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1、湖南中原研究中心 出品 众筹 模式研 究 如果每个中 国人都给我1元钱 我就是身价13 亿的富翁了 CONTENTS 目录 什么是众筹 众筹特点及分类 房地产众筹的三种 玩法 众筹运用于房地产的优 势 玩法一 投资型 别墅众筹 买房投资 玩法二 置业型 凑份子 得 房子 玩法三 混合型 千元众筹 五折竞拍 Kickstarter于2009年4月在美国 纽约成立 致力于支持和激励创 新性 创造性 创意性的活动 是一个专为具有创意方案的企业 筹资的众筹网站平台 也是众筹 网站鼻祖 众筹鼻祖 Kickstarter 截止2014年10月31 日 国内已有 113家众筹平台 10月 新增5家 众筹平台
2、 9家主 要商品众筹平台成 功完成筹资的项目 总数为327个 与上月持平 成 功筹款金额 3899 6万 环比增长33 5 活跃投资人数为 41034 环比 增长24 4 本土众筹网站 什么是众筹 相比于传统的融资方式 众筹的精髓就在于小额和大 量 融资门槛低且不再以是否拥有商业价值作为唯一的 评判标准 为新型创业公司的融资开辟了一条新的路 径 其融资渠道不再局限于银行 PE和VC 众筹的优势 现代众筹指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金 相对于传统的融资方式 众筹更为开放 能否获得资金 也不再是由项目的商业价值作为唯一标准 只要是网友 喜欢的项目 都可以通过众筹方式获得项目启动的第一 笔资
3、金 为更多小本经营或创作的人提供了无限的可 能 众筹分类 债券众筹 债券众筹正是 当下发展迅猛 的P2P借贷平台 投资人通过 对项目投资按 比例获得债券 并在未来获 得利息收益且 收回本金 股权众筹 股权众筹主要 指通过网络的 较早期的私募 股权投资 是 创投业务的补 充 不过由于 国内法律限制 股权众筹融 资的合法性尚 在讨论中 回报众筹 回报众筹则表 现为预售类的 众筹项目 广 义上的团购也 被纳入此范畴 类似影视文 学产品筹资往 往通过回报众 筹模式 捐赠众筹 捐赠众筹则可 以理解为网络 上的微型公益 平台 国外也 有帮助别人实 现旅游或策划 婚礼等纯愿望 项目的众筹平 台 低门槛 依靠
4、 大众力量 多样性注重创意 众筹 四大特点 低门 槛 降低认筹门槛 大面积吸引客户 依靠 大众 力量 群众力量 广泛宣传 扩大影响力 多样 性 物业多样性 产品多样性 注重 创意 差异化营销 创意性宣传 房地 产 众筹 模式 投资 模式 团购 抽 奖模 式 基于 众筹 四种分 类及四 大特点 其模 式与房 地产营 销目的 高度吻 合 股权 债权 属性 商品属性 房地产众筹 认筹 投资 团购折扣 客源 广告 客户 宣传 成交 特价房 抽奖 所以 房地产众筹的各种不同玩法涵盖了房地产 传统交易的各个层面 并且玩法更新颖 客户更 容易接受 玩法一 别墅众筹买房投资 东莞中信御园为例 玩法一 别墅众筹
5、买房投资 东莞中信 御园为例 产品基础 产 品 独栋别墅 建筑面积 658 63平方米 独立花园 面积229平方米 原 价 31216 元 平方米 不含税 税 费 43万 众筹单价 22503 元 平方米 含预期 税费 43万元 众筹总价 1490万 众筹价相当于原价72折 要求 产品总价高 众筹价格有较大折扣 未来溢价预期高 玩法一 别墅众筹买房投资 东莞中信 御园为例 众筹方式 要求 分拆成合理众筹 份数及金额 既要保证 众筹成功 又要考虑客 户承受能力 玩法一 别墅众筹买房投资 东莞中信 御园为例 收益方式 两重收益 收益一 短期 原始众 筹份额可溢价转让 类似 于股票买卖 收益二 长期
6、 3年内若 有意向买家且51 众筹者通 过 即可出售 溢价即为 其收益 玩法一 别墅众筹买房投资 东莞中信 御园为例 开 发 商 客 户 第 三 方 托 管 收益 收益 广告及客户 总结 开发商以较低成本获得客户资料 客户在众筹过程中获得投资收益 第三方托管获得佣金 客户资料及 平台宣传效应 客户在关心收益过程中潜移默化宣 传项目 成为活广告 或许客户就在众筹者中产生 玩法一看似主诉投资 但无形中笼络客源 宣传项目 最终达到去化目的 适合去化周 期长 产品质素高 总价高的高端产品 如 高端别墅 海外地产等 玩法二 凑份子 得房子 远洋地产合作京东金融为例 玩法二 凑份子 得房子 远洋地产为 例
7、 第一阶段 真实惠 1 1折购房 11月11日 远洋地产与京东金融 推出 11元筹1 1折房 的房产众 筹活动 拿出七个城市11套1 1折 房源进行众筹 第二阶段 博眼球 11元筹首 付 5000元筹折扣 11月14日 11月29日 九城市众筹 九套免首付房源 11月14日 12月1日 远洋旗下所 有楼盘5000元享9折起购房 玩法二 凑份子 得房子 远洋地产为 例 1 1折购房众筹方式 双11当天开启众筹通道 每份筹 码11元 截止后以福利彩票开奖 号码换算为中奖号 保证过程公 平公正 中奖者以房屋总价1 1折 购房 未中奖者金额退还至原账 户 11元筹1 1折房 圆安家梦 效果 当天支持客
8、户18万名 筹得金额 1224万元 所在城市均引起轰动 对品牌和项目起到巨大宣传效 应 同时也收获18万名 粉丝 后期可通过筛选分类 寻找真 实置业客户 而客户也通过低廉 价格购入房产 玩法二 凑份子 得房子 远洋地产为 例 11元筹首付众筹方式 11月14日 11月29日开启众筹通道 每份筹码11元 筹到一定金额 则视为活动成功 则中奖客户可 免首付购房 未中奖客户返200 20京东优惠券 若活动失败 30 日内退还筹款至原账户 据统计 截止活动结束时间 参 与活动九城市无一众筹成功 虽 然无优惠房源售出 但远洋地产 仅付出极少成本 与京东合作费 用 便收获大量客户关注 玩法二 凑份子 得房
9、子 远洋地产为 例 众筹城 市 北京天津上海大连中山杭州武汉秦皇岛抚顺合计 参与人 数 452011872078751983923112054819412304 筹得金 额 元 497201305822848826110814101531232060282134135336 目标金 额 元 1700001264003651171408813650337709947685117659551181436462 11元筹首付无一城市众筹成功 筹得金额仅为目标金额1 10 参与 人数也缩水到1 2万人左右 我们认为 远洋地产通过11 11真金白 银的1 1折购房 挑逗全民神经 无论真客户还是水客均投入
10、到抢 房大战中去 造就巨大影响力 紧接着第二波 远洋收回优惠 仅免首付 同样也是抽奖方式 以 此吸收水客 其真正意图是筛选客户 将真实客户挤压到众筹另一 方式 5000元享九折购房 玩法二 凑份子 得房子 远洋地产为 例 5000元享九折起购房 变相降价 11月14日 12月1日开启众筹通道 每份筹码5000元 每个城市筹 到10000元则视为众筹成功 参与 客户根据不同楼盘可享受额外折 扣优惠购房 最高达60万元 活 动结束后 无论是否购房 5000 元将返还至付款账户 由于门槛极低 故所有参与城市 均将众筹成功 实质上是将线下 认筹转为线上 同时赋予额外折 扣 吸引客户 玩法二 凑份子 得
11、房子 远洋地产为 例 众筹城 市 北京天津上海大连中山杭州武汉秦皇岛抚顺 长春 黄山 海口 合计 参与人 数 5102071924262961288558311142047 筹得金 额 元 253001 8 103500 0 960000 212500 1 147000 2 640000 420001 290000 155000 570000 101950 22 截止12月1日凌晨 远洋地产全国12大城市众筹金额超过一千万 参 与人数2047人 保守估计认筹货值超过20亿 若按照30 解筹率估算 远洋地产半个月时间内将去化6亿货值 玩法二 凑份子 得房子 远洋地产为 例 超低价格引 爆市场 筹
12、首付吸引 水客及投资 客 筹折扣筛选 真正客户 第一阶段 11 11当天第二阶段 11 14 12 01 筹得金额 1033 万元 累计关注人数 约20万认筹房源 货值 25亿 玩法二 凑份子 得房子 远洋地产为 例 房地产市场由黄金时代进入白银时代 传统的营销 思维和服务模式已难以为继 在互联网时代的大背景下 将线下置业服务转移到线上 为客户带来实实在在的 便利和优惠 是房产众筹得以成功的关键 此次与京东金融合作 相较以往的推广模式不仅节 省了营销费用 而且有效来电来访量翻倍增 加 这在渠道为王的市场条件下 不失为一种既经济 又高效的好方法 玩法三 千元众筹 五折竞拍 香樟公馆合作搜房网为例
13、 玩法三 千元众筹 五折竞拍 香樟公 馆为例 产品信息 产 品 两房两厅 建筑面积 70 37平方米 原 价 54 009万元 众筹价格 27万元 众筹方式 加价拍卖 起拍价格 29 7万元 客户收益 溢价部分由开发 商返还给众筹客户作为收益 保底每筹1000元 玩法三 千元众筹 五折竞拍 香樟公 馆为例 众筹方式 第一阶段 11月19日10时 10时 55分 众筹通道开启 向本 地新用户筹集资金 每份1000元 限筹一 份 第二阶段 11月19日11时 面向 所有用户筹集资金 不限份额 玩法三 千元众筹 五折竞拍 香樟公 馆为例 第一阶段 吸客 每筹额度1000元 仅限本地手机号及新用户参与
14、 要求55分钟内完成27万目标金额 目的 吸纳新客户 获得客户资料 扩大影响力 但由于项目前期铺垫及宣传不足 影响面有限 第一阶段众筹 未达目标 55分钟时间内仅获得13 8万酬金 玩法三 千元众筹 五折竞拍 香樟公 馆为例 第二阶段 投资赚取回报 任意客户可以参与众筹 目的 为了达到目标金额27万 保证众筹 成功 由于回报有保障 众筹额度一 抢而空 玩法三 千元众筹 五折竞拍 香樟公 馆为例 竞拍 11月28日下午2点 经过13轮竞拍 最终以40 5万价格成功 售出 溢价10 8万 平均每位众筹者可获得400元收益 而竞拍 者以低于市价13 5万元价格拍得房屋 玩法三 千元众筹 五折竞拍 香
15、樟公 馆为例 开发商 资本金 27万 五折房源 收获 138批客 户及众多市场关 注度 客户 竞拍客户低于市 价获得一套房源 参与客户获得溢 价分红 搜房网 打响长沙众筹第 一单 开拓长沙 众筹市场 在开 发商中树立良好 的品牌形象 三方获益 n 众筹过程中获得收益 基本高于理财 型产品 n 有机会以超低价格购得房源 或以额 外折扣购置房源 众筹运用于房地产优势 共赢 客户 n 线上宣传 省去广告 营销 推广等 中间费用 n 客户参与金额少 极易形成宣传爆点 n 获得大量客户信息 且每个客户都是 推广者 n 通过不同众筹方式精准定位客户 开发 商 n 托管机构获得托管收益 n 与房地产商合作 容易形成爆点 起 到自身宣传作用 第三 方 结语 房地产众筹作为房地产拥抱 互联网的新兴产物 还有更多值得 完善之处 但是其与生俱来的互联 网基因注定了在这个信息化的时代 能够发展壮大 在报媒 电台 户外 行销等传统 拓客手段效果都不是那么明显的情 况下 也许可以尝试下触网 作为 头几个吃螃蟹的万科 远洋及旭辉 已经尝到了甜头 同样作为龙头 的碧桂园紧急跟进 THANKS
