且水质优良 拥有天然水资源总量约 12 45 亿立方米 浅层地下水多年平均允许开采量 4 5 亿立方米 黄 河多年平均径流量 471 1 亿立方米 6 2 地下水流自西北向东南 从上层地下水流向看 黄河的 渗透水是其来源之一 城市地下水埋深在 2 7 3 20 米 受季 节影响较大 6 3 地下水水质 据有关资料记载 水质酸碱度 PH 7 左 右 总硬度为 15 度左右 总碱度为 25 度左右 但对混凝土无侵蚀 性 三 三 经济发展经济发展 建国以来特别是改革开发以来 开封经济和社会事业发展迅 猛 城市建设 工业 农业 交通 通讯 商业 旅游业均取得 了显著的发展成就 开封十分注重基础设施建设 积极创造对外开放 的良好环境 在保护和完善老城区的基础上 努力向新兴的现代化城 参考资料 市迈进 位于老城西侧的开封经济技术开发区 规划面积 25 平方公 里 已开发面积 8 平方公里 己初步建成集多功能为一体的现代化的 新城区 开封工业门类比较齐全 全市现有工业企业 3580 家 形成 了以化工 机械 轻纺 食品 医药等为支柱的产业体系 开封地处豫东平原 气候温和 雨量适中