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1、54 / 54前 言首先，十分荣幸能参与研究、撰写由泉州市船舶工业有限公司开发建设的船厂员工宿舍楼（一期）项目的前期物业服务管理方案。我司将依托自身自创建伊始至今不断开拓、进取、创新积累的经验和管理实力，凭借公司管理层多年（1998年始）从事物业服务管理工作，并一直作为物业管理公司运作工作的最高执行人，着眼全局，不断学习先进管理理念（如世界排名第三、亚洲排名第一的香港戴德梁行公司和国家一级物业管理资质招商物业公司等行业领羊人的先进管理理念）与先进管理经验，结合物业管理条例、住户大会规程、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）、福建省物业管理条例等相关法律法规以及ISO9000质量管理体系、I
2、SO14000环境管理体系、OHSAS18000职业健康安全管理体系三大国际通用标准领导全体员工本着“团结、守规、勤奋、创新”八字方针开展物业服务管理工作。我公司将依托自身的团队的专业管理实力，结合泉州市船厂员工宿舍楼项目的现状，对泉州市船厂员工宿舍楼项目的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和泉州市船舶工业有限公司对该项目的定位和实际需要的前提下，凭借公司在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为泉州市船厂员工宿舍楼项目的住户创造一个和谐而优美的居住、生活及购物环境，提升泉州市船厂员工宿舍楼项目的物业
3、价值，造就泉州市船厂员工宿舍楼项目成为泉州市乃至福建省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本物业服务管理方案是根据我司组织相关专业人士对泉州市船厂员工宿舍楼项目（开发策划设计方案）进行全方位考察、探讨、研究后，结合先进的企业服务理念及标准，而编制的物业服务管理方案。我司一旦有机会与泉州市船舶工业有限公司合作，将组建强有力的团队实现服务管理方案中所有承诺。 再次感谢泉州市船舶工业有限公司暨各位领导给予我们这次参与研究和撰写该项目的物业服务管理方案的机会。希望我司能有对该项目的物业服务管理机会。 泉州Z诚物业有限公司2007年9月17日一、 泉州市船舶工业有限公司员工宿舍楼项目简介（一）泰山石油(新
4、加坡)有限公司泰山石油(新加坡)有限公司是一家成立于新加坡的集团控股公司，拥有在香港上市的泰山石化集团有限公司 56.67% 的股份，泉州船舶工业有限公司的全部股份以及泰山泉州海事学院的全部股份。该公司成立于 1996 年 1 月，投资领域涉及石油运输、仓储、供应、分销、造船和船舶维修等方面。其总部位于新加坡，主要在亚太地区和中国开展其业务。泰山石油于 1998 年被新加坡贸易工业部授予全球贸易商家计划证书，并于 2002 年赢得新加坡 1000 强称号，同时还成为了新加坡商业联盟的法定成员。2005 年，泰山石油荣列杰出综合成就-新加坡工业百第 16 位。同时还被新加坡国际企业发展局和新加坡
5、标准、生产力与创新局授予发展最快50家中小企业的奖项。（二）泉州船厂造船项目是泉州船厂的分项目，厂址位于惠安县净峰镇斗尾港区，计划占地169万平方米，岸线4000米，使用海域面积为210万平方米。项目规划有两个造船坞和6个码头泊位，计划分两期建设。一期项目先建设长480米、宽106米、深13米的造船干坞一座，码头四泊位1280米及相应的配套设施。一期项目预计总投资约30亿元，每年能生产10万吨级、17万吨级货船、油轮及8000标箱的集装箱货轮12艘，并兼容超级油轮和海洋工程船，年造船吨位达到148万载重吨的能力，一期项目完成后，每年能带来58亿元的销售收入。二期项目计划增建长360米、宽80米
6、、深13米的干船坞一座及550米二泊位舾装码头，二期项目完成后可建造30万吨的超级油轮，年造船数16艘，年造船吨位将达260万载重吨。 （三）员工宿舍楼项目简介泉州市船厂项目位于泉州市惠安县尾斗镇涂斗斗路南侧，与海湾加油站隔路相望。项目技术指标如下：泰山泉州船厂员工宿舍楼技术指标单位：平方米项目名称泉州船舶工业有限公司修船项目职工宿舍楼规划用地面积33000一期用地面积15332.9建筑面积20770.98建筑占地面积4756.91#宿舍A4927.73建筑密度31.04%1#宿舍B2728.88容积率1.351#宿舍C2728.88绿地率34.98%2#宿舍A4927.73室外停车位322#
7、宿舍B2728.882#宿舍C2728.88二期、三期用地面积17667.1建筑面积29153.42建筑占地面积29153.42A#3205.2建筑密度24.04%B#3778.2容积率1.65C#3205.2绿地率30.80%D#2805.57E#2805.57F#2618.1G#10735.58 该项目是泉州市船舶为员工创造良好家居生活、工作环境的福利工作。整个项目设计较为合理，内配套有医务室、图书馆、活动室、收发室、棋牌室、库房、餐厅、超市、理发室、酒吧、网吧、健身房，是员工安居乐业的好地方。 在硬件配置方面，有垃圾收集点、化粪池、停车位、配电房、活动场地（球场）等，也是比较齐全的。该项
8、目分三期建设，现在一期已基本竣工，计划近期交付使用，二、三期也在紧张的筹建中。一期工程有主出入口一个，次出入口一个。主出入口位于涂斗路边，交通十分方便，次出入口位于2号楼边。该项目一期工程共有5 层、一层是为员工提供生活方便的各配套设施，二层以上为居住场所，共有房子160套（其中2房1厅16套，约108平方米/间，1房1厅144套，约86平方米）可提供员工住宿约1700人，是个较大规模的员工宿舍楼。 项目服务管理宗旨及理念：（1）以物业服务管理为重点，走物业服务企业与厂方员工共创文明居住小区为宗旨。（2）泉州市船舶工业公司（行政人事部）与泉州挚诚物业有限公司共同配合，有机把两家公司企业文化融合
9、在一起，达到两个公司在“社会、经济、政治、环境”四个方面“双赢”的硕果。二、 整体方案策划思路针对本物业小区的自然条件和住户构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对泉州船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为：以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨，依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作，结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系（推选宿舍区职工代表楼长）。（一）、安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人严格实施“来访登记”的方式进行控制；在
10、交通、物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆规范”法，对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于小区，以确保本小区在安全管理上的万无一失。保安人员素质要求：采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训；所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必须跨立服务，统一着装，配饰“人性化”服饰。（二）、公共事务管理与人性化服务针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：1、设定小区服务中心。采取酒店式
11、一站式服务的方法，只需住户打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。2、“时效制”所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制，在对住户公开承诺的时间内完成。3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的，均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。（三）、消防管理对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。2、建立防火规章制度，由物业服务管理中心与小区住户签定消防责任书
12、，并实施必要的奖惩措施。3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户（楼长）共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除住户办公区域内的火险隐患。5、定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。（四）环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式：1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的（劳动定额）标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。2、按照国际环境质
13、量体系的要求全面管理小区的生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理，与驻宿舍区职工日常生活紧密联系，便于实施一体化管理模式，组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。（五）社区文化为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业住户参与意识，使物业服务管理中心工作的得到
14、住户及住房及社会各界的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。首先，在物业入驻时，望能得到厂方大力支持，开展一次主题为“爱我家园”的喜庆活动（旨在为船厂宿舍区域职工住户“乔迁”新居的庆祝活动，借此机会加强各方沟通及宣传企业文化）。其次，在日常管理服务期间，每季度开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动；每到节日还将举行小型庆祝活动；在小区显眼处设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及小区住户共同参加学习交流，每月更换社区宣传栏，让住户了解物业服务管理中心，信任物业服务管理中心，支持物业服务管理中心的工作。（六）内部运行机制本公司的内部管理机制全方位地推行
15、了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。三、 管理机构设置和规章制度（一）管理机制1、时效工作制：我方对住户的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在对住户公开承诺的时间内完成或有处理结果。2、公开服务制：所有服务工作均面向住户、厂方管理，禁止员工向住户索取任何酬劳。3、首问责任制：任何员工在接到住户咨询、投诉、求助时，均负责将住户的问题跟踪至解决完毕，方可获得公司认可。4、财务公开制：我方将定期向厂方公开财务收支账目，接受厂方的公开咨询。除日常管理开支外，凡需额外费用开支（如工程修缮等）均应事先以书面形式征得厂方同意及明确费用拨付后，方予以实施。5、全天候服务：我方实行全天24小时服务。物业服务管理中心设热线服务电话，欢迎住户随时拨打。6、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的
