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1、地铁蛇口西 深大 前海湾上盖物业地铁蛇口西 深大 前海湾上盖物业 开发评估开发评估 委托委托单单位 深圳市地位 深圳市地铁铁有限公司有限公司 编编制制单单位 中原地位 中原地产产代理 深圳 有限公司代理 深圳 有限公司 二二00八年八月二十八日八年八月二十八日 I 102 目 录 地地铁铁蛇口西蛇口西车辆车辆段物段物业业开开发评发评估估 1 一 项目总论 2 1 项目背景 2 1 1 项目名称 2 1 2 开发公司 2 1 3 承担研究工作的单位 2 1 4 研究工作依据 2 1 5 项目用地规划指标 3 2 经济测算研究结论 3 二 项目经济技术指标 5 三 经济测算的假设前提 5 四 投资
2、估算与资金筹措 7 1 项目总投资估算 7 2 资金筹措 7 2 1 资金来源 7 2 2 项目筹资方案 8 2 3 投资使用计划 9 五 销售及经营收入测定 10 1 各类物业销售收入估算 10 II 102 2 销售税金及附加估算 11 3 租售经营利润各项指标 12 六 财务分析 12 1 盈利能力分析 12 2 项目不确定性分析 13 七 项目经济测算研究结论 14 附 表 16 附表一 项目投资成本估算表 16 附表二 项目总投资结构表 17 附表三 租售收入与经营税费及支出估算表 18 附表四 资金来源与运用表 19 附表五 项目现金流量表 20 附表六 损益表 21 地地铁铁深大
3、深大车辆车辆段段综综合体物合体物业业开开发评发评估估 22 一 项目总论 23 1 项目背景 23 1 1 项目名称 23 1 2 开发公司 23 1 3 承担研究工作的单位 23 1 4 研究工作依据 23 1 5 项目用地规划指标 23 2 经济测算研究结论 24 III 102 二 项目经济技术指标 26 三 经济测算的假设前提 26 四 项目开发建设进度安排 27 1 有关工程计划说明 27 2 施工横道图 27 五 投资估算与资金筹措 28 1 项目总投资估算 28 2 资金筹措 28 2 1 资金来源 28 2 2 项目筹资方案 29 2 3 投资使用计划 30 六 租售及经营收入
4、测定 31 1 各类物业租售收入估算 31 2 销售税金及附加估算 31 3 租售经营利润各项指标 31 七 财务分析 32 1 盈利能力分析 32 2 项目不确定性分析 32 八 项目经济测算研究结论 34 附 表 36 附表一 项目投资成本估算表 36 IV 102 附表二 项目总投资结构表 37 附表二 项目总投资结构表 37 附表三 租售收入与经营税费及支出估算表 38 附表三 租售收入与经营税费及支出估算表 38 附表四 资金来源与运用表 39 附表五 项目现金流量表 40 附表五 项目现金流量表 40 附表六 损益表 41 南山地南山地铁铁前海湾前海湾车辆车辆段上盖物段上盖物业业开
5、开发评发评估估 42 一 项目总论 43 1 项目背景 43 1 1 项目名称 43 1 2 开发公司 43 1 3 承担研究工作的单位 43 1 4 研究工作依据 43 1 5 项目用地规划指标 43 1 6 项目开发手续及进度 44 2 经济测算研究结论 44 三宗地综合经济测算结果 45 二 项目经济技术指标 47 三 经济测算的假设前提 47 V 102 四 项目开发建设进度安排 48 1 有关工程计划说明 48 2 施工横道图 49 五 投资估算与资金筹措 50 1 项目总投资估算 50 2 资金筹措 52 3 投资使用计划 52 六 销售及经营收入测定 53 1 各类物业销售及经营
6、收入估算 53 2 租售税金及附加估算 54 3 租售经营利润各项指标 55 七 财务与敏感性分析 56 1 盈利能力分析 56 2 合作双方收益情况 56 3 项目不确定性分析 57 八 项目经济测算研究结论 61 九 三宗地综合经济测算结果 63 附 表 64 附表一 项目施工横道图 64 附表二 项目投资成本估算表 67 附表三 项目销售收入与税金表 73 VI 102 附表四 项目经营收入与税金 75 附表五 项目投资计划与资金筹措估算表 78 附表六 资金来源与运用表 79 附表七 损益及利润分配表 81 附表八 项目现金流量表 83 附表九 项目敏感性分析表 84 附表十 三宗地综
7、合现金流量表 85 附表十一 三宗地综合后的损益表 86 1 102 地地铁铁蛇口西蛇口西车辆车辆段物段物业业开开发评发评估估 2 102 一 项目总论 1 项目背景 1 1 项目名称 南山地铁蛇口西车辆段物业项目 1 2 开发公司 深圳市地铁有限公司 1 3 承担研究工作的单位 中原地产代理 深圳 有限公司 1 4 研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 深圳市 发展计划局 深计 2003 590 号 房地产开发项目经济评价方法 建设部 建标 2000 205 号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委 建设部 计投资 1993 530 号 关于印发经济评估方法
8、的通知 及附件 中国国际工程咨询公司 咨经 1998 11 号 深圳市建设工程价格信息 关于提交地铁前海湾车辆段物业用地规划设计条件的函 深圳市规划局 深规函 2008 59 号 3 102 委托方提供的相关数据 其它相关政策 1 5 项目用地规划指标 根据项目方案的规划建议 本项目建设规模及内容包括如下 项目用地总经济技术指标 总用地面积176524m2 总建筑面积 428830 m2 其中规定建筑面积 303330 m2 核增总建筑 面积 123500 m2 容积率1 7 停车位1190 个 A 地块经济技术指标 用地面积31380 m2 建筑面积 总建筑面积 98700 m2 其中职工单
9、身宿舍 65000 m2 幼 儿园 3500 m2 核增建筑面积 28200 m2 容积率2 2 停车位310 个 B 地块经济技术指标 用地面积99198 m2 总建筑面积 330130 m2 其中住宅建筑面积 227000m2 包括廉租房 182000 m2 商业建筑面积 5280 m2 其他配套 2550 m2 核增建筑面积 95300 m2 容积率2 4 停车位880 个 2 经济测算研究结论 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标如下表所示 4 102 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标表表 序号序号名称名称单单位位数据数据 项项目目规规划划设计设计指指标标 1总总占地面占地
10、面积积平米平米176524 其中其中A 地地块块平米平米31380 B 地地块块 平米平米99198 2总总建筑面建筑面积积平米平米428830 容容积积率率1 7 计计容容积积率建筑面率建筑面积积平米平米300091 3A 地地块经济块经济指指标标 总总建筑面建筑面积积平米平米98700 容容积积率率 2 2 职职工工单单身宿舍建面身宿舍建面平米平米65000 4B 地地块经济块经济指指标标 总总建筑面建筑面积积平米平米330130 容容积积率率 2 4 廉租房建筑面廉租房建筑面积积平米平米182000 住宅建筑面住宅建筑面积积平米平米45000 商商业业建筑面建筑面积积平米平米5280 项
11、项目目经济经济效益数据效益数据 1租售收入万元230404 00 2总投资估算万元114810 89 3总利润万元90741 46 4净利润万元68056 10 5财务净现值 税前 万元12399 6财务净现值 税后 万元6721 7内部收益率 税前 15 30 8内部收益率 税后 11 98 9动态投资回收期 税前 年4 85 10动态投资回收期 税后 年4 96 11投资利润率 税前 64 97 12投资利润率 税后 48 73 5 102 可行性研究结论 项目开发单位深圳市地铁有限公司 具备充沛资金 技术实力 工程经验和 良好信誉 本项目的市场前景良好 从技术方面项目充分具备可行性 另一
12、方面 项目的财务净现值为正 说明项目具有良好的经济效益 6 102 二 项目经济技术指标 序号序号名称名称单单位位数据数据 项项目目规规划划设计设计指指标标 1总总用地面用地面积积平方米176524 2总总建筑面建筑面积积平方米428830 住宅平方米110000 商业平方米5280 幼儿园配套平方米3500 政策性住房用地建筑面政策性住房用地建筑面 积积 平方米182000 3总总建筑容建筑容积积率率1 7 4土地使用年限假设年50 5开发期年5 三 经济测算的假设前提 项目的经济技术指标由委托方提供 项目建设成本部分由委托方提供 项目土地成本由委托方提供 商品房部分楼面地价为2733元 平
13、方米 项目开发建设进度参考委托方提供的分期开发建议 项目开发后 住宅部分出售 我方根据市场评估销售进度 并且假设实现 100 的销售率 办公及商业部分全部出租 我方根据市场评估了出租进 度 并且假设在项目成熟后出租率稳定在95 项目进入市场后的出售及出租价格 由我方根据市场初步评估 但在项 目开发后进行出租或出售的价格需根据当时的市场情况而定 预计与我 方在此初步评估的价格有所差距 7 102 项目开发进度安排 本项目总建筑面积428830平米 包括住宅292000平米 其中 廉租房182000 平米 商业5280平米 其他相关设施131550平米 根据市政府的相关规划和要求 地铁2号线将在2
14、010年前建成通车 本项目廉租房要求在项目首期开发 据以上数据 项目在2009年将主要建设地铁相关设施131550平米 2009年则 主要建设廉租房 2010年主要建设项目的住宅部分 根据目前房地产市场情况 预计房地产市场可在2010年走出目前的市场低谷并将快速发展 8 102 四 投资估算与资金筹措 1 项目总投资估算 本项目开发建设总投资额合计为 114810 89 万元 其中各项成本费用的估算 额及单价详见下表 投投资资成本估算明成本估算明细细表表 序序 号号 项项目目 建筑面建筑面积单积单 价价 元元 投投资额资额 万元 备注 1土地楼面地价土地楼面地价0 00 0 00 委托方提供按
15、 2733 元 平方米 测算 2前期前期费费用用120 00 3601 09 主要包括建筑规划设计费 园 林规划设计费 报建费 勘察费 等 3建筑安装等建筑安装等费费用用3121 30 93667 24 3 1 非政策性住房建安 费 3000 00 35427 24 3 2政策性住房建安费3200 00 58240 00 4开开发发期税期税费费97 24 2918 05 按 1 3 项之和的 3 计 5管理管理费费用用100 16 3005 59 按 2 4 项之和的 3 计 6不可不可预见费预见费用用171 93 5159 60 按 2 5 项之和的 5 计 7 财务费财务费用用 64 72
16、 1942 20 按现行利率 8租售租售费费用用150 52 4517 12 按照销售收入的 3 和招商面 积的年租金收入的 10 计 合合 计计3825 87 114810 89 项目每年的成本投入状况可见附表二 项目总投资结构表 9 102 2 资金筹措 2 1 资金来源 本项目建设共需资金 114810 89 万元 分析各种融资渠道的可能性和合法性 并考虑筹资成本与筹资风险 确定本项目的资金来源主要包括自有资金 资本金 银行贷款和租售收入回款等 2 2 项目筹资方案 本项目开发投资的资金来源有三个渠道 一是自有资金 二是银行借款 三 是销售收入用于投资 本项目总投入 114810 89 万元 考虑地铁公司的资金实力 以及项目需求 预计开发商需投入自有资金 41000 万元 占总投资的 36 在自 有资金的使用上 本项目假设根据项目开发建设期的需要在前期投入 另需向银 行借款 26000 万元用于投资 剩余部分由租售回款收入进行开发投资 自有自有资资金金 本项目自有资金 资本金 为 41000 万元 银银行行贷贷款款 根据项目建设资金投入及自有资金的使用情况 销售收入回款的情况 本
