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1、房地产抵押估价报告估价项目名称：桐君街道桐江花园13幢204室住宅房地产抵押价值评估委 托 方：孙豪估 价 方：桐庐县诚信房地产评估事务所 估 价 人 员：姚红英、岑建军估价作业日期： 二00九年十一月四日至二00九年十一月五日估价报告编号：桐诚房估（2009）字第333号目录第一部分 致委托估价方函3第二部分 注册房地产估价师声明4第三部分 估价的假设和限制条件6第四部分 房地产抵押估价结果报告8一、委托估价方8二、估价机构8三、估价目的8四、估价对象及范围8五、价值类型及定义10六、估价时点10七、估价依据10八、估价原则11九、估价方法11十、估价结果12十一、变现能力分析和风险提示12
2、十二、估价估价人员十三、估价作业日期十四、估价报告应用的有效期13第五部分 房地产抵押估价技术报告14一、估价对象房地产状况分析14二、市场背景描述分析14三、估价对象最高最佳使用分析15四、估价方法选用15五、估价测算过程六、估价结果确定第六部分 附件：1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象照片；4、估价对象权属证明复印件；5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。第一部分 致委托方的函孙豪先生：受您的委托，我们对位于桐君街道桐江花园13幢204室的徐小慧和共有人徐海香所有的一套住宅用房（房屋建筑面
3、积114.55、土地使用权面积为28.11）的房地产进行了抵押价格评估。估价人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据评估目的，遵循评估原则，采用科学的评估方法、经过周密准确的计算并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象建筑面积114.55m，土地使用权28.11 m，在估价时点二00九年十一月四日在价值定议设定条件下的抵押价值为大写人民币肆拾伍万叁仟肆佰元整(45.34万元)，折合每平方米建筑面积人民币叁仟玖佰伍拾捌元（3958元/）桐庐县诚信房地产评估事务所代定代表人：二00九年十一月五日第二部份 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、在
4、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4、我们依照国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范、建设部、中国人民银行业监督委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）及其附件房地产抵押估价指导意见等文件进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派专业估价人员姚红英、岑建军、盛秋女于估价时点对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，将估价对象现状与产权证等相关权属证明文件上记
5、载的内容进行了逐一对照，全面、仔细地了解了估价对象相关情况，并做好了实地查勘记录，拍摄了能够反映估价对象外观、内部状况及周边环境、景观的照片。我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性和完整性负责。因上述原因造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用作其他
6、用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。10、本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价结果报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。11、建议报告使用人在房地产市场变化较大情况下适时对委托评估的房地产抵押价值进行再评估。12、已经对该项目优先受偿款进行了调查，发现没有优先受偿款。13、注册房地产估价师签名、盖章。注册房地产估价师（签名）:（注册
7、号3319980097） 注册房地产估价师（签名）: （注册号3319980096）第三部份 估价的假设和限制条件及使用报告说明一、估价的假设前提我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1. 本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提，估价对象在估价时点不存在房屋结构问题与安全隐患。2.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5.存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。6.有一段合理洽谈时间，通盘
8、考虑房地产性质和市场情形进行议价。7.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。8.截止估价时点，估价人员未知悉估价对象存在法定优先受偿权。二、本估价报告使用的限制条件1.本报告估价结果为2009年11月4日的市场价格，随时间推移及市场情况的变化，该价值需做相应调整。本估价报告有效期为半年，我公司对逾期使用评估报告所造成的损失不承担任何责任。2.本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。3.本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据
9、，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。4.委托方提供的法律文件和有关资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于这些文件和资料的真实性和准确性由委托方负责，我公司不承担由此而引起的后果及相关责任。5.报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。6.本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。 7.未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。第四部分 估价结果报告一、
10、委托方：孙豪地址：桐君街道（电话：）联系电话：二、估价方：桐庐县诚信房地产估价事务所法定代表人：姚红英住所：桐君街道中心广场西南侧资质等级：叁级行政许可决定书号：浙建住房许（2007）0009号证书编号：浙建房估证字2003087号营业执照注册号：3301222500048联系电话：64219988三、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象及范围：1、估价对象范围和用途的界定：估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室，总层数为6层，所在层次在2层，西南朝向,钢混结构，房屋实际用途与权证上标注的设计用途一致：住宅。2、估价对象区位描述：（土地区位状况在
11、建筑物区位状况中一并描述）（1）位置：估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室。标的东面靠近分水江，南邻本小区道路，西邻本小区住宅，北临本小区住宅。（2）交通：标的为分水江二线江景房，小区南面为桐君路、西面为康乐路、北面为体育场路，小区附近有15、3、7、10、28等多路公交车通过，地理位置较好，交通便利。（3）环境：估价对象位于桐君街道桐江花园，紧临分水江，周边有桐君广场、桐君山旅游景点、桐君街道第三小学、桐庐县中医院，所处地理位置较好，估价对象所处区域内没有严重的水污染及大气污染。（4）配套设施：该区基础及配套设施较好，学校、医院、商贸等服务设施齐全，水电供应有保障。3、估价对象实物描述
12、：（1）建筑规模：根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查获悉，估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室，东面？室外约有15平方米左右可使用露台，总层数为6层，所在层次为2层，东西朝向,钢混结构。（2）建筑结构：房屋所有权证上注明为钢混结构（3）建筑年代：建筑物建成于2006年（4）设备与装饰装修：经评估人员现场勘察，估价对象外墙面为涂料，内墙面为乳胶漆，抛光地砖或木地板地面，铝合金窗，钢板防盗门和实木门；房屋采光通风好，水电卫齐全，房屋维护使用情况较好。（5）空间布局：单元楼平面布局为一梯二户，内部平面布局为三室二厅二卫，户型结构合理。（6）工程质量与完损程度：根据估价人员现场查勘情况，估价
13、对象目前正常使用，工程质量合格，完损程度判定为完好房。但对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，则是依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。（7）基础设施完备程度与土地平整程度：估价对象小区内基础设施完备，道路、绿化等硬件设施较好。4、估价对象权益描述：估价对象房屋所有权人为徐小慧和共有人徐海香，其房屋所有权证号为：桐城字第18236号、桐城共字第002255号，建筑面积114.55平方米；设计用途为住宅；钢混结构。国有土地使用权人为徐小慧，坐落为桐君街道桐江花园13幢204室，地号为0-01-000-0582-13，登记用途为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为28.11平方米，终止日期为2050年2月23日，国有土地使用证号为桐土国用(2006)第01-594号。五、价值类型及定义：房地
