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1、世邦魏理仕 研究部 亚太区 房地产产市 场场 展望报报 告 大中华华 区 2 0 2 0 年大中华华 区房地产产 市场场 十大趋趋 势势 适应变应变 革 2 2020 亚太区房地产市场展望 大中华区世邦魏理仕研究部 2020 CBRE INC 1 商业业信心正在改善 但挑战战犹存 1月中旬中美第一阶段贸易协定的签署已提振大中华区的企业信心 新型冠状病毒的爆发短期内将对中国经济形成较大的冲击 但我们预 计 其影响将是短暂的 经济增速有望在二季度后段开始回升 预计香港特别行政区经济将在今年下半年企稳 同时制造业回迁将继 续 支撑2020年台湾经济的增长 2 金融业业开放利好写字楼需求 2020年大
2、中华区金融企业的写字楼需求将稳健增长 中国政府将在2020年落地一系列金融开放的措施 包括取消外资持股限 制以及加快许可审批等 尽管商业环境尚在逐步恢复 香港仍是区域内重要的金融中心 3 5G商用全面启动动将促进进 ABC 科技产产业发业发 展 2020年5G全面商用将推动人工智能 AI 区块链 Blockchain 和云 计算 Cloud Computing 这三大科技产业 简称 ABC 的加速发展 金融科技的应用在香港等金融中心日益重要 未来5年 5G预计将在中国创造350万个工作岗位 科技行业的不断发展将促进区域内科技园区和数据中心的需求 4 低利率环环境将持 续续 中国央行预计将在一季
3、度进一步降准降息以缓冲肺炎疫情导致的经济 下 行风险 风险利差将由此扩大 从而为商业地产投资活动提供支 撑 近期的经济预测显示2020年美联储或将维持现有利率水平 预计香港 和 台湾利率将跟随这一走势 5 写字楼市场场向租户户倾倾 斜 虽然肺炎疫情将致使部分项目工期延误 但2020中国内地主要城市写 字 楼新增供应依然充沛 租户在租赁谈判中将占据优势 并享有更广 泛的 租赁选择 2020年香港核心商务区的可租面积将有所增加 从而为有升级需求的 租 户提供机会 台北市场新增供应有限 业主将租赁谈判中将保持强 势 6 租户户将迎来更多升级级搬迁选选 择择 世邦魏理仕预计中国内地主要城市此轮写字楼供
4、应高峰将延续至2021年 今年以内租金仍有下行压力 但预计租金降幅同比收窄 建议租户利 用 此时间窗口进行升级搬迁 2020年香港市场写字楼供应较为有限 但租户仍有机会觅得更具质价比 的租赁选择 未来两年内租户在台北市场进行搬迁的选项较少 但长期来看 搬迁至 新兴区位的新楼将成为趋势 2 0 2 0 年大中华华 区房地产产 市场场 十大趋趋 势势 适应变应变 革 3 2020 亚太区房地产市场展望 大中华区世邦魏理仕研究部 2020 CBRE INC 7 房地产产组组合的灵活性将成为为租户户的优优先考 量 世邦魏理仕预计租户将提升其企业房地产的灵活性以应对多变的商业 环 境 企业可以实行灵活办
5、公场所策略 Activity based Working 以及 通 过智能办公解决方案将共享办公纳入企业房地产选项 共享办公行业目前处于高速发展后的整合期 运营商将着力于提升其 针 对大中型企业客户的服务品质 8 消费费本地化 中国内地的消费本地化方兴未艾 人民币贬值 跨境电商的发展以及 因 肺炎疫情爆发而导致的部分国际航班暂停都将支持本地消费 该 趋势在 2020年继续推进 中国本土品牌能快速适应消费者偏好以及迎合国潮的崛起 其主导地 位 将进一步提升 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压 但社区型购物中 心 将更具韧性 台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳 9 智慧物流进进一步
6、发发展 电商包裹数量和物流成本的持续上升令配送系统效率的重要性与日俱增 并推动仓库业主不断提升服务品质 世邦魏理仕预计市场将涌现更多专业化的智慧仓库 并推动仓储自动化 的发展 为满足租户对物业硬件和科技配置的要求 仓库定制将是必然 趋势 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压 但社区型购物中心 将更具韧性 台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳 10 结结构性投资资主题题更加凸 显显 尽管低利率环境将持续令投资者受益 但借助租金上行的周期性投资的 操作空间仍较为有限 世邦魏理仕预计 结构性投资主题将在2020年 变 得更加突出 并体现出 3D 的特征 差异化的物业类业类型 Differ
7、ent sectors 物流地产的投资需求将 持续增长 同时 包括数据中心 科技园区 医疗办公室和房地产 债 在内的利基板块将愈受青睐 防御性 Defensive 宏观经济 的不确定性将促使投资者更加关注 一线城市和未来现金流稳定的资产 细细分市场场 District specific 不同细分市场的基本面可能存在 显著差异 世邦魏理仕建议投资者关注成熟的核心商业区 科技园 区 和交通枢纽上盖及周边的项目投资机会 市场 办公楼零售工业物流 租金增长率 空置率租金增长率 空置率租金增长率 空置率 香港特别行政区 10 0 20 0 5 0 台北2 3 0 0 北京 1 1 0 5 3 5 天津
8、2 7 0 0 0 0 大连 2 6 0 0 1 1 沈阳 2 1 0 0 0 5 青岛 1 5 1 0 0 0 上海 1 2 0 0 3 0 南京 1 5 0 0 0 5 杭州 0 5 0 0 1 5 宁波 0 3 0 0 0 5 苏州 1 0 0 0 2 5 无锡 0 7 0 0 1 5 广州0 0 0 0 3 0 深圳 1 9 0 3 3 0 成都 0 7 0 1 1 2 重庆 2 6 0 4 1 8 武汉 4 4 0 0 0 6 长沙 3 8 0 0 4 2020 亚太区房地产市场展望 大中华区世邦魏理仕研究部 2020 CBRE INC 2 0 2 0 年租金增长长 率和空置率预预
9、测测 写字楼租金增长指的是中国内地城市范围内的甲级和乙级写字楼 香港特别行政区的写字楼租金增长指的是全香港范围内的甲级写字楼 而台北仅指CBD地区的甲级写字楼 零售物业租金增长是指除已公布商铺租金的香港特别行政区和台北外 全中国内地各购物中心首层租金的增长 数据来源 世邦魏理仕研究部 2020年2月 新型冠状病毒疫情 对对房地产产市场场的影 响 新型冠状病毒疫情 对对 房地产产 市场场 的影 响 起于去年12月的新型冠状病毒 COVID 19 爆发给大中华区经济带来了新的 下 行风险 此次疫情对全球经济亦会形成一定影响 但程度相对较轻 我们预计 GDP增速在2020年第一季度将有较大下行压力
10、若疫情能得到快速 控 制 且未在主要城市明显升级 则其对经 济的影响会局限于2020年上半 年 CBRE预测 2020年中国经济 增速为5 6 较此前预测下调0 5个百分点 交通运 输 旅游酒店和餐饮业 将是受影响最严重的行业 在社会不稳定 因素仍然存 在的情况下 疫情爆发或将延滞香港的经济复苏 疫情对台湾 经济 的影响较 小 大数据 智能监测等新技术的应用和更发达的物流基础设施都将有助于政府 更 有效地控制疫情 并且 我们也注意到 政府已经采取更积极的财政和货 币措 施稳定经济增长 如果疫情和经济增长的不确定性提高 我们预计 此类财政 和货币政策也将进一步升级 对房地产市场的影 响 零售物业
11、 短期内疫情对实体商场的人流和营业额的冲击不可避免 商场已经缩短了营 业 时间 一些商户在疫情爆发后亦采取了关店措施 家庭外出活动和非必需物品支出的减少对娱乐 餐饮和服饰业态商户的影响 将 更为明显 我们认为 拥有全渠道能力的零售商将表现更佳 受非典影响 2003年第二季度 北京 广州和上海的社零增速均出现放缓 香 港 和台湾出现负增长 但上述市场在当年下半年均企稳反弹 与疫情更严重 的城市相比 上海零售物业市场受到的影响较轻 时间较短 2003年北京零售物业市 场 的租赁活动在很大程度上受到抑制 当年前两个季度的净吸纳量接近于零 下半 年逐渐复苏 CBRE认为 疫情不会对现有商场的出租率造成
12、严重影响 但新商场或将推迟开业 并提供阶段性的租金优惠 全年来看 疫情对武汉以外主要城市零售物业市 场的 影响相对不显著 40 30 20 10 0 10 20 30 2003年1 月 2003年2 月 2003年3 月 2003年4 月 2003年5 月 2003年6 月 2003年7 月 2003年8 月 2003年9 月 2003年10月 2003年11月 2003年12月 图表1 SARS期间社会零售品消费总额增速 零售额 同比变化 1 北京上海广州香港特别行政区台湾 6 2020 亚太区房地产市场展望 大中华区世邦魏理仕研究部 2020 CBRE INC 1 北京 上海和广州为累计社
13、零总额的同比变化 香港特别行政区和台湾为当月零售额的同比变 化 数据来源 国家统计局 广州统计局 统计处 台湾经济部 2020年2月 25 20 15 10 5 0 5 02年第一季 度 02年第二季 度 02年第三季 度 02年第四季 度 03年第一季 度 03年第二季 度 03年第三季 度 03年第四季 度 04年第一季 度 04年第二季 度 04年第三季 度 04年第四季 度 万平方 米 写字楼净吸纳量 上海北京香港特别行政区台北 写字楼 预计疫情的威胁亦将对商务活动形成阻碍 并导致今年一季度写字楼租赁市场 的放缓 企业资本支出计划或将推迟 特别是餐饮 零售和交通运输等受影响较 大 行业
14、的租户 对写字楼租赁市场的影响将因疫情严重程度不同而在城市间有所差异 对比疫 情 较轻的上海 非典对北京写字楼市场的影响更为严重和持久 因此 在疫情能较大程度控制在湖北省内的前提下 其对全国写字楼租赁市场 武汉除外 的影响将是短暂的 租赁活动最早可能于第二季度末恢复 此外 金融业的加速开放将部分抵消这一负面影响 从长远来看 此次新型冠状病毒爆发可能会促使更多租户和业主更加关注灵活 办 公 物业管理 办公场所环境和员工福祉 工业物流市 场 世邦魏理仕认为 鉴于电子商务是仓储物业需求的主要驱动力 新冠疫情对 该市 场的影响有限 然而 鉴于武汉作为中国交通和制造中心之一的战略地位 我们认为有必要关
15、注 疫情及 封城 措施对供应链中断的潜在风险 若病毒传播不能在其他主要 中心 城市成功得到成功控制 供应链中断对制造业和物流地产的影响不容忽视 物业投资市 场 短期内 不必要的会议和差旅等商务活动的削减将导致房地产投资活动放缓 不 过 货币政策进一步宽松和利率下调的概率有所上升 这将对资产价格提 供一定 支撑 鉴于房地产销售受到疫情影响 杠杆率过高的开发商和业主可能面临现金流方 面 的挑战 2020年仍将是房地产债投资的良好时机 世邦魏理仕认为 鉴于当前的宏观经济和市场的不确定性 投资者将会更青睐 门 户城市和提供稳定收入现金流的优质资产 我们认为 物流地产的表现将 更为稳 健 医药产品冷链将
16、面临长期的发展需求 我们建议对零售物业暂时 保持观望 并在投资策略上更具选择性 因为个体资产表现将高度差异化 图表2 SARS期间写字楼市场净吸纳 量 SARS 疫情 爆发 期 数据来源 世邦魏理仕研究部 2020年2月 有关肺炎疫情对房地产影响的更多信息 请参阅世邦魏理仕在2月4日发布的 新型冠状 病毒疫情爆发对中国房地产市场的影响 7 2020 亚太区房地产市场展望 大中华区世邦魏理仕研究部 2020 CBRE INC 新型冠状病毒疫情 对对 房地产产 市场场 的影 响 世邦魏理仕 研究部 亚太区 房地产产市 场场 展望报报 告 中国内地市 场场 宏观经观经 济济 疫情导导致经经济济短期波 动动 受到外部需求疲软 中美贸易战以及中国经济的结构性转型的影响 中国 GDP 增长率在2019年放缓至6 1 进入2020年 中国经济 发展仍存在一定的不确定性 中美第一阶段贸易协 定 的签署无疑将提振全球贸易活动和商业信心 然而短期内其利好可能被 新型 冠状病毒疫情的爆发所大幅削弱 尽管疫情对中国经济的影响在很大程度上取决于其持续时间 和规模 但2020 年第一季度的GDP增速或将跌
