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1、泰州市周山河街区项目 区域开发策略研究 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问 中国 有限公司所有 未经世联地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它 任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 2008 4 客户目标及关注问题 深业目标关注问题 进行区域土地一级开发 提升可出让 土地的价值 获得土地一级开发利润 地块具体的功能需要细化 土地开发策略要 做细 在土地价值提升基础上注重土地的市 场实现性 整体规划 分布实施 适度超前 滚动开发 首次沟通会 2008 2 17 客户目标 2 世联对客户目标及项目的理解 客户目标理解 p 对于区域土地一级开发 提出可
2、操作的方案 满足政府 和企业的目标 实现利益的平衡 项目理解 p 周山河街区项目是大规模的城市新区土地一级开发项目 项目组需要对区域土地开发策略进行研究 3 本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的 调查研究基础之上的 项目地块详勘 楼盘调查 政府部门访谈 泰州市国土资源局 泰州市建设局 泰州市房管局开发处 泰州市房管局市场处 开发商访谈 泰州金成地产 泰州鹏欣地产 复兴地产 碧桂园地产 项目调研区域调研研究案例参考数据 世联数据库 泰州年鉴 泰州统计年鉴 江苏省统计局网 江苏省土地市场网 泰州市国土资源网 海陵区统计信息网 泰州市周山河街区控 制性详细规划 泰州市周山河街区土 地开发整理可行
3、性研究 报告 泰州老城区 泰州新城区 泰州经济开发区 泰州医药城 高港城区 高教园区 春兰工业园 深圳中心区 中国 南昌红谷滩 中国 东莞行政新区 中国 合肥政务新区 中国 郑州郑东新区 中国 多摩新城 日本 华盛顿新城 美国 里斯顿 美国 渥太华新区 加拿大 巴黎拉德芳斯 法国 海德堡新区 德国 4 本报告是严格保密的 项目属性界定 目标解析与项目核心问题 城市新区成功开发模式Part 3 Part 2 Part 1 今日汇报内容 开发实施策略Part 4 5 本报告是严格保密的 目标解析与项目核心问题 项目属性界定1 1 项目本体分析 1 2 区域属性分析 城市新区成功开发模式Part 3
4、 Part 2 Part 1 开发实施策略Part 4 6 本报告是严格保密的 项目位于苏中城市泰州主城区海陵区南部 在 空间上是泰州主城区的南向沿展区 u苏中位于长三角北翼 是江 苏省次发达地区 包括南通 扬州和泰州三市 泰州位于苏 中的中心位置 u项目位于泰州市主城区南部 距主城区商业中心的空间距 离约8分钟车程 主城区 项目用地 约8分钟车程 项目区位 7 本报告是严格保密的 项目用地规模达12平方公里 区域地块方正 利于成片开发 目前北区已出让三产用地230余亩 u地块东西长4 2公里 南北相 距2 8公里 总占地面积达12平 方公里 属于大规模土地一级 开发项目 u项目地块方正 利于
5、整体规 划 成片开发 u内部以周山河为界 分为南 北两片 地块北部目前已出让 村镇三产用地4块共计234余亩 其中两块土地已在进行建设 剩余地块总共可出让面积为 8311亩 已出让 地块 占 地 1泰州福 泰大 酒店 35 亩 2东谢 村三 产 45 亩 3莲花村 三产 35 亩 4百饰得 装饰 城 100 余 亩 数据来源 区域控规优化方案 1 4 1 24 3 周 山 河 北区 南区 项目规模 8 本报告是严格保密的 两条城市主干道将项目地与泰州主城区区隔 规划道 路的建成将提高项目东 南两侧的交通进入性 西 泰高路 双向6车道 连接主城区和高港的快速道 路 是泰州向外的最主要通 道 主城
6、区海陵区40 以上 车辆进出泰州的必经之路 南 规划中的香椿东路 现状为农用地 东 规划中的春兰路 现状为农用地 北 永定路 双向6车道 原328国道 东连南通 西 接扬州 车流量大 在328 国道南移后 主要承担市内 交通功能 成为城市主干道 主 城 区 本项目 项目四至 9 本报告是严格保密的 项目西北两侧设有长途汽车站 汽车4S销售店 加油站及少 量居住小区 东南两侧多为农田 村庄 空间上属于城乡结 合部 街边村宅 永兴花园 安置区 丰田4S店 南侧村庄 东侧村庄 汽车4S销售店 西湖翠苑 汽车南站 项目外围 10 本报告是严格保密的 7 3 5 6 8 1 2 4 地块内部地势平坦 分
7、布众多农田 水系 现状建筑物主要 为村庄 工矿企业 商店及学校等 整体呈现乡村空间特质 u地块内分布8个村镇 共有工 厂 商店近百家 总计村民 3300多户11600人 u区域内现状建筑物主要为民 房和部分厂房 商店 学校 建面36 50万平方米 多数面临 拆迁 建筑物多为砖混结构 拆迁强度不大 u村镇内部设有派出所 卫生 所 地块边缘设有学校 邮政 等少量公共服务设施 配套水 平较低 仅能满足村民基本生 活需求 辖区 乡镇村庄户数人数 海陵区1东谢村11003850 2刘庄村 3双河村 4振兴村 高港区5白马镇朱穆村3141100 6野徐镇殷蒋村5712000 开发区7寺巷镇西谢村13284
8、650 8寺巷镇军甫村 共计总户数3300多户 总人口11600人 村庄 厂矿企业 村庄典型乡镇 企业 双河村 海陵区新动力贸易商行 龙宇 机械厂 旺家福床垫生 产厂 宝天钢铁经营 部 调速电机厂 煤矿用 防爆电器厂等10余家企 业 朱穆村高港区荣海钢结 构厂 金山体 育器材厂 殷蒋村有体育健身器材企业几十家 地块内部 11 本报告是严格保密的 地块内部水资源丰富 但大部分河道水质遭受不同程度污染 在水网密布的泰州 区域水资源现状对地块开发支撑较弱 序 号 河名起止点 河道现状 米 水质现状 长宽 1凤凰河永定东路 周山河1200最宽 50 属于城市景观带 河道治理好 两边种 植绿色植物 水质
9、清澈 2刘西河永定东路 周山河117630河道两边为农 田和乡村道路 水质一般 3向阳河泰高路 刘西河85735河道污染较重 河边堆有生活垃圾 河 面漂有悬浮物 水质差 4西周河周山河 香椿路165016 5周山河泰高路 春兰南路4200 东部较 宽 达 6 0 河道未治理 岸边有绿色植被 河边多 采砂场 部分水体遭到破坏 6跃进河泰高路 庆丰路113915河道未治理 两边为农 田或乡间道路 无植被保护 水质一般 7东周河周山河 香椿东路161615 8庆丰河周山河 小港河156935河道污染较重 水面漂浮生活垃圾 9东谢河永定东 周山河118632河道未治理 水质一般 水塘区域内点式散布着若
10、干不规则水塘 周边多为农田或低矮植被 水质一般 西周河 凤凰河 p地块内水系资源发达 布有大小河道9条以及 若干不规则河塘 p大部分河道尚未得到有效治理 水质较差 p从主城区延伸出的凤凰河水质清澈 景观较 好 两岸设有绿化带 周边土地将受益于其良 好的水景资源 可实现较高的市场价值 周山河 4 1 8 2 6 5 7 3 9 内部资源 水质状况 好 差 12 本报告是严格保密的 地块内部交通由村级公路实现 路幅狭窄 分布零散 未形 成完整道路体系 区域内通达性差 南北向的海陵南路 鼓 楼东路和东西向正在修建中 u地块内道路分布零散 村落 间缺乏有效交通组织 内部通 达性差 u现有村级道路路幅狭
11、窄 部 分路段路幅仅为3米 只能勉强 通过一辆的士 居民出行多为 步行或者驾驶摩托 部分道路 经过水泥硬化 路面较为平整 u地块在西北两侧主干道均设 有出口 但路口昭示性低 进 入性差 u综合而言 现状道路直接利 用率低 需整体改造 在建规划道路 地块内主 要车行路 地 块 内 部 道 路 内部交通 1 2 3 海陵南路 鼓楼东路 3 1 新建东路 2 13 本报告是严格保密的 沿周山河南侧有220KV 110KV两条市政高压线并行经过 由于迁移成本较高 深业决定保持线路现状 在河道南侧增 设60米绿化带以降低高压线对周边土地的影响 n周山河南岸架设的2条高压线等级高 不能进行地埋处理 且迁移
12、成本大 所需 手续繁杂 因此规划单位和开发公司决定保持高压线现状 在周山河南侧河岸设 置60米绿地面积 并打造20米亲水平台 沿河退让80米用地 以最大程度降低高 压线对周边区域的影响 绿化带 220KV 影响因素 110KV 14 本报告是严格保密的 周山河区域尚停留在概念塑造阶段 泰州城市 居民对该区域认知度较低 整个片区较为陌生 政府这几年一直在说周山河区域开发 这个概念已经炒作几年了 我印象是328国道一 边的区域 说实在话可能泰州人都不太清楚这个区域 碧桂园购房者 周山河街区 不太清楚 这里有条周山河 估计你说的地方应该在这里 泰州的哥 市民对周山河地区的印象关键词 无人气 区域陌生
13、 近郊乡村 区域认知 15 本报告是严格保密的 基于项目的本体分析 周山河街区项目属大 规模区域开发项目 本身不具备强势自然资 源 其发展受所属城市及区域的影响较大 需要进一步分析泰州的基本情况 以明确项 目的基本属性 16 本报告是严格保密的 目标解析与项目核心问题 项目属性界定1 1 项目本体分析 1 2 区域属性分析 城市新区成功开发模式Part 3 Part 2 Part 1 开发实施策略Part 4 17 本报告是严格保密的 泰州是长三角区域发展格局中的第三梯度城市 同长三 角其他城市相比 经济总量和对外开放度较低 u新出台的长三角城市群区域 发展规划纲要中长三角城市群 包括上海 无
14、锡 扬州 杭州 南京 泰州等 16个城市 它 们形成了以上海为中心的四级 城市梯度层次 城市体系结构 完整 u泰州在江苏沿江8个地级市中 成立地级市 1996年8月成立 地级市 最晚 城市经济总量 较低 对外开放度水平不高 06年长三角区域江苏城市GDP发展水平分析 06年长三角区域江苏城市实际利用外资水平分析 资料来源 江苏省统计局网站 第一梯度城市 上海 GDP总量远远高于长三角城市群 其它城市 GDP总量超过10000亿元 第三梯度城市 南通 绍兴 常州 台州 嘉兴 扬州 镇江 泰州 城市GDP总量在1000 3000亿元之间的 城市 第四梯度城市 湖州 舟山 城市GDP总量低于1000
15、亿 元的城市 第二梯度城市 苏州 杭州 无锡 宁波和南京 城市 GDP总量超过3000亿元 城市经济 18 本报告是严格保密的 泰州城市发展历程较短 人口规模基数较小 属于区 域性中等人口规模城市 增幅速度较低 u96年泰州设市至今 发展历 程仅有12年 市区城市人口规 模06年增长为64 26万人 u泰州城市人口发展处于缓慢 增长期 2001年以来 人口年 增幅不足万人 城市集聚度较 低 泰州市目前人口太少 因此政府出台了很多政策去吸引人口的迁入 尤其是对于购房 入户方面 给与的相关优惠政策很多 泰州市建设局 张局长 制约泰州城市发展规模的主要因素其实是泰州本身的人口规模和人口增长速度 目前
16、 泰州城市人口增长每年仅约1万人 泰州金成地产销售经理 华健峰 资料来源 2006年泰州统计年鉴 01 06年泰州市区人口变化分析 城市人口 19 本报告是严格保密的 项目位于主城区南向发展的主轴线上 位属新区 政府关注 度高 是政府主导下的大规模区域开发项目 u周山河区域位于城市发展方向上的精华区域 代表 着城市的未来和希望 是政府主导推动下大规模开 发的城市重点区域 p主城区南向发展主轴线上 泰州主城区发展规划重 点向南 适度向东 周山河街区就在向南龙脉的中 轴上 是泰州市今后开发建设的重点区域 p成为城市发展的先锋 老通扬运河以南地区 基 本上为城市新区 政府对其以开发拓展为主 周山 河街区的成功开发就是泰州城市新区的成功发展 p 开发正式启动 位于城市新区范围内的的周山河 街区的开发建设 是2007年泰州市投入83亿元进行 中心城市建设的十大工程之首 老通扬 运河 老城区 区位特征 20 本报告是严格保密的 项目属性界定 政府主导下的三线城市新区相 对陌生区域的大规模土地一级开发项目 p区域属性 政府主导下的三线城市新区项目 属性界 定 属性诠释诠释 三线线城 市 同长三角其他
