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1、 上学吧：http:/2011年注册税务师考试税法二辅导：房产税(1)第一节概述 大纲：(一) 熟悉房产税的概念(二) 了解房产税的特点(三) 了解房产税的立法原则一、房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。二、房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税。2.征税范围限于城镇的经营性房屋。农村的房产不包括在内、个人自住的房产也不包括在内;由国家拨付经费的单位自用的房产免税。3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。2011年注册税务师考试税法二辅导：房产税(2)第二节征税范围、纳税人和税率大纲：(一)熟悉房产税的征税范围(
2、二)熟悉房产税的纳税人(三)掌握房产的税率房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。一、征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。二、纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权
3、出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。(税法二中八个税中只有房产税外国人不交)例：下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答
4、案】ACD【解析】ACD符合房产税纳税人的规定。例：下列关于房产税纳税人的说法中，错误的是()。A.产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税B.产权所有人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税C.外商投资企业不是房产税的纳税人D.纳税单位无租使用免税单位房产，不需要缴纳房产税【答案】D【解析】纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。三、房产税税率：(一)从价计税：1.2%(二)从租计税：12%1.2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按
5、4%的税率征收房产税。计税方法计税依据税率从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%1.2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。4%2011年注册税务师考试税法二辅导：房产税(3)第三节计税依据和应纳税额的计算大纲：(一)掌握房产简
6、报计税依据：计税依据设计的指导思想;计税依据的形式(二)掌握应纳税额的计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额=租金收入12%（个人为4%）(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。(6)在
7、确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。例：某公司有办公用房一幢，房产价值5000万元，对外出租。2002年取得租金收入100万元。计算该公司当年应纳房产税。应纳房产税额=10012%=12(万元)例：某公司出租房屋3间，年租
8、金收入为30,000元，适用税率为12%.请计算其应纳房产税税额。应纳税额=30,00012%=3600(元)自用房屋中期出租、改建房屋，分段计算(重点)题型一：年中出租例：某企业的经营用房原值为500万元，2008年全年企业自用按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。应纳税额=500(1-30%)1.2%=4.2(万元)例：如果该房产2008年全年出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。应纳税额=11212%=1.44(万元)例：如果该房产2008年7月份开始出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳
9、房产税税额。应纳税额=500(1-30%)1.2%2+1612%=2.1+0.72=2.82(万元)题型二：年中扩建、改建某厂房账面原值为500万元，当年8月份对其进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%)。当年应缴纳房产税( )万元。【答案】500(1-30%)1.2%+100(1-30%)1.2%124 (万元)例：某国有企业在其所在城市市区有房屋三栋，其中二栋用于本企业生产经营，二栋房产账面原值为400万元，当年10月份对这二栋房屋进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%);另外一栋房
10、屋租给某私营企业，年租金收入20万元。该企业当年应缴纳房产税( )万元。【答案】400(1-30%)1.2%+100(1-30%)1.2%122+2012%=3.36+0.14+2.4=5.9 (万元)(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖
11、市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。例：某公司有办公用房一幢，房产价值5000万元，对外出租。2002年取得租金收入100万元。计算该公司当年应纳房产税。应纳房产税额=10012%=12(万元)例：某公司出租房屋3间，年租金收入为30,000元，适用税率为12%.请计算其应纳房产
12、税税额。应纳税额=30,00012%=3600(元)自用房屋中期出租、改建房屋，分段计算(重点)题型一：年中出租例：某企业的经营用房原值为500万元，2008年全年企业自用按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。应纳税额=500(1-30%)1.2%=4.2(万元)例：如果该房产2008年全年出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。应纳税额=11212%=1.44(万元)例：如果该房产2008年7月份开始出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。应纳税额=500(1-30%)1.2%2+16
13、12%=2.1+0.72=2.82(万元)题型二：年中扩建、改建某厂房账面原值为500万元，当年8月份对其进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%)。当年应缴纳房产税( )万元。【答案】500(1-30%)1.2%+100(1-30%)1.2%124 (万元)例：某国有企业在其所在城市市区有房屋三栋，其中二栋用于本企业生产经营，二栋房产账面原值为400万元，当年10月份对这二栋房屋进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%);另外一栋房屋租给某私营企业，年租金收入20万元。该企业当年应缴纳房产
14、税( )万元。【答案】400(1-30%)1.2%+100(1-30%)1.2%122+2012%=3.36+0.14+2.4=5.9 (万元) 3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。(重点) (1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。(1)对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。例：某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税()。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税;应纳房产税= 1000(1-20%)1.2%2+5012% = 4.8+6 = 10.8万元2000年 注
