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1、专题讲座一 国内大型工业园区管理模式 1 目 录 A 国内高科技园区管理模式 B 园区开发运营模式 C 国内知名园区介绍 2 高科技园区的基本功能 高科技园区的基本功能 科技园区是一个高度优化的场所 同时具有一个 产学研 一体化的运行机制 比其他区域具有更强 的吸纳能力 能够在短期内吸纳和集聚大量的人才 研发机构 生产企业 并有机地结合起来形成巨大的 经济能量 当企业群集聚到临界数量 则会形成产业 聚群 形成高科技产业带 区 从微观的角度 科技园区内的孵化器或创业中心 通过创造优良的条件训练 支持和发展一批成功的小 企业家 盈利的企业和风险投资家 是科技园区内培 育高技术企业的起点 科技园区的
2、辐射功能与效 应分为三个层次 一是技术的 辐射效应 二是经济的辐射效 应 三是管理的辐射作用 科技园区的高科技技术及产业 对地区发展的左右主要表现在 一 是带来大量的新增税收 二是带动 服务业 中介行业等相关行业的发 展 三是对传统产业具有改造作用 四是带动了城市化进程的加快 改变地区的形象 集聚功能与效应孵化功能与效应 辐射功能与效应带动功能与效应 从宏观的角度 科技园区 是高技术企业的孵化器和摇篮 孵化器使高技术企业从无 到有 高科技园区使高科技企 业从小到大 3 国内高科技园区成功经验的借鉴 园区成功经验经验 上海张张江高科技园 吸引并留住一批微电电子 生物医药药的龙头龙头 企业业并形成
3、集聚效应应 经营经营 和管理模式创创新 开发发公司运作园区建设设并上市 天津经济经济 开发发区 经营经营 和管理模式创创新 苏苏州 新加坡 工业业园 与新加坡接轨轨 不断完善法制法规环规环 境 管理体制改革 建立精干高效的政府工作体制 深圳高科技园区 加快风险风险 投资资建设设和引进进步伐 中关村健翔园 原创技术孵化 转化和为国际科技交流与高科技商务活动提供服务 中关村丰台园 抓住成为为国家高科技园区的机遇 依托中央企业业 建造花园式开发发区 开发经营发经营 模式创创新 引进进民营资营资 本 打造北京南部总总部基地 中关村德胜胜园 着力建设设科研开发发和孵化企业业 打造中心城区特色高科技园 中
4、关村电电子城 环环境改善 国企改制 产业产业 改造 高科技园区各类管理模式优缺点对比 类型优点缺点 行政主导型 纵向协调型 有利于城市政府的宏观调控 园区不会脱离城市的整体规划 轨道而片面发展 管委会权限很少 不利于大胆创新和试验 管委会在许多职能部门的多重管理下 造成相互推 诿和相互扯皮的现象 管理工作效率低下 集中管理制 管委会有较大的经济管理权和部分社会事务管理权 以及拥 有对新运行体制和机制的试验权 能够不断探索和创新 摆脱了各市级管理部门的牵制和约束 能够及时果断地处理 园区内重大问题 提高工作效率 有利于开发区的整体规划 和协调发展 管委会下属部门受管委会统一领导 摆脱了双重管理
5、能够 保持相互沟通和协调一致 避免相互扯皮的现象 容易脱离城市整体的发展规划 并造成与老城区的 资源和人才的竞争 公司制 有利于政企分开 使开发区政府从大量的行政事务中解脱出 来 提高工作效率 增加对市场信息的敏锐性 有利于总公司经济实力的增强 进行园区建设 并提高整体 建设的速度和整体经济效益 开发公司作为经济组织 缺乏必要的政府行政权力 如征地 规划 项目审批等 行政协调能力不强 权威性不及政府部门 影响了管理效力的发挥 只能在较小型的开发区中适用 容易造成政府部门与开发公司各行其是 形成管理 的死角 开发公司是一个企业 必然会采取各种手段达到盈 利的目的 追求经济效益的最大化 混合型 政
6、企合一型 建立初期对开发区的建设具有一定的推动作用 有利于管委 会和总公司各司其职 既发挥政府的行政职能 同时又发挥 总公司的经济杠杆功能 政企分开型 管委会与总公司并存 不仅体现了 小政府 大企业 的原则 还有利于充分发挥 政府的行政职能 同时利用实力雄厚的企业资金和先进的技 术管理经验来弥补开发区自身的不足 充分发挥企业的职能 使二者相互促进 相互配合 在初创阶段 难以集中有限的人力 物力和财力进 行建设 有可能与政府的职能部门产生矛盾或相互 推诿的现象 管委会与专业公司并存 管委会与合资公司并存 集中管理型 管理模式 行政主导型管理模式 纵向协调型 和集中管理型 强调由所在城市的政府全面
7、领导开发区的建设与管理 所在城市的人民政府设置管理委员会 成员由原政 府行业或主管部门的主要负责人组成 园区内各类企 业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行 管委会只复杂在各部门之间进行协调 不直接参与开 发区的日常建设管理和经营管理 所在区县政府负责 园区内的公安 消防 卫生 网点等的管理 哈尔滨 高新技术产业开发区属于 纵向协调型 的典型 管理 结构如下所示 是我国大多数高新区所采用的管理模式 由市政府在开发 区设立专门的派出机构 管委会全面管理园区的建设和发 展 具有较大的经济管理权限和相应的行政职能 管委会 可自行设置规划 土地 项目审批 财政 税务 劳动人 事 工商行政等部门
8、可享受城市的各级管理部门的权限 同时也接受主管部门必要的指导和制约 真正体现了 小政府 大社会 的特点 苏州高新技术产业开发区即采 用此种模式 如下图 纵向协调型 管理模式 所在城市人民政府 土地管理 科委 计划经贸 规划设计 环境保护 海关商检 财政税务 所在区县政府 管委会及下设部门 区内各类企事业单 位 管委会 办公室 规划局 招商局 科技发展局 财政局 建设管理局 劳动 人事局 经济贸 易局 区内各类企事业单 位 所在城市人民政府 工商行政管理局 公安局 税务局 公司制管理模式 又称企业型管理模式 这种管理模式主要是以企业作为开发 区的开发者与管理者 目前在县 乡 镇 级的开发区和高
9、新区中使用的较多 县 乡政府并不设立派出机构 而是通过建立开发公司作为 经济法人 组织区内的经济活动 并承担部分政府职能 如 协调职能等 总公司直接向所在地区政府负责 实行承包经营 担负土地 开发 项目招标 建设管理 企业管理 行业管理和规划管 理等职能 而园区的其他管理事务 如劳动人事 财政税收 工商行政 公共安全等 主要还是依靠政府的相关职能部 门 开发公司 基础设 施建设 项目招商 行业和企业管理 土地开发 环保事务 县 乡 镇 人民政府 规划管理 政企分开型管理模式 政企合一模式 混合型管理模式 政企合一型与政 企分开型 是在管委会下设一个开发公司 管委会负责决策 职能管理以 及服务性
10、工作 而开发公司则负责开发区内的基础设施建设 这种开发公司尽管是经济实体 但管理行为很大程度上仍然是 行政性的 管委会和开发公司在人员设置上相互混合 负责人 通常是互相兼任 即是通常所说的 两块牌子 一套班子 在 这种管理模式下 政府的管理具有双重性质 不仅行使审批 规划 协调等行政之前 同时还负责资金筹措 开发建设等具 体经营事务 而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权 我国南通开发区采用的是此种模式 管委会作为地方政府的派出机构 行使政府管理职权 不 运用行政权力干预企业的经营活动 只起监督协调作用 而开发公司作为独立的经济法人 实现企业内部的自我管 理 从而实现政府的行政权与企业的经营
11、权相分离 政企 分开模式 目前为我国大多数开发区所采用 根据具体情 况不同 又可分为三种类别 管理模 式 特点开发区 管委会 与总公 司并存 既设有管委会 又设开发公司 管委会负责 宏观决策 监督 协调和项目审批 开发公 司负责项目引进 经营各种基础设施 广州 天 津 常州 等 管委会 与专业 公司并 存 设立管委会和各种专业公司 由专业公司负 责各项基础设施的建设 福州马尾 江苏昆 山 管委会 与联合 公司并 存 管委会与联合公司并存 管委会作为政府派 出机构行使管理职权 而负责开发区建设及 项目引进的开发公司是由管委会与其他企业 共同出资建立的股份公司 宁波 苏 州等 管委会 规划管理 财
12、政 税务 招商引资 土地管理 工商管理 开发公司 区内各类企事业单 位 目 录 A 国内高科技园区管理模式 B 园区开发运营模式 C 国内知名园区介绍 9 以园区为载体的工业房地产开发 经历 了三种主流阶段 形成了多元化投资开 发和多种管理模式格局 政府投资 兴建园区为主流 政府主导 企业参与 兴建园区为主流 政府配合 企业主导 兴建园区为主 在政策没有放开 思想没 有解放 也无较好的市场化 经济主体时 筑巢引凤 策略曾是各地政府互相学习 极其推崇的工作经验 在政策逐渐放开 思想逐 渐解放 出现实力强大 良 好运营的市场化经济主体 各地政府在工业房地产开发 中非常注意与龙头企业的积 极合作 在
13、政府与企业 企业与企业 之间专业化分工越来越细 在 筑巢引凤 策略基础上 一些有胆识和远见的政府 开始推行 引凤筑巢凤引凰 的策略 土地开发的投资主体 外商独资 中外合资合作 中方企业独资 政府投资模式 土地开发的管理主体 政府直接管理 开发区管委会管理 名为管委会管理 实为公 司管理 管委会 开发公司关系 政企合一模式 政企分开模式 公司自治模式 10 国内的园区开发和运营管理有三种模 式 公司制运作的园区的活力比较强 而 官助民办 模式发挥作用的空间会 越来越大 典型园区活力优点缺点 政府派 出机构 模式 齐鲁软件园 广州 深圳 软件园 活力一般 从招商效果 和服务质量 看 与公司 制运作
14、有差 距 n没有土地开发和盈利的压力 可以 全力考虑支持产业发展 n有利于调动政府 通过税收 土地 人才等方面的优惠政策加速园区 的聚集 n政府背景深 协调力度强 n对园区企业的服务意识和客户意识不如企业 制运作 n几乎没有考虑回报地高投入 但政府的支持 也不可能无限的 资金漏洞将一直存在 n政府的作用左右着管理服务机构作用 影响 管理服务机构的品牌形象 成立国 资公司 运营 中关村软件 园 浦东软件 园 活力较强 获取政府充 分支持下的 市场运作 n按照企业需求的市场化运作 n机制灵活 办事效率比较高 n在选择对企业的服务内容上 更能 切中要害 n有利于获得政府的政策支持 n压力比较大 往往
15、有投资回报方面的需求 n基础建设的资金投入大 回收慢 缺少资金 n在产业促进上 心有余而力不足 n渴望政府的更多的政策支持 如地价优惠 n容易强化企业对政府的依赖 官助民 办 大连软件园 活力较强 完全按照市 场机制运作 n良好的市场服务意识 提升入园企 业的满意度 n比较关注投入产出 能够在合理的 成本范围内服务企业 n从长期看容易打造健康运营模式 n与政府沟通的难度相对较大 n在资金上压力比较大 官助民办 模式小结 在具备园区开发的核心能力 经营政府和外部资金融通 能力 并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后 逐步尝试异地复制 说明 官助民办 模式运作的关键点 形成客户聚集 具备良好
16、的盈利能力 官助民办 的盈利模式 土地盈利 产业楼盈利和服务体系盈利 辅以适当的投资盈利 官助民办 模式的运作风险 政府政策支持不到位 与其它园区的竞争处于不利位置 官助 民办 政府 企业 投资方 招商建设服务 客户积聚 产业规划 政策支持 资金 资本 产业发展 社会效益 运营利润 资本回报 产业楼收益 服务效益 土地收益 运营机制 12 基于良好的盈利能力和招商能力 引入 外部资金可以加快产业楼投资建设 加 速客户聚集 快速形成产业积聚优势 园区开发企业 园区投资建设 运营 客户 招商 入驻 软件园 积聚 租金 投资购买 固定回报 分享收益 品牌效应和租金回报 以及其它附属业务收益 如培训收益 IT外包 人员派遣 软件园开发企业引入外部资金或合作伙伴的盈利模式 外部合作伙伴以一定溢价进行合资 形成软件园开发企业的资产增值 通过引入外部资金和合作伙伴 加速园区建设和客户聚集 从而形成品牌效应 回收客户租金 除去给外部的固定回报 园 区开发企业获得住宅房地产 培训 IT外包 人才派遣等附加收益 引入外部合资 合作伙伴是双刃剑 具有财务杠杆效应 如果产业楼运营和招商能力较强 盈利良好 引入
