2019年广东省广州市酒店式公寓调研报告-房地产

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1、广州 酒店式公寓调研报告 编制时间 2019年4月24日 编制部门 商业地产研究部 编制人员 刘 曼 2 目录 n调研综述 3 n朱美拉公寓 5 n雅诗阁广州 24 n马赛国际商务公寓 35 n合生广场 49 n颐和四季公馆 70 n正豪万佳商务公寓 89 n达标国家商务公寓 103 n财富世纪广场 112 n调研小结 119 3 调研综述 n调研目的 l深入调查广州市酒店式公寓现状 了解广州市酒店式公寓发展趋势 为集团公寓标 准化提供参考依据 n调研时间 l2019年4月9日 2019年4月24日 n调研方式 l 网络资料收集 实地资料采集 访问相关人员 n调研安排 调研阶段调研方式调研时间

2、阶段工作目的 调研初期网络资料收集4月9日 4月20日收集资料 确定调研项目名单 了解项目基 本资料 安排实地调研计划 调研中期实地资料采集 访问相关人员 4月13日 4月16号现场资料收集 调研后期资料整理4月24日资料整理汇总 撰写调研报告 调研说明 4 调研综述项目概览 序号项目名称项目地址租售信息主力户型属性年限 1朱美拉公寓 广州市天河区珠江新城 冼村路16号 售罄 一居室 68平米 三居 室 170平米 四居室 203平米 住宅属性70年 2雅诗阁广州 广东省广州市天河区天 河东路73号 出租一房 两房到三房只租不售 3马赛国际公寓 天河黄埔大道潭村路平 云路177号 在售 单身工

3、作间 45 77 商务公寓 74 90 商业属性40年 4合生广场 海珠区广州大道南与叠 景路交汇处 海珠区政 府对面 在售 单间43 46 53平米 二居103平米 商业属性50年 5颐和四季公馆天河区东莞庄路57号在售 一居30 50平米 二居至五居90 188平 米 住宅属性70年 6正佳万豪天河路208号少量尾货 58 150平米的一至三 房 商业属性40年 7达镖国际中心 海珠区江南大道南362号售罄 一居至二居40 66平方 米商业属性40年 8财富世纪广场 广州市珠江新城海安路 13号 在售 一居68 115 二居117 127 商业属性50年 5 朱美拉公寓 项目概况 项目名称

4、朱美拉公寓 项目位置广州市天河区珠江新城冼村路16号 开 发 商高德置地 建筑指标总户数 780 精装修 建筑面积 85943 13平方米 占地面积 10480平方米 绿化率 30 容积率 8 3 车位 450 主力户型一居室 68平米 三居室 170平米 四居室 203平米 租售情况经营方式 出售 销售状况 已售 价格信息均价 33500元 物业费 4 3元 月 开盘入住开盘时间 2009年8月30 2019年11月22日 入住时间 B座已于2009年12月31日交楼 A座 及D座17层以下部分单位于2019年12月31日交 楼 C座及D座17层以上单位于2019年1月31日 6 地 面 东

5、有冼村路 西有 华夏路 南有花城大道 临 江大道 北有金穗路 黄埔 大道 地 下 地铁3号线纵穿南 北 5号线横贯东西 集运系 统和机场快巴可分别直达火 车站 飞机场 朱美拉公寓区位图 7 朱美拉公寓规划图 8 朱美拉公寓户型图一居室 朱美拉公寓68 06 东向一房一厅54 平方米 9 朱美拉公寓户型图一居室 一房一厅70 平方米 一房一厅64 平方米 10 朱美拉公寓户型图 一居室 一房一厅65 平方米 11 朱美拉公寓户型图两居室 两房一厅 12 1 建筑外立面石材为主 简约大气 2 主入口标示不是特别明显 此点有待 改进 12 朱美拉公寓硬件分析建筑外立面及出入口 13 1 电梯间石 材

6、地面水晶灯 吊顶 营造七 星级酒店奢华 感 2 大堂装修 3 富有设计 感的墙面 12 3 朱美拉公寓硬件分析大堂 14 1 通道铺设地毯 营造酒店氛围 2 房间号码牌 1 2 朱美拉公寓硬件分析通道 15 1 通透大窗景观 部分户型设有景观阳台 2 卧室家私配套 大床及床垫 租客可自购或接受业主提供 床头柜 3 卧室家私配套 衣柜及写字台 1 2 3 朱美拉公寓硬件分析室内 一居室 16 1 客厅家私配套 2 客厅附带46寸液晶彩电 1 2 朱美拉公寓硬件分析室内 一居室 17 1 独立中央空调系统 2 帖卡式门锁 1 2 朱美拉公寓硬件分析室内 一居室 18 1 2 厨房配有冰箱 煮食电炉

7、 洗衣干衣一体洗衣机 1 2 朱美拉公寓硬件分析室内 一居室 19 1 2 浴室配有高档洗具和卫具 3 浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头 并安装液晶电视机 12 3 朱美拉公寓硬件分析室内 一居室 20 1 两居室客厅装修 2 两居室主卧室 1 2 34 3 两居室景观阳台 4 两居室次卧室 一居室与两居室除户型上差别外 装修及硬件配套无明显差异 朱美拉公寓硬件分析室内 两居室 21 1 2 楼层逢单层设有公共休息空间 空间 挑高两层 视野开阔 避免酒店式布置的压 抑感和沉闷感 1 2 朱美拉公寓硬件分析公共休息空间 22 u精致装修配及高档石材墙纸布置 u客 餐厅及睡房家私配套 u独立中央空调系统

8、 u浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头 u浴室安装液晶电视机 u厨房配有冰箱 煮食电炉 洗衣机等 u客厅附带46寸液晶彩电 u部分单位带有景观阳台 朱美拉公寓房间大致设施及配套汇总 23 优点分析 1 身处广州新中轴线 地理位置优越 项目是广州 少有的集写字楼 商业 酒店和住宅为一体的城市 综合体 未来发展潜力看好 2 户型设计主流 实用 南向无遮挡 部分户型有 270 景 观视野 户型偏中小型 符合天河区商务人 士租用需求 亦有利于吸引投资性购买 风险较 小 3 家电家私配套齐全 可拎包入住 方便出租 4 经营模式创新 公寓出售后 业主表示单独出租 比较困难 由物业公司成立租赁小组 协助统一出 租

9、收取一定中介费用 租客出月租的一半 业主 出月租的四分之一 此种模式的优点是帮助业主 更顺利的出租 缺点是租赁小组没有定价权 应对 租客不够灵活 缺点分析 1 项目的周边配套不完善 由于周围有多个工 地施工 造成周边环境比较混乱 2 绿化率低 公共交通系统欠缺 出行不太方 便 3 项目所在区域珠江新城人气不够旺盛 近期 出租不是很理想 长远来看潜力巨大 4 项目用于出售 售罄后无法实行统一的物业 管理 朱美拉公寓项目品鉴 24 雅诗阁广州 概况 雅诗阁广州概况 项目名称雅诗阁广州 项目位置天河区天河东路73号B3栋 开 发 商雅诗阁中国 建筑指标房间总数 208间 套 层高 30层 标间面积

10、51 主力户型豪华一房式公寓 64 26套 行政一房式公寓 69 71 62套 豪华行政一房式公寓 74 84 58套 豪华两房式公寓 107 114 52套 行政三房式公寓 150 10套 租售情况只租不售 价格信息均价 53000元 物业费 4 3元 月 开盘入住入住时间 2019年1月 25 雅诗阁广州区位图 26 客厅 平面图 豪华一房式公寓 64 雅诗阁广州样板房效果 27 客厅 平面图 行政一房式公寓 69 71 雅诗阁广州样板房效果 28 卧室 平面图 豪华行政一房式公寓 74 84 雅诗阁广州样板房效果 29 客厅 平面图 豪华两房式公寓 107 114 雅诗阁广州样板房效果

11、30 卧室 平面图 行政三房式公寓 150 雅诗阁广州样板房效果 31 配备齐全的厨房 冰箱 平面炉和抽油烟机 微波炉和烤箱 对流加热炉 洗碗机 电气热水壶和咖啡机 玻璃器皿 陶器 餐具和其他用具 雅诗阁广州厨房 32 Facilities 健身房 户外游泳池 会议室 休闲区 雅诗阁广州配套设施 33 Facilities 儿童户外乐园 烧烤区 乒乓球 高尔夫 雅诗阁广州配套设施 34 雅诗阁广州服务与设施 35 马赛国际公寓概况 项目名称马赛国际公寓 项目位置天河黄埔大道潭村路平云路177号 开 发 商广州珠江房地产开发中心有限公司 建筑指标毛坯 带装修 占地面积 2 406 总建筑面积 3

12、8794 单层建筑面积 1087 外立面 楼体以玻璃幕墙为主 商务感强 产权年限 40年 绿化率 30 容积率 8 3 车位 450 主力户型 单身工作间 45 77 商务公寓 74 90 双用公寓 110 119 租售情况经营方式 出售 销售状况 已售 价格信息均价 23000元 物业费 2 5元 月 开盘入住 开盘 2019年12月24日 入住时间 2019年12月 36 马赛国际公寓外立面效果图 37 马赛国际公寓楼宇户型分布图 38 马赛国际公寓区位图 39 马赛国际公寓商圈图 40 马赛国际公寓户型图标准层平面图 序号建筑面积 朝向 1163东北 259朝东 359朝东 459朝东

13、559朝东 666东南 771朝南 871朝南 9114西南 1048朝西 1148朝西 1248朝西 13110西北 14112朝北 41 马赛国际公寓户型图一居室 一室一厅一卫44 00 一室一厅一卫 66 00 42 马赛国际公寓户型图两居室 两室两厅一卫 75 43 马赛国际公寓户型图两居室 两室一厅一卫 44 1 外立面灰色为主色调 商务感较强 2 主入口简约大方 12 马赛国际公寓硬件分析建筑外立面 45 12 马赛国际公寓硬件分析售楼大厅 46 1 售楼部灯饰及座椅 2 楼梯间及墙壁装修 12 马赛国际公寓硬件分析售楼大厅 47 左图为马赛国际公寓样 板房展示 该公寓以写 字楼为

14、卖点 将公寓当 做写字楼来卖 样板 房展示的是服装设计公 司的办公场景 马赛国际公寓硬件分析样板房 48 优点分析 1 马赛国际公寓位于广州新城市CBD珠江新城 毗邻琶洲会展中心 为集居住与商务功能于一体的 酒店式投资型公寓 2 该项目主打写字楼功能来卖 一方面可以规避 马场附近公寓消费能力有限 另一方面可充分利用 项目开发商 珠江地产 已有的行业协会资源 中 小户型 适合小企业办公需求 3 户型比较灵活 租住 办公两相宜 缺点分析 1 一层商铺比较混乱 配套不足 马路旁易 受烟尘噪音污染 2 马场附近有待开发 单纯的住宅式公寓比 较难卖 市场有限 马赛国际公寓项目实调心得 49 合生广场概况

15、 项目名称合生广场 项目位置海珠区广州大道南与叠景路交汇处 海珠区 政 府对面 开 发 商合生创展集团有限公司 建筑指标总户数 1660 精装修 容 积 率 2 77 绿 化 率 30 建筑面积 260000平方米 占地面积 65000平方米 主力户型单间43 46 53平米 二居103平米 租售情况经营方式 出售 销售状况 在售 价格信息均价 26000元 平米 物业费 4 8元 月 开盘入住开盘时间 2019年10月01日 入住时间 2019年 产权年限 50年 50 合生广场分南 北区两区 1 5层为10万平米购物广场 地下三层停车场 2000多个车位 6 26层为酒店式公寓与酒店式of

16、fice 南区商场将引进国际时尚潮流品牌 知名百货 大型超市 巨幕影院 以及高端餐饮 娱乐 KTV 健身中心等 北区商场将规划成购书中心 文化用品 教育培训 文化休闲产业等 超大规 模 高端时尚的定位 必将引领海珠时尚消费潮流 首期推出北区43 103m2酒店式商住空间 有酒店式公寓与酒店式office 创新式产品 可自 由组合 宜居宜商 合生广场概况 51 1 百货部分主体楼 2 对面文化休闲部分仍处在地基阶段 12 合生广场项目工程进度实景图 52 合生广场是合生创展全国商业布 局广州地区商业综合体第一个项 目 位于新中轴线南段规划的行 政商业中心区域 广州大道南 商业走廊的中心 将与珠江新 城 琶洲会展构成经济金三角 项目正对海珠区政府 加上 海珠区地税局和工商行政管理局 等重要政府机构林立 附近中大 商圈 府前路商圈 华南鞋贸汽 贸商圈环绕 项目未来的商贸 政治 文化中心地位已经显现 合生广场区位图 53 合生广场户型图一居室 54 合生广场户型图一居室 55 合生广场户型图一居室 56 合生广场户型图两居室 57 合生广场户型图两居室 58 12 1 大型百货 高端餐饮 巨幕