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1、精装施工工序策划 与四化管理 1 前 言 什么是精装修房 精装修房 根据由建设部制定的 商品住宅装修一次到位实施导则 要求 精装修住宅在交房屋钥匙前 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成 厨房和卫生间的基本设备全部安装完成 精装修的特点 优点 1 节省时间 毛坯房从买房到装修 再到业主住进去安顿下来 往往都要花上一两年的时 间 而精装修房则马上可以住进去 无论对自住或投资都是非常方便省心的 事 2 相对环保 毛坯房不仅在装修时资源 能源 材料上的浪费都较大 而且装修扰民 房 屋渗漏等现象都很普遍 而相比之下 精装修则比较环保 对房屋公共部位 的破坏也少得多 可以降低邻里之间 业主和物业公司之
2、间的矛盾 可以说 是符合创建 和谐社区 的要求 2 3 更具专业性和责任感 大多数购房者并不具备装修方面的专业知识 因此 每个有装修经历的业主都知 道装修工程是一件繁琐 费时劳神的事情 一般都与装修公司发生过不愉快 而 开发商则有能力聘请专业的室内设计师 专业的装修单位和监理单位进行整体建 设 在方案设计和工程质量方面更有品质保障 一般提供精装修产品的都是比较 有实力的发展商 无论在施工管理上 还是日后的保修义务上都需要较强的专业 性和责任感 4 更能降低装修成本 建设部曾测算发现 由开发商统一组织装修一次到位比市民自己装修要节省至少 30 的费用 因为开发商统一装修统一采购 使用的装修材料节
3、省了仓储 运输 等很多中间环节而减少了成本 费用大大降低 从我们实际情况看 开发商在与 供应商谈判时具有更强的议价能力 肯定比业主自己单独装修划算 有利于降低 成本 3 缺点 1 选择模式和风格比较少 进到每一户就像宿舍楼的感觉 只有靠软装来体 现自己的风格 2 开发商选择的装修公司工艺良莠不齐 很可能装修中埋下隐患 表面华丽 却质量不过关 入住以后出现毛病更会令人头疼 所以开发商在选择装修队 伍时就必须抓紧质量管理 4 目 录 Part1 前期三个关键点 Part2 精装流程 Part3 精装工序 施工流程 Part4 四化管理 Part5 成品保护 5 Part1 前期三个关键点 3个关键
4、点 20 的关键点解决60 系统问题 实楼 工程 样板间 样板间 定位找标杆 6 目的 1 在招标之前 为全装修施工单位选择提供参考依据 2 销售样板间反映不了实际全装修过程中会遇到的土建 水 电 设备等配合问题 通过实楼样板间装修才能够发现 3 实楼样板间包括标准户型和全部的特异户型 根据装修 阶段反馈问题 进行图纸的修改 以减少大面积施工阶段可能 出现的问题 降低设计变更率 优点 有效降低设计变更率 将系统质量问题消灭在大面积全装修 开工之前 工序样板 Part2 精装流程 前期准备 施工准备 大面积施工 交付 做法固化 持续改进 图纸深化设计 1 精装修设计在建筑设计扩初阶段必须介入 保
5、障水暖 电管线预留 预埋点位图准确 后期精装修施工不会对土 建有颠覆性影响 2 确保一个户型一套图 变异户型必须单独出图 3 定标前设计提供完整的材料封样 施工前精装单位提 供三方签字确定的施工材料封样 前期准备 施工准备 大面积施工 交付 做法固化 持续改进 样板先行 目的 1 招标 2 发现各种问题及差异 提出改进措施 3 统计材料 编写精装修材料清单 4 精装单位编写总结报告并提出合理化建议 5 编制精装修辅料清单 6 组织好内部体验和设计二次优化 前期准备 施工准备 大面积施工 交付 做法固化 持续改进 动员大会 重点关注 1 精装修进场前的高层见面会 参会人员包括建设方 精装单位 总
6、包 监理 设计方领导 建立有效的高层沟 通渠道 2 获得各方领导对项目的财力 物力 人力的大力支 持 3 要求各方尽量与公司理念达成一致 4 经验分享及具体措施 前期准备 施工准备 大面积施工 交付 做法固化 持续改进 精装修严控项目 1 通过样板间施工总结出来的所有严控项目及关注点 2 分房间逐条配发图片讲解 3 大部分技术问题及时消化解决 4 打印成册下发到施工班组 5 涵盖与精装相关的水 电专业 6 安照严控项目逐项检查 前期准备 施工准备 大面积施工 交付 做法固化 持续改进 加强成品保护 1 成品保护涵盖精装修的所有面层 2 谁施工 谁保护 明确责任人 责任和保护方式 3 配合图片明
7、确具体保护措施 4 措施以外更重要的保护意识的提高 12 前期准备 施工准备 大面积施工 交付 做法固化 持续改进 明确施工管理中的难点 研究固化做法 1 土建与精装修交接 2 木地板基层找平处理 3 石材表面翻新处理 4 石膏板吊顶开裂 5 木门增加副框 6 玻化砖慎用墙面 7 门的五金选择 8 通长上水管 9 规范墙面打孔 10 规范浴缸砌筑 11 甲分包的管理 13 前期准备 施工准备 大面积施工 交付 做法固化 持续改进 通过持续改进来简化施工做法 降低管理难度 提 高精装品质 大理石拼花的改进 壁柜门的改进 衣帽柜的改进 装饰镜片的改进 14 Part3 精装工序 施工流程 土建移交
8、精装施工 四化管理 各关键工序 成品保护 精装施工流程 见下页 工序样板 各关键工序工法 二次配管示例15 16 17 关键工序工法 1 饰面板 瓷砖 石材 2 涂装工程 3 吊顶工程 4 木制门窗 5 设备安装 6 其他 18 1 饰面板 瓷砖 石材 墙地瓷砖 石材排版 1 面砖 石材墙地面必须进行排版设计 严禁采用 工 字缝铺贴 2 非整砖宜铺贴在两侧阴角或家具下方 单面墙地面不宜有两列非整砖 非整砖的 宽度不小于原砖的1 3 3 墙面由阳角开始排砖 阳角和门口两侧必须设整砖 主立面压侧立面 阳面压阴 面 4 门厅 起居室地面由中间向四周排砖 厨卫间地面可从一边排砖 5 马赛克必须采用背板
9、方式铺贴 采用环氧树脂将马赛克铺贴在背板之上 然后上 墙铺贴 转角马赛克尺寸不小于单粒2 3 6 厨卫间无吊顶时 墙面砖距顶棚留10mm宽的平直空隙 涂料下翻 19 瓷砖 石材面层整体观感 1 排版合理 无明显大小头 2 接缝均匀 深浅一致 周边平直 镶嵌正确 嵌缝连续密实 宽度和深度一致 嵌填平滑 3 表面洁净 平整 无磨痕 图案清晰 色泽一致 板块无裂纹 缺损等缺陷 石 材表面应无泛碱 变色 污渍等污染 4 孔洞套割吻合 边缘整齐 5 墙裙 踢脚线等表面洁净 高度一致 结合牢固 出墙厚度一致 6 卫生间 阳露台铺装地面坡向正确 无倒坡 积水 7 严禁出现非工厂拼贴的100mm宽以下天然石材
10、现场拼贴 防止断裂 20 瓷砖 石材色差控制 1 任何一批瓷砖 石材进场时 在空地上铺开10m2 2m视线范围内 判断材料是否 色差 2 不同批次之间的瓷砖 石材易发生色差问题 建议同一房间的瓷砖 使用同一批 次材料 3 存在不同批次供货时 需要做好不同批次备货工作 以便后期维修更换 4 对不同批次材料的管理 可采取提前知会 甲方合同中限定批次数量 对不同批 次做好备货工作等措施 5 材料运输过程中 注意瓷砖叠加可能导致的石蜡污染的问题 6 为了防止出现外饰面石材颜色不一致 铺贴时应对石材进行认真的挑选和试拼 21 石材地面拼贴 1 石材拼花地面需在工厂加工完成 水刀切割 图案清晰 色泽一致
11、接缝均匀 镶嵌正确 花纹对称 加工精细 板块无裂纹 掉脚 缺楞缺陷 2 石材在现场切割时 应严格控制锯的行走速度 防止崩茬等现象 3 石材地面需采用密封拼贴 拼缝采用同色胶修补 打磨完成后整体进行结晶处理 4 石材地面打磨需在木质踢脚线 封口线以及第一遍面涂或壁纸铺贴之前进行 5 石材地面存在落地软硬包 木饰面时 需对其墙根进行防潮处理 防止地面打磨 导致墙面受潮发霉 6 不同材质的地面面层在分界处嵌入玻璃条或铜条等 使界线分明清晰 22 墙地瓷砖留缝 1 墙砖离缝铺贴 预留缝隙0 8 1 2 地砖离缝铺贴 预留缝隙2 3 为有效控制离缝宽度 铺贴时必须配合塑料十字卡施工 4 墙地砖嵌缝必须采
12、用专用填缝剂 要求填缝饱满 并用挖耳勺收光 缝深0 5mm 保持光滑 23 石材阳角拼缝 1 石材阳角采用45 拼角 铺贴完成后可对拼缝填缝 圆角打磨 抛光处理 2 石材踢脚线采用胶粘成品阳角踢脚线 可视面抛光 3 浴缸台面石严禁采用45 拼角 平面压立面铺贴 台面石可飘出浴缸裙边石一倍 石材厚度 倒角3mm 可视面抛光 24 瓷砖阳角拼缝 1 瓷砖阳角采用小海棠角 1 5mm 瓷砖切割为42 防止瓷砖崩角 保证拼缝 严密 上下砖的阳角缝顺直 2 瓷砖踢脚线阳角同样采用小海棠角 1 5mm 禁止采用原边收口 25 室内地面标高 1 室内地面需要绘制标高索引图 包括结构标高 粘结层及材料层厚度
13、完成面标 高 找坡方向等内容 2 厅房地面高于厨房地面10mm 3 厅房地面高于卫生间地面20mm 4 厅房地面宜高于入户玄关地面5 8mmm 5 过廊 客厅及卧室地面统一标高 26 石材 瓷砖地面与木地板地面 1 木地板与石材 瓷砖地面平接时 需对石材 瓷砖平缝倒角2mm 木地板需低于石 材 瓷砖地面2mm 2 当木地板与石材 瓷砖地面留置伸缩缝时 需在接缝设置收口条 27 窗台石收口 1 窗台石突出墙面1倍石材厚度 两侧宽于窗洞1 2倍石材厚度 窗台石与下贴线条 之间可设 V 型槽 弱化石材胶粘拼缝 2 窗台石及下贴线条与墙不得存在离缝 便于墙面腻子收于阴角 3 窗台石外露边均需倒角3mm
14、 可视面抛光 4 厨房 卫生间窗台采用墙砖铺贴 不宜单独设置窗台石 28 地漏做法 1 卫生间 阳台水沟宜与地漏基座同宽 水沟找坡侧面不得出露铺贴砂浆层 2 采用四边倒八字角方式拼花地漏时 地漏需居中 返水方向明显 29 墙砖面开洞 1 墙面预留管周边面砖需应用专用工具钻圆形孔洞 不得将墙地砖切割后拼贴 2 突出墙面设备整砖套割吻合 严禁跨缝安装 要求安装平整 不显缝 与墙拼缝 均匀 30 2 涂装工程 涂料整体观感 1 涂刷或喷涂色泽均匀 表面平整 整洁无污染 表面无裂缝 漏涂 露底 流 坠 刷纹 砂眼 咬色 起疙 起皮和掉粉 2 阴阳角方正顺直 线条顺直 无反锈 毛刺 磕碰 损坏掉角 3
15、材料交接处 穿墙管 线盒等周边收口细腻顺直 墙面开孔圆滑 空调洞安装装 饰盖 4 不得污染门窗 灯具 墙裙 踢脚板 木线条等 31 腻子打磨 1 由于石材地面结晶处理时容易导致石材铺贴干硬性砂浆层存水 长期无法干燥 腻子落地容易受潮 腻子施工时不得落地 2 墙面最后一遍腻子采用机械打磨 效率提高3倍 天棚不宜采用 机械打磨后 采用人工细砂打磨 3 腻子阴阳角批嵌时采用靠尺 阴阳角尺 长60mm 找平 阳角腻子配合靠尺 细 砂纸打磨 防止崩角 阴阳角直线度控制在2mm以内 4 门贴脸 踢脚线 收纳柜等临近墙面腻子批嵌时采用靠尺找平 确保部品与墙离 缝1mm以内 5 窗口内角腻子施工时必须在窗框上
16、张贴美纹纸 并按阴阳角标准保证直线度 6 开关插座 灯口 箱体 管道口等周边腻子整齐 并在底涂施工前完成修补打磨 控制与墙离缝 32 涂料施工 1 配制的油漆要一次配完 用100目的钢丝筛过滤后方可使用 2 开关 插座等面板必须于墙面最后一遍面层成活后安装 以防止交叉污染 3 天棚底漆和面漆 墙面底漆和第一遍面漆采用机械喷涂 效率提高10倍 喷涂修 补会有色差 第二遍面漆采用滚涂 并加强室内成品保护 4 墙面第二遍面漆滚筒顺直刷 严禁横竖交叉混刷 造成色彩不均匀 5 开关插座 灯口 箱体 管道口等周边涂料采用小型辊筒收口 严禁采用排刷收 口 6 注意保持涂料乳胶漆的稠度 不可加水过多 立面每遍用同一批涂料 并一次完 成 保证颜色一致 7 室内涂料重点关注如下收口 瓷砖上口 踢脚线上口 管道背后和根部 暖气片 背后 阴阳角 分色不顺直 门窗口嵌缝粗糙以及吊灯 电扇 开关插座四周及 楼地面污染等 33 涂料分色 1 墙面四周涂料颜色一致 严禁采用不同颜色的涂料 避免咬色 墙面阴角分色应 该可以实现 2 墙面与天棚颜色不同时 需设置石膏角线或挂镜线过度 墙面涂料收于石膏角线 或挂镜线下口 避
