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1、首钢 海尔文化创意产业园项目 经济测算 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问 中国 有限公司所有 未经世联地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它 任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 本报告是严格保密的 土地价值评估 2 本报告是严格保密的 3 进行土地价值评估的前提条件和假设 n报告中各评估方法测算依据 城镇土地估价规程 中华人民共和国国家标 准GB T18508 2001 和 房地产估计规范 并采用专业测算与市场调研相结 合 其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立 n本报告中评估的土地价值是指地块为熟地 即 七通一平 的价格 n本地
2、块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估 假设计入容积率内总 建筑面积全部可作为商品房销售 n 我们对建造成本 建设期等方面进行一般假设和判断 n 本报告不考虑开发单位项目管理 营销手段 风险控制能力 利润目标等方 面的差异性所造成的价值差异 我们采取市场平均水平 n 本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值 同时考虑了本区 域未来市场发展变化 未考虑地块整体营销 土地出让方式及市场竞投因素对 地价的浮动上涨因素 本报告是严格保密的 4 市场比较法 原理和公式 原理 根据市场中的替代原理 将待估土地与具有替 代性的 且在估价期日近期市场上交易的类似地产进 行比较 并对类似地产的成交
3、价格作适当修正 参考 地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价 公式 估价对象比准地价 交易地价 交易情况修正系 数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因 素修正系数 本报告是严格保密的 5 市场比较法 技术思路 选择比较实例 选择实例与估价对象属于同一供需圈 用 途相同或相近 在地域上属近邻区域或类似区域 步骤1 建立各地块比较因素条件说明表 交易时间 交易情况 交易方式 个别因素 容积率 面 积 形状 规划等等 步骤2 确定各地块比较因素条件指数表 步骤3 计算各地块比较因素修正系数表步骤4 取各案例权重 确定各地块土地价值 根据各地块土地价 值 加权平均测算本地块土地价值 步骤5
4、本报告是严格保密的 步骤一 地块的选取 以居住为主的用地 选取 原则 估价时点原则 近期成交 用途一致原则 地块主要用途为居住 同一供需圈原则 地块位于同一供求范围内 案例一案例二 地块名称丰台区东铁匠营宋庄 路38号住宅 商业项目用地 石景山区石槽住宅 商 业及配套用地 位置丰台区东铁匠营石景山区石槽 土地使用权人北京万科企业有限公 司 远洋地产有限公司 用途居住居住 占地面积 77800110097 成交价格 万元 59000 165000 成交日期2007 年7 月19日2008 年1 月17日 楼面地价 元 31205322 平米地价 元 758314987 案例 一 案例 二 案例
5、三 本报告是严格保密的 7 步骤二 地块比较因素条件说明表 区域因素 区域因 素 基础设础设 施状况七通一平 三通一 平 七通一平 离市中心距离 公里 10410 区域繁华华程度 老厂区 周边为农 村 人口聚集度较 高 处于市中心辐射区内 但周边为农 村 人口聚集度 高 较繁华 人口聚集度 较高 区域道路通达度 吴价村路 张仪 路 小屯路 市政规 划路 宋庄路 玉泉路 鲁谷鲁 莲 石路 交通便利度较便利的公交网络 公交线路待进一步完 善 紧临 地铁5 号线 便利的公交网络 距 离地铁一号线近 环环境质质量条件 自然景观资 源较差 工厂多 城中村 面貌 自然景观资 源较差 周边是农村 环境条件一
6、般 自然景观资 源一般 环境条件较好 区域规规划首钢改造区城市南城改造区邻近石景山区中心 地块比较因素条件 区域 因素 本项目案例一案例二 本报告是严格保密的 地块比 较因素 条件 指数表 编制规 则 u本项目各个比较因素的条件指数标定为100 容积率修正系数除外 u而案例的各个条件指数 则根据步骤二中的详细描述和比较 以100为基 准 赋予相应的值 u若案例的某项比较因素优于本项目 则其条件指数大于100 反之则小于 100 u条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定 但一般应该控制在 80 120以内 步骤二 地块比较因素条件说明表 个别因素 地块比较因素条件 个别因素 个别别因 素
7、 宗地面积积 平方米 20010077800110097 宗 地 形 状较不规则规则较规则 容积积率2 52 42 8 相邻邻土地利用状况以住宅 工业为 主以住宅为主以住宅为主 临临路状况 北邻吴家村路 南 临市政规划路 西邻宋庄路 东邻 玉泉路 南临 莲石路 本项目案例一案例二 本报告是严格保密的 步骤三 制作地块比较因素条件指数表 估价对对象与比较较案例 估价对对象实实例一实实例二 比较较因素 位置 石景山区吴家村路南侧 丰台区东铁匠营石景山区石槽 交易日期10096100 交易情况100100100 交易方式100100100 土地使用年限100100100 土地用途100100100
8、区域因素 基础设础设 施状况10085100 离市中心距离 公里 100105100 区域繁华华程度100100105 区域道路通达度10095105 交通便利度100100105 环环境质质量条件10098105 区域规规划10095110 个别别因素 宗地面积积 平方米 1009095 容积积率0 9470 9560 927 宗 地 形 状100108105 相邻邻土地利用状况100102104 临临路状况10095103 本报告是严格保密的 步骤四 制作地块比较因素修正系数表 估价对对象与比较较案例 实实例一实实例二 比较较因素 位置丰台区东铁匠营石景山区石槽 土地成交价格 元 7853
9、14987 交易日期100 96100 100 交易情况100 100100 100 交易方式100 100100 100 土地使用年限100 100100 100 土地用途100 100100 100 区域因素 基础设础设 施状况100 85100 100 离市中心距离 公里 100 105100 100 区域繁华华程度100 100100 105 区域道路通达度100 95100 105 交通便利度100 100100 105 环环境质质量条件100 98100 105 区域规规划100 95100 110 个别别因素 宗地面积积 平方米 100 90100 95 容积积率0 956 0
10、9470 927 0 947 宗 地 形 状100 108100 105 相邻邻土地利用状况100 102100 104 临临路状况100 95100 103 修正系数合计计 1 3880 715 本报告是严格保密的 居住用地地价评估 u修正后的评估单价 实际交易单价 修正结果系数 u 对两个案例的修正后评估单价进行 加权平均 根据与本项目的可类比程度 案例一的权重为0 4 案例二的权重 为0 6 u 加权平均得到本项目的土地单价为 10785 13元 平方米 即719万元 亩 u 居住用地300亩 合计居住用地总价 为21 6亿元 项目案例一案例二 交易单价 元 平方米 785314987
11、修正结果系数1 3880 715 修正后评估单价 元 平方米 10896 14 10711 12 本项目评估单价 元 平方米 10785 13 本项目居住用地评估总价 万元 215810 本报告是严格保密的 步骤一 地块的选取 以综合用地为主的类似案例 选取 原则 估价时点原则 近期成交 用途一致原则 地块为综合用地 同一供需圈原则 地块位于同一供求范围内 案例 一 案例 二 案例 三 案例一案例二 地块名称石景山区鲁谷银河商务区 I地块商业金融项目 用地 丰台区岳各庄居住东区1号 地6 综合楼用地 位置石景山区鲁谷 丰台区岳各庄 土地使用权人北京高校房地产开发总公 司 锡华实业投资 集团有限
12、公司 北京京大昆仑房地产开发 有限公司 用途商业金融 综合体 占地面积 8285 05 6435 成交价格 万元 10399 332 3860 成交日期2007年11月27日 2007 年10 月25日 楼面地价 元 31384080 平米地价 元 12551 925999 本报告是严格保密的 13 步骤二 地块比较因素条件说明表 区域因素 区域因 素 基础设础设 施状况七通一平 七通一 平 六通一 平 离市中心距离 公里 1077 区域繁华华程度 老厂区 周边为农 村 人口聚集度较 高 石景山重要商服中心 周边已有较 为成熟的商服氛 围 周围为农 村 人口聚 集度较高 区域道路通达度 吴价村
13、路 张仪 路 小屯路 市政规 划路 长安街西延长线 鲁 谷大街 京石高速 西四环 梅市口东路 交通便利度较便利的公交网络 主干道发达 公共交 通便利 主干道发达 公交较 便利 环环境质质量条件 自然景观资 源较差 工厂多 城中村 面貌 周边城市意向强 环 境较好 自然景观较 差 周边 是农村 区域规规划首钢改造区 石景山未来六大商务 中心之一 未来发展无明显利好 地块比较因素条件 区域因素 本项目案例一案例二 本报告是严格保密的 地块比较 因素条件 指数表编 制规则 u本项目各个比较因素的条件指数标定为100 容积率修正系数除 外 u而案例的各个条件指数 则根据步骤二中的详细描述和比较 以10
14、0为基准 赋予相应的值 u若案例的某项比较因素优于本项目 则其条件指数大于100 反 之则小于100 u条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定 但一般 应该控制在80 120以内 步骤二 地块比较因素条件说明表 个别因素 地块比较因素条件 个别因素 个别别因 素 宗地面积积 平方米 60030082856435 宗 地 形 状较不规则较规则较规则 容积积率1 441 5 相邻邻土地利用状况以住宅 工业为 主 以商业 休闲娱乐 为主 以住宅为主 临临路状况 北邻吴家村路 南 临市政规划路 北临长 安街延长线 东北角紧邻 地铁口 北邻梅市口东路 本项目案例一案例二 本报告是严格保密的 步骤
15、三 制作地块比较因素条件指数表 估价对对象与比较较案例 估价对对象实实例一实实例二 比较较因素 位置 石景山区吴家村路南侧 丰台区岳各庄 交易日期1009898 交易情况100100100 交易方式100100100 土地使用年限100100100 土地用途100100100 区域因素 基础设础设 施状况10010595 离市中心距离 公里 100102102 区域繁华华程度10010395 区域道路通达度10010592 交通便利度10010297 环环境质质量条件10010095 区域规规划10010390 个别别因素 宗地面积积 平方米 1008588 容积积率1 1310 7431 1
16、07 宗 地 形 状100100105 相邻邻土地利用状况100102102 临临路状况10010895 本报告是严格保密的 步骤四 制作地块比较因素修正系数表 估价对对象与比较较案例 实实例一实实例二 比较较因素 位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄 土地成交价格 元 12551 925999 交易日期100 98100 98 交易情况100 100100 100 交易方式100 100100 100 土地使用年限100 100100 100 土地用途100 100100 100 区域因素 基础设础设 施状况100 105100 95 离市中心距离 公里 100 102100 102 区域繁华华程度100 103100 95 区域道路通达度100 105100 92 交通便利度100 102100 97 环环境质质量条件100 100100 95 区域规规划100 103100 90 个别别因素 宗地面积积 平方米 100 85100 88 容积积率0 743 1 1311 107 1 131 宗 地 形 状100 100100 105 相邻邻土地利用状况100 102100 102 临临路
