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1、淄博城市进入性 市场调研报告 2013年1月 目 录 CONTENTS PART1PART1 城市宏观城市宏观环境分析环境分析 PART2PART2 淄博房地产市场淄博房地产市场分析分析 PART3PART3 项目本体 项目本体分析分析 PART4PART4 研究结论与建议研究结论与建议 第一部分 宏观分析 p城市区位及环境 p行政区划和人口 p经济发展水平 p城市规划 城市格局淄博是国务院批准的 特大城市 之一 是省内第三大城市 中国五大瓷都之一 是鲁中物流 旱码头 n淄博市是中国城市综合实力50强之一 经过 建设和发展淄博的经济实力日益增强 1992年 以来 淄博市连续跨入中国城市综合实力
2、50强 行列 近年来 全市对外经贸 高新技术产业 民营经济快速发展 市内生产总值每年都以 10 以上的速度增长 n淄博市 十二五 规划纲要中提出 将大力 改造提升传统产业 培育发展战略信息 加快 发展服务业 集中建设鲁中物流 旱码头 鲁中物流中心 和齐鲁股权托管交易中心 全 面提升信息化水平 将大力发展航空 核电与 船舶配套产品 逐步把淄博市打造成为全省 全国重要的船舶配套产品生产基地 n淄博历史悠久 是齐文化的发祥地 国家历 史文化名城 是足球最早起源地 淄博市是组群式城市 下辖五个市辖区 各辖区呈 T字 状 分布 张店区是全市政治 经济 文化 科技和流通中心 n淄博下辖张店区 淄川区 博山
3、区 周村区 临淄区 五个市辖区 各辖区呈 T字 状分布 和桓台 高青 沂源三个县以及1个国家级高新技术产业开发区和1个 省级文昌湖旅游度假区 五个市辖区呈 T字 状分布 东西南北城区距中心城区分别为20公里左右 城乡交 错 布局舒展 形成组群式城市 n淄博市辖区面积2972平方千米 市辖区户籍人口 312 92万人 截至2011年11月1日 全市市域面积 5968平方千米 市域户籍人口456 07万人 截至2011 年11月1日 市域常住人口约为500万人 截至2011 年底 n张店区是全市政治 经济 文化 金融 科技和流通 中心 全区总面积244 2平方公里 城市化水平达 82 49 城市格
4、局 莱芜 专业化城市 内核 钢铁冶炼 板材深加工 新材料及其钢铁 制品产业链 泰安 旅游目的地城 市 内核 机械制 造 精细化工 非金属材料 生物医药 聊城 休闲旅游城市 内核 国家历 史文化名城 江北水城 文化 德州 综合性现代化工 业城市和物流基 地 内核 机械及新 能源设备制造 纺织及服装制品 化工造纸及其 制品 食品深加 工等四大产业链 滨州 综合性制造业中心城 市 内核 纺织及服装制 品 石油化工 盐化 工 生物化工及其制 品 汽车 飞机 轮 船交通设备制造及零 部件 农副产品加工 等四大产业链 济南 综合性省会城市 主导 现代服务 业和总部经济 内核 机械装备 与交通设备制造 高新
5、技术产业 两大产业链 淄博 现代制造业城市 内核 石油化工 及其制品 陶瓷 及新材料 生物 医药 机电 纺 织服装等五大产 业链 淄博淄博 都市都市 圈城圈城 市定市定 位位 p淄博属于加工型地区 以石油化工和非 农产品为原料的加工工业占优势 p济南属于知识型地区 在高新技术产业 和教育 文化产业等方面具有优势 p德州 滨州 聊城的纺织业和农副产品 生产 机械制造业占优势 p泰安 莱芜的生态旅游业 采掘业 重 加工业占优势 淄博都市圈 淄博定位为现代制造业型城市 在石油化工及其制品 陶瓷及新材 料 生物医药 机电 纺织服装产业发展方面具有相对优势 城市区位及环境 建材 工业 医药 工业 机械
6、工业 纺织 工业 陶瓷 工业 化学 工业 电子 工业 轻工业 冶金 工业 9大支柱 产业 区域 面积 万 户籍人口数 万 类别备注 张店区39792 92市辖区 淄博常住总人口 为500万人 但是人口形态不 对称 其最大的 中心城区人口粗 略统计也只有90 万左右 淄博市 因为整体城市布 局的原因 流动 人口无法形成常 驻态势 形成了 各人口在各区县 相对集中 整体 人口居住不集中 的态势 中心城 区不突出 城市 的辐射力和凝聚 力远不及集中式 大城市 淄川区100173 19 市辖区 博山区70046 30 市辖区 周村区26536 23 市辖区 临淄区66864 28 市辖区 行政区划 淄
7、博是一座独具特色的组群式城市 现下辖张店区 淄川区 博山区 周村区 临淄区5个市辖区和桓台 高青 沂源3个市辖县以及1个国家级高新 技术产业开发区 淄博高新技术产业开发区 和1个省级文昌湖旅游度假区 城市化及人口 数据来源淄博市统计局 统计范围 淄博市区和周边县市 常住人口户籍人口 非户籍人 口 453 06万422 4万143 1万 城市人口 淄博市人口近五年来匀速上涨涨 截至到 2011 年 淄博市常住人口数 为为 453 06 万 户户籍人口数为为 422 4 万 中心城区吸引了越来越多的外来人口 这为这为 房地产产的持续发续发 展提供了条件 类别2011年 普通高校6 中等职业学校6
8、2 技工学校3 5 总计15 7 城市化水平 城市市区常住人口 万人 户籍人口 万人 非户籍人口 万人 非户籍人口占比在校学生 万人 济南681 4604 876 611 2 59 2 青岛871 5764107 512 3 42 6 潍坊908 6862 546 15 1 34 8 烟台696 8651 145 76 6 24 9 淄博453 06422 4143 18 8 15 7 2012年三季度企业景气 指数开始下滑后 时隔 八个季度后首次进入较 强景气区间 表明企业 微观经济正逐步步入正 轨 值得关注的是建筑 和房地产行业 企业的 景气较高且不断攀升 表明企业家对于淄博的 房地产行业
9、前景看好 景气指数分类第一季度第二季度第三季度 工业企业124 6134 6138 3 建筑业150 9158 1160 9 交通运输业122 2122 2133 3 批发零售业181 8143 2163 3 房地产业138 1147 6152 4 社会服务业153 3146 7146 7 信息传输业171 4151 4170 0 住宿餐饮业143 5147 8147 8 总体指数133 0137 0142 7 景气指数的数值介于0和200之间 100为景气指数的临界值 当 景气指数大于100时 表明所处状况趋于上升或改善 处于景气 状态 越接近200状态越发好 淄博2012年前三季度企业景气
10、指数 经济态势 数据来源 淄博市统计局统计文件 年份20072008200920102011 GDP 亿元 1645 161945 022265 612539 103280 23 淄博的GDP总量 在山 东各个城市的排名中处 于前列 其人均GDP超 过8000美元 经济实力 比较雄厚 但是 对比 过去的排名 可以发现 淄博的排名逐年下降 其经济地位不断受到挑 战 反映出淄博经济的 后劲不足 缺乏持久创 新的经济实力 名次城市 1青岛 2烟台 3济南 4潍坊 5淄博 经济态势 数据来源 淄博市统计局统计文件 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4 萎缩 4 5 停滞 5 8 稳定发展 大于8 高速
11、发展 发展 阶段 启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段 人均 GDP 单位 美元 800 3000 3000 40004000 80008000以上 正常需 求特征 生存需求 生存 改善需求 兼有 改善需求为主改善需求为主 正常发 展特征 超速发展 单纯数量 型 快速发展 以数 量为主 数量与 质量并重 平稳发展 以 质量为主 数 量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 中国 现状 无论是无论城市的人均GDP有多高 只要在中国 房地产现阶 段只有一个步伐 快速发展 经济增速与人均GDP对 应的房地产行业发展特 征是矛盾 但是这样的 正常表现只是一个大体 的规律 结合不同的地 区 这样的关系
12、分析需 要因地制宜 因此 虽 然淄博的人均GDP超过 了8000美元 但是这并 不能说明淄博的房地产 市场发展缓慢 具体的 房地产表现下一部分会 进行详细分析 淄博的GDP增速基本维 持在10 以上 而人均 GDP为54846元 折合成 美元大约为8235美元 人均GDP与房地产发展关系 经济态势 通过淄博的恩格尔系数 水平来看 淄博居民在 食物支出以外的消费力 很强 结合居民的可支 配性收入来看 完全达 到富裕型水平 照此推 算 淄博居民在住房消 费上的支出大约在2537 3805元的水平 消费类型 恩格尔系 数 住房消费占总消 费性支出的比重 恩格尔系数 住房消费占总 消费支出的比 重 温
13、饱型0 5 0 599 4 0 55 0 597 6 0 50 0 5511 2 小康型0 4 0 515 5 0 45 0 512 1 0 4 0 4518 9 富裕型0 2 0 3920 30 年份200920102011 城镇居民恩格尔系数0 3040 3210 298 注 恩格尔系数 食物支出金额 总支出金额 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 居民消费 站在未来看今天 随着淄博经济不断发展 城市能级上升 以及伴随人口增长而带来的城市 扩容 市场需求必将产生爆发性的增长 而随着人民生活水平及居民购买 力的增强有利的带动房地产行业的发展 淄博房地产市场拥有广阔的市场发展空间 世联观点
14、 第二部分 房地产市场分析 p淄博房地产发展历程 p商品住宅指标分析 p商品住宅片区分析 p张店区住宅片区分析 p典型项目分析 发展阶段时间跨度阶段特征 福利分房阶段1998年以前 98年以前淄博市场主要以福利分房为主 房产尚未 作为交易商品进入市场流通环节 集资建房阶段1998 2002年 这一阶段 福利分房的方式已经淡出淄博市场 企 事业单位集资建房及大型团购成为市场主流 商品房萌芽阶段2002 2004年 本阶段随着淄博当地少量国企涉足房地产开发 房 产开始以商品形式进入市场交易环节 但由于市场 上集资建房 团购等形式依然十分普遍 商品房价 格仍处于较低水平 淄博房地产发展历程 发展阶段
15、时间跨度阶段特征 商品房探索阶段2004 2007年 这一阶段淄博当地民营房地产开发企业日渐活跃 商品房消费已成为房产购置的主流形式 但由于房 地产开发仍处于摸索期 开发水平较低 市场仍处 于不完全阶段 商品房繁荣阶段2007年至今 自07年以来 淄博房地产市场有了突飞猛进的发展 以黄金国际 地王 地块为例 国企开始敢于出 高价拍地 而随着外地开发企业入主淄博 带来了 新的开发理念 促使淄博市场开发质量有了明显提 升 中润 华侨城的产品力以及北京昂展带来的创 意户型均受到追捧 整体房价水平也有了极大提高 优质产品单价已过万元 品质升级阶段未来5年 全国性房产大鳄陆续进入淄博市场 住宅品质升级
16、潜在的需求被发掘和推动 市场持续显现供不应求态势 自2006年至今 淄博市场一直保持繁荣红火的状态 在未来一段时期内仍将持续供不应求态势 淄博供求分析 淄博房地产开发总量迅速增长 2010年淄博房地产开发总量达1411 41万 速度增长迅猛 淄博开发总量 类型 项目 商品房其中 住宅 商业经营 用房 办公楼 指标 同比 指标 同比 指标 同比 指标 同比 完成 投资 亿 元 55 6 1 73 3 9 40 7 9 105 28 3 47 42 8 0 0 77 175 00 2010年上半年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况 淄博2006 2010年上半年同期完成投资对比 可以看出 2010年淄博 的房地产市场异常火爆 国家调控的影响在这 里难寻踪迹 投资商看 好淄博的房地产前景 地产投资尤其是在住宅 上的投入不遗余力 淄博投资情况 淄博整体房价飙升近300 自2003年起淄博房价开始持续上涨 至2010年 淄博全市房屋销售均价已上涨至3384元 相比2003年房价增幅近300 淄博价格走势 近几年淄博的房地产市 场运行平稳 经历11年 的大好市场 销售额达 到138亿元 11年的
