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1、深房广场酒城运 营发展定位报告 前 言 通过深圳市场透视 时下酒市场风起云涌 尤其各种形式的交易中心和 保税区葡萄酒贸易模式更是风生水起 然而 不论是政府 集体还是个 人 都仅仅局限于打造有个性的葡萄酒集散中心 在整个深圳酒类市场 没有一个综合性的酒城 不管是交易中心 还是集散中心 都是为了给代理商和进口商提供更好 的服务 以期能够繁荣酒类贸易 带动经济发展 这种模式伴随着酒类 市场的不断发展迅速在全国各地拓展 拉近了国内外酒庄以及进口酒商 与经销商 代理商甚至终端消费者的距离 让酒交易的各个环节更直接 更有效率 这是一件利好的事业 这种模式 不应该只用于葡萄酒市场 而要突破到综合酒类市场 推
2、动这个综合酒类行业的快速发展 深圳酒类市场的发展态势表明一个综合类酒城是酒行业发展的趋势 而 深房广场裙楼的区位指出其可行性 本报告通过对国内综合酒城运营的 一般规律的研究 对深房广场酒城运营发展进行了定性分析 提出了相 关的建议 以供领导层决策参考 不当之处 敬请批评指正 结构体系 深房广场酒城发展方向界定 深房广场酒城发展环境分析 工作开展建议 认识深房广场酒城 综合酒城运营一般规律研究 认识深房广场酒城 基本概况一 地理位置 建筑规模 基本概况二 深房广场酒城将是深圳有史以来规 模最大 功能最全 综合定位标准最高 的现代化酒城 是集为商家提供形象展 示 渠道拓展 配套服务为主的多功能 标
3、志性建筑综合体 项目落定后将成为全深圳第一个综 合性的酒城 整体设计构思 深房广场酒城的重要意义 深房广场酒城运营矛盾冲突分析 深房广场酒城发展环境分析 区域性国际化进程中的深圳 城市概况 关键词 区域性国际化城市 城市性质 深圳是中国高新技术产业基地和区域性金融中心 信 息中心 商贸中心 运输中心及旅游胜地 现代化的国际性城市 中国四大一线城市之一 大陆第四大城市 深圳与上海 北京是国 内公认的三大金融中心 城市功能 深圳是一个具备大规模 完善的公共设施 完备的服务功能 城市 具有极强的向区域提供各种服务的综合承载能力 同时具有包容的 文化 独特的区位优势和便利的交通条件 可承担起区域服务中
4、心和区域 要素中心的使命 政策导向 中国酿酒产业十二五 2011 2015年 发展规划 提出 将从多方面着手完善产业结构 优化酿酒产业布局 打造一批先进的酿 酒工业基地和特色经济区域集群 压缩和疏导过剩产能 提高产业集中度 和企业竞争能力 在 十二五发展 规划中打造特色经济区域集群 是酒行业良性健康持续 发展的必然态势 产业转型期稳步发展的深圳 GDP 经济持续稳步发展 深圳2011年上半年度GDP为5015 2亿元 同比增长10 6 如果下半年能保持这样的增幅 深圳 今年将成为继广州之后 全省第二个 GDP过万亿的城市 产业转型期稳步发展的深圳 财政收入 财政收入持续增长 2011年深圳经济
5、发展状况呈现 一个 平稳 五个明显 的特点 经济发展 水平总体良好 2011年上半年深圳地方财政收入 714 6亿元 已完成全年59 的任务 产业转型期稳步发展的深圳 固定资产投资 社会固定资产投资规模大 同比稳步增加 2011年深圳全市固定资产投资预期 增长9 达到2120亿元左右 固定资产的巨大投入为深圳吸引社 会投资 激活社会投资创造了良好 的发展环境 产业转型期稳步发展的深圳 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额快速增长 商贸业发达 截止2010年深圳社会消费品零售 总额突破3000亿元 比预期高出 两个百分点 深圳商贸业发达推 动社会消费品零售总额增加 深圳 城市名片 名片1 极具
6、现代特色的 国际花园城市 深圳被美国 纽约时报 列为2010年必 到的31个旅游胜地之一 这是一座 国际花园城市 是被称为 青春之城 平均人口年龄不到30岁 的 中国最年轻的城市 是拥有世界 之窗 欢乐谷和东部华侨城等著名人造 景观的 主题公园之都 是生产了全 世界1 5手机的 中国数码产品基地 深圳 城市名片 名片2 大运之城 2011年8月 即将在此举办的世界大 学生夏季运动会 将 从这里开始 诠释 不一样的精彩 这是这座城 市以大运会之名向世界传达的理念 也是这座刚刚而立的城市重新出发的 雄心 深圳 城市名片 名片3 设计创意之都 创意设计是深圳作为一个年轻城市文 化创新的源泉和价值所在
7、 创意设计 已经拓展到文化 城市和社会的各 个领域和角落 成为深圳产业转型的 推动者 深圳 城市名片 名片4 创业之城 过去 深圳是所有心怀梦想的人们理想的 创业之城 2010年 这座城市被 福布斯 杂志评为 中国大陆最具创新能力的城市 被美国布 鲁斯金学会和伦敦政治经济学院评为中国 最具经济活力的城市 在全球范围内仅次 于土耳其的伊斯坦布尔 从这里 走出了招商银行 平安集团 深 发展 000001 股吧 等引领创新风向的金 融巨子 走出了华为 中兴等堪称中国通 讯业龙头的科技巨擘 还催生出比亚迪 002594 股吧 这样的新能源产业先锋 他们 成为深圳展示给世界的闪亮名片 也见证着 创业之城
8、 的成长 深圳 城市名片 名片5 中国曼哈顿 前海 怀抱深圳打造全球金融中心城市的雄心 承 载 中国曼哈顿 崛起的梦想 根据规划 未来深圳将投入400亿元 汇聚体制机制上 的优势和具有 突破性 的政策 将前海片区打造成现 代服务业体制机制创新区 现代服务业发展集聚区 香 港与内地紧密合作先导区 珠三角地区产业升级引领区 预计10年后 前海地区生产总值将达到1500亿元左右 平均每平方公里GDP或达100亿元 深圳国际化功能形象区 罗湖区 罗湖区 深圳成为区域性国际化城市功能形象区 罗湖区已经形成了以服务业立区的经济结构 大力发展高端服 务业 第三产业占主导地位 占GDP比重达到88 金融 商贸
9、 黄金珠宝和文化创意成为四大支柱产业 是深圳市的商贸旺 区 金融中心 网络服务中心和黄金珠宝产业基地 罗湖区在城市中的地位 一枢纽三中心 一旺区三基地 交通枢纽 信息交流中心 市级行政中心 金融中心 商贸旺区 物流基地 中国内地黄金珠宝产业的重要基地 文化创意产业的重要集聚基地 罗湖区 深圳成为区域性国际化城市功能形象区 罗湖区 深圳成为区域性国际化城市功能形象区 发展现状 罗湖区 深圳成为区域性国际化城市功能形象区 发展目标 围绕建设和谐罗湖 效益罗湖和国际化城区的总 体目标 不断巩固和发展现代服务强区建设成果 努力把罗湖建设成为立足深圳 服务全国的集 金融 物流 信息 专业服务等现代服务功
10、能 于一体的商业活动中心区 以现代商贸 都市旅 游 娱乐休闲为支撑的消费天堂 以创新产业为 导向的文化产业基地 深房广场酒城发展环境评价 良好的区位优势使得深圳经济社会各项事业全面快速发展 居民收入不断提高 消费能力 消费层次不断升级 国际花园城市形象逐渐深入人心 影响力不断扩大 国际化城市形象需要国际化的城市服务功能 深圳辐射能力进一步增强 罗湖新规划促进项目发展 深房广场酒城发展环境小结 一 良好的区位优势使得经济社会各项事业全面稳步发展 二 居民收入不断提高 消费能力稳步提升 消费层次提 高 四 国际化城市形象升级的目标需要国际化的城市服务 功能 三 国际化花园形象逐渐深入人心 影响力不
11、断扩大 六 新的城市规划促进项目发展 五 深圳辐射能力进一步扩大 综合酒城运营一般规律研究 综合酒城的一般特征 处于城市商圈中心 交通便利 中型以上规模 周边配套以及自身配套较为完善 规格 档次高 城市标志性建筑 兼有实用和城市形象展示双重功能 投资额较大 运营维护成本较高 由开发商 经营商家多方共同运营 本报告旨在通过研究如何充分发挥深房广场 裙楼的使用价值 从社会效益与经济效益两方面 探究酒城在此落户的可行性 因此 本报告将主要从酒城的收入和支出两 个方面对酒城的运营进行研究 酒城收支结构 招商收租 各类广告媒介 收入 员工薪酬 物业管理 设施维护 建设投入 装潢规划 设施使用 收入支出
12、自营品类 vs 备注 本报告旨在从商业运营角度探讨深房广场酒城发展定位问题 酒城收入分析 酒城收入评价 著名综合酒城经营案例 北京东单明珠中外名酒城 项目概况 东单明珠中外 名酒城位于北 京市东城区朝 内大街192号 属市区二环以 内 酒城于2008年 8月开业 建筑 面积26000平米 目测实际经 营面积约10000 平米 项目周边 酒城所处区域虽 为中心城区 但受 市政规划所限 周 边多为低层建筑 包括政府机构 银 行办公场所 民居 等 另有零星分布 部分商业 酒城所临的朝内 大街交通便利 地 铁口距酒城约200 米 北京东单明珠中外名酒城 项目外观 北京东单明珠中外名酒城 酒城为一栋独立
13、 的多层建筑 内部 共六层 建筑临街 立面装有一巨型 LED电子广告屏 正门广场为停车场 北京东单明珠中外名酒城 内部功能分区 一楼国内知名白 酒区 共有茅台 五粮液 泸州老窖 剑南春 郎酒等 十余个知名品牌进 驻 进驻单位性质 为厂家直销店或一 级代理商 另一楼 尚有个小型咖啡厅 二楼红酒 黄酒 区 有中粮酒业 会稽山 进口红酒 等品牌进驻 商户 性质为厂商或经销 代理商 北京东单明珠中外名酒城 北京东单明珠中外名酒城 三楼为红酒超市 和休闲品酒区 北京东单明珠中外名酒城 四楼为餐厅 五楼为写字楼 六楼为酒楼 北京东单明珠中外名酒城 公共部位 1 4楼有步行梯及 电动扶梯各一台 每层层高约4
14、米 梁柱较多 公共面 积地面铺设地毯 北京东单明珠中外名酒城 北京东单明珠中外名酒城 北京东单明珠中外名酒城 项目优势 优越的地理位置 便捷的交通方式 稳定的商业消费群体 成立早 知名度高 位于北京二环 大商圈内 建在市区内的规模最大的综合类酒城 运营发展定位明确 功能分区明晰 区域内及周边良好的人文 科技 文化优势 招商客户都是酒厂直营店或一级经销商 产品质量有保障 商 户稳定 项目劣势 交通便利但人流量不大 受场地限制 配套服务设施不齐全 经营模式单一 场地租金为主 广告收入效益欠佳 深房广场酒城与此酒城各方面条件有一定的相似度 其优势与劣势都对 深房广场酒城有很好的借鉴作用 综合酒城运营
15、启示 价值平衡 酒城应注重 社会效益与 经济效益的 平衡 运营模式 酒城投资建 设和运营成 本高 需要 通过对部分 物业出售出 租回收成本 物业组合 酒城除开场 地和设施外 尚有一定 的商业物业 经营 价值发掘 酒城的规划 须重视社会 功能及商业 功能的合理 配置 充分 挖掘项目的 商业价值 收益水平 酒城地段好 建设成本 高 设施齐 全 形象价 值高 一般 可以获得更 高的租金或 售价 在满足酒城运营发展的基础上 充分挖掘酒城的使用价值特别是商 业使用价值 把酒城建设成为多渠道合作共赢的社会项目 深房广场酒城发展方向界定 作为深圳第一个综合性酒城 很好的完善 了城市的服务功能 提升了城市的品
16、味 在顺利的实现深房广场酒城正常运营初衷 的前提下 我们能否通过挖掘潜在价值做更多 的事情 令更多的顾客对之满意与向往 实现 酒城利益最大化 借鉴北京东单明珠中外名酒城等成功运营酒城的经验 通过有 效的商业运营获取项目的经济效益 与各个合作伙伴达成长期 合作共赢局面 商业主题定位 以提升各类酒品牌为核心 集商务政务洽谈 休闲娱乐等多种功能为 一体的新型时尚品酒 休闲洽谈目的 地 什么是时尚品酒 休闲洽谈目的地 品酒交流目的地古今中外已有之 时尚品酒 休闲洽谈目的地则是顺 应时代发展趋势而给予品酒交流一个全新的定位与更高更广更深的精 神内涵 通常 品酒交流目的地一般是在大众化的环境中 提供一种 单一的服务 而时尚品酒 休闲洽谈这种组合将产生四位一体的协同 效应 时尚 品酒 休闲 洽谈 时尚品酒 休闲洽谈目的地的特性 协同效应 目的地的酒品类酒品牌与自身配套设施独自 发生作用但又相互补充 他们的市场是互为交叉重叠的 辐射范围大 一般来说 目的地项目的市场范围不 少于1个小时的车程距离 注重商务政务 目的地项目经常会吸引许多商务政 务来此聚会 重在品味 目的地项目将时尚品酒 休闲洽谈捆绑起
