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1、1999年上海市住宅消费节节攀高2000-01-06中经网() 在国民经济稳步增长的背景下，上海市住宅消费节节攀高，今年前三季度外销房出售和预售成交面积万平方米，成交金额约亿元，同比增加左右。房屋置换套，是去年同期的两倍多。作为年商品房销售热潮的延续，年走势飙升，前三季度呈现的三大现象值得关注： 一是内环线住宅市场萎缩 受外销房“跳水”竞争及区位市场饱和影响，环内住宅销售受挫，部分豪宅沦于“有价无市”状态。徐汇、长宁、卢湾、静安四大中心城区中，静安最先响应民情，年起区域价格逐月下调，鸿力公寓、华通公寓均亮出多的底价，月开盘的生态个案达安花园更是以“薄利多销”的低姿态入市。解开价格桎梏后的静安楼
2、市重现生机，对开发商而言也是“退一步，海阔天空”。 反观其他中心城区，至今启动幅度不大；中房指数虽暂时止跌，但房地产市场优惠政策出台、旧区改造工程集中上市、全装修外销房的“跳水”，继续对环内价格施压；市区稍好地段元以上的价格体系受到严峻挑战。 二是边缘城区走红 前三季度内销房排名占先的始终是闵行、浦东、宝山、普陀。新出炉的设计、中低档的价位、便利的联外交流，是热销楼盘一致特征，新里城、黄山新城、大华新村、上海康城、万里小区，这些大型个案较计划经济时代的“公房”有脱胎换骨之感。年初舆论预测：闵行区地铁效应已经强弩势尽，客源基本饱和。然而，今年闵行市场不仅没有萎缩，反而持续旺销，成交面积、金额较去
3、年同期增长过半，月闵行新盘上市跃居上海市首位。，相对市中心高昂房价及其他边缘地区“半生不熟”的生活环境，闵行优势明显，已成为小康家庭购房首选区域。 三是别墅市场再度抬头 年以来别墅销售一直以联体、廉价为主，今年别墅市场出现转机，中高档别墅在年惨遭重创后再度抬头。浦东四大外销别墅汤臣高尔夫、碧云别墅、四季雅苑租销兴旺，南汇海滨高尔夫别墅年投入市场，伴随东郊国宾馆兴建的东郊高级别墅群也将面世。此外，年内销新盘乔爱别墅、君临天下花园、水仙苑、樱缘、爱建三凌府邸、国际华城，单价都在元，明显高于往年、造型多元化，南汇县是“康桥半岛”新独院住宅，首次将“田”字型别墅引入上海市场。D01-0-31广州市信息
4、中心版权所有绚业机构2002_楼市动态_2001年买房讲究什么 成品房市场值得关注 当前房地产业发展的八个有利条件 闸北、宝山房产开发机遇再现 申城购房热点出现新变化 住宅设计应跟着市场需求走 2001年买房讲究什么 谈谈住户会所 “并轨”给开发商带来挑战 轻轨沿线楼盘缘何没有地铁一号线火爆 多媒体技术介入楼市是否引发销售革命 关于加快新一轮旧区改造的探讨 2001年购房群体消费选择趋向分析 老百姓择居新观念 水景如何使住宅更具生命力 上海人购房需求正在发生变化 “浦江水景住宅”市场前景如何 上海房产业应率先实行产销分离 临水不等于亲水 新世纪看未来住宅市场八大卖点 如何使房价更趋合理 上海别
5、墅市场将出现第三次浪潮 “五新”，统领今年上海楼市 2002年上海房地产“重头戏” 2002年上海房地产前瞻 2002年上海房地产市场走势分析 50万元上海人买房的支点价位 明确定位调整结构拉动内需 上海楼市呈现三大趋势 未来房价走势相对稳定 新世纪徐汇区房地产业将大有可为 2001年买房讲究什么 在刚刚过去的2000年，上海房地产市场出现了前所未有的热闹景象：个人购买商品房的比例达到了97.5%，创全国之最。同时，上海去年购买商品房的总建筑面积已经超过了1500万平方米，同比增长加33.9%，二手房交易达800万平方米，同比增加33。房地产市场的良好发展势头，成为新年新世纪成功发展的奠基石，
6、上海市政府将房地产列入“十五”期间经济发展的支柱产业，更为上海楼市开创了一个上升发展的空间。 根据市场预测，普遍看好2001年中国房地产市场，更看好上海楼市。住房消费在今后几年将是上海居民消费的首选目标。面对如此大好的市场前景，我们分析，2001年上海的购房者将会更看中如下几方面的因素。 一、地段的重要性重新体现出来 大型的市政建设让数百万居民迁居市郊结合部的新住宅，这在很大程度上带动了市郊房地产和市政配套的发展。随着市中心大市政配套的完善，新建楼盘不重环境、房型和规模，而且更讲究开发商的品牌和实力，市中心现代化的都市生活，让不少有怀旧情结的市民重圆回归梦想。毕竟，房地产投资开发的第一要素：地
7、段，地段，还是地段。 二、品牌楼盘、实力楼盘和规模楼盘成为“放心房”买房，也有风险，不少购房者的前车之鉴，使得精明的上海人在买房时比较又比较，打听又打听，生怕买房“吃药”。一旦看到有实力的发展商，是上市公司、大型集团公司或是已成功开发销售了一连串楼盘的发展商，购房者的担心才会放下一点。近期，不少大型楼盘成为楼市关注的热点，如开发建筑面积在百万平方米以上的普陀区万里小区、中远两湾城，浦东新区的联洋新社区，静安区20多万平方米的达安花园，新黄浦区40万平方米的明日新城，闸北区40万平方米的新梅共和城等，都成为了区域楼盘中的佼佼者。 三、住房消费出现分类分层次现象，不同的消费层次与文化背景，选择不同
8、的商品房 在房地产市场开始进入成熟阶段时，每一个房地产发展商都注意到了消费的定位，只有通过研究市场、细分市场，方能明确市场定位，确定消费对象。对消费者而言，会根据自身承受能力的不同，购买不同类别的住房。所谓物以类聚、人以群分，已经有一些定向销售型楼盘在市场出现，如：漕宝路上的九歌花园，以漕河泾开发区的高科技白领为购买对象，度身定造；文化花园，以周边的大学教师为主要消费群体。 四、楼盘开展综合质量竞争，购房讲究“均好性”楼盘 在商品房市场竞争日趋激烈的情况下，楼盘光靠一二个卖点已不足以吸引购房者的注意。现在不少人已在第二次或第三次购房，精明的上海购房者开始注重楼盘的均好性，从地段、房型、环境、价
9、格、交通、配套、物业管理甚至到邻里关系，逐项为目标楼盘综合打分，择优选购。如位于浦东龙阳高级住宅区的怡东花园，获创新风暴双金奖，全国住宅智能化示范小区等大奖，尽管房价超过了5500元平方米，但各项购房指标的超前性仍为购房者认可，一期热销。 五、购房讲究景观系数，水景房成为热门住宅 传统买房，只讲朝向系数、层次系数，去年又增加了景观系数，而今水景系数开始得到重视，特别是自然河流形成的水景，更是难得，水岸住宅不仅亲近自然，而且人文需求，无论是居住还是投资，都能保值增值。对上海而言，黄浦江、苏州河沿岸住宅将会崛起，浦东新区、黄浦区、虹口区、普陀区和静安区新建的水岸住宅将大受购房者的青睐。 六、过“5
10、+2”的生活，别墅成为市场新宠，别墅的房型、环境、品质和类别成为消费者讨论的话题 别墅是人类居住的最理想住宅，153060的上海交通时间概念很快将会形成，届时，位于内外环线之间的别墅到市中心的交通时间一般可在30分钟内，“在市中心上班，到市郊居住”将成为中等以上收入家庭的一个居住新理念。同时，尽管不少人在市区拥有住房，他们也希望购买一套郊区别墅，一周7天，5天住市区，天到市郊别墅享受自然，体味“5+2”的新时尚。 七、房型的功能进一步体现，为不同类型消费者设计的房型层出不穷 房型不再是大而不当，而是该大则大，视居住者的需求而定。如小型住宅迎合了单身工薪阶层和新婚的消费需求，市场上会出现许多一室
11、一厅的小居室和单身公寓；又如老年公寓、学生公寓成为新的消费点；三代同堂者开始接受“2+1”的母子型房型，即中年夫妇和孩子住两房，老人住隔壁的一房，双方联系紧密，但又经济独立，互不影响；又如九歌花园的“2+3”房型，突破错层和复式的设计思路，将别墅的房型有机地融入小高层的设计中。大开间客厅和超高超宽的客厅观景窗受欢迎，小型衣帽间、主卧室旁的信息室、家人聚会的私密性起居室和地沉式卫生间等等将受到新生代白领们的青睐。 八、物业管理的优势将进一步成为购房者的重要因素 规范化的管理、分等级合理的收费、智能化设施的运用，已是越来越多居住者和购房者讨论的话题，选择一个好的物业管理公司，将保证所购买的住宅保持
12、应有的品质和水准，从而进一步保证住宅的保值和增值，这已成为许多购房者的共识。 专家访谈：2002是上海别墅市场的春天 2002年03月27日09:43:21 随着中国加入WTO，上海成了世界的焦点，外资聚焦的热土，而大量资本的涌入，更掀起了房地产的消费热潮。今年以来，在上海房地产一片热浪中，别墅发出了最强烈的声音，在闵行、松江、浦东新区一大批别墅项目纷纷登台亮相，成为沪上楼市的崭新亮点。据不完全统计，今明两年将有百余个别墅楼盘投放市场。业内人士预测，今年将是上海的别墅年！ 叶剑平：别墅营销与推广有其特殊性 上海所属的长江三角洲地区是中国经济发达的地区，中国房地产市场最新旺的城市是在上海。上海房
13、地产在前几年解决了基本的居住问题之后，下一步就是解决如何住好的问题。因此购房者对于住宅需求也就有了更高的要求，上海的别墅需求日益凸现也是情理之中。 但是，对于别墅这种高级住宅物业，说它是房地产中的XO一点也不为过。既然是XO，那就注定只有少部分人能享用的。那么其营销与推广就不能按一般房地产商品来论，绝不能大众化，只能针对少部分人。比如说这次搜房研究院组织的主题营销、集中推广的形式就很有针对性。具体是把上海所有别墅的特点集中在一起共同推出，通过网宣传、高级刊物在全球主要华人场所定点投放，组织拥有长城卡金卡的老总看房团等方法就很好。好在哪里呢？好在通过紧盯目标客户的营销，锁住了上海别墅市场的国内外主要目标消费者。 张泓铭：上海别墅热确实到了！ 从近十年来上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热，第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪，第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。而且，这第三轮别墅热潮从开发规模，持续时间等方面来说都要比前两次大得多。当然原因有很多，我主要说两点。总体上有个感觉，上海别墅的市场需求持续增长。一是随着宏观经济的好转和上海市经济实力持续增强；第二是上海对辐射能力有目共堵，无论对国外还是国内其它地区都有很强的吸引力。 印坤华：关键要掌握好别墅供应量与需求量
